寫字樓的租售活躍程度、租售價(jià)格走勢(shì)往往是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)活力的風(fēng)向標(biāo)，同時(shí)，寫字樓營(yíng)造的樓宇經(jīng)濟(jì)對(duì)推進(jìn)一個(gè)區(qū)域、一個(gè)都市圈的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和升級(jí)的作用也不容小覷。在太原，寫字樓經(jīng)濟(jì)正在茁壯成長(zhǎng)，但與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市相比，省城的寫字樓產(chǎn)業(yè)仍有諸多短板和成長(zhǎng)空間。
目前，省城已形成長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)、汾東商務(wù)區(qū)及汾河西岸金融集聚區(qū)為代表的太原寫字樓樓宇經(jīng)濟(jì)圈，這些典型片區(qū)的發(fā)展會(huì)帶給這座城市怎樣的可能呢？記者結(jié)合本月山西省知名房地產(chǎn)調(diào)研機(jī)構(gòu)朗潤(rùn)智業(yè)發(fā)布的太原首份寫字樓白皮書，進(jìn)行解讀——
太原城市商務(wù)格局形成
寫字樓聚集及輻射下產(chǎn)生的寫字樓經(jīng)濟(jì)，是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展永不落幕的金鑰匙，對(duì)帶動(dòng)稅收、消費(fèi)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及勞動(dòng)就業(yè)等意義深刻，也是拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量之一。近日，太原朗潤(rùn)智業(yè)在對(duì)太原城市商務(wù)區(qū)格局、38個(gè)甲級(jí)寫字樓樣本進(jìn)行了深度調(diào)研后，發(fā)布了《2021太原寫字樓發(fā)展白皮書》，該報(bào)告顯示，太原市城市商務(wù)格局已初步形成，目前已經(jīng)形成1個(gè)中央商務(wù)區(qū)，4個(gè)核心商務(wù)區(qū)，4個(gè)非核心商務(wù)區(qū)，4個(gè)新興商務(wù)區(qū)，8個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
伴隨著城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及城市面貌擴(kuò)容提質(zhì)，太原寫字樓商務(wù)集聚片區(qū)已形成，由原來(lái)的單核心集聚演變成多核發(fā)展，寫字樓品質(zhì)不斷提升，甲級(jí)寫字樓成為市場(chǎng)主流。
朗潤(rùn)智業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人分析，太原的寫字樓商務(wù)格局大致經(jīng)歷了3個(gè)階段的輪動(dòng)。首先是以政務(wù)金融屬性為主的核心商務(wù)區(qū)，例如以太原市迎澤大街、府東街、南內(nèi)環(huán)街為主的寫字樓項(xiàng)目便是案例，典型寫字樓項(xiàng)目有景峰國(guó)際、郵政大廈、中財(cái)大廈、國(guó)貿(mào)雙子塔、金茂大廈、賽格數(shù)碼港等。
其次是以商業(yè)辦公和產(chǎn)業(yè)屬性為主的核心、非核心商務(wù)區(qū)，這一階段，包含了長(zhǎng)風(fēng)親賢商圈的崛起，以及高新開發(fā)區(qū)的入場(chǎng)，還有城北興華街、漪汾街、城南康寧街的崛起。典型項(xiàng)目有梅園大廈、長(zhǎng)安大廈、和信商座等。
最后一個(gè)區(qū)域，是以城市更新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)為主的中央商務(wù)區(qū)、新興商務(wù)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)。近幾年，這一輪動(dòng)板塊迅速吸引了行業(yè)內(nèi)人士的注意，比如長(zhǎng)風(fēng)街的CBD，北部新城，晉陽(yáng)湖北岸，太原南站以及汾東商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。
山西晚報(bào)記者走訪市場(chǎng)后發(fā)現(xiàn)，受太原城市格局發(fā)展進(jìn)程影響，太原寫字樓集中分布于汾河?xùn)|岸與四條中環(huán)線內(nèi)，寫字樓聚集度高的商務(wù)區(qū)主要有迎澤府東、南內(nèi)環(huán)、長(zhǎng)風(fēng)親賢、高新開發(fā)區(qū)以及長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)。
寫字樓發(fā)展水平偏低
雖然發(fā)展格局已成型，但目前，太原寫字樓發(fā)展水平仍然較低。從今年第一季度整體寫字樓市場(chǎng)的情況看，租賃需求較去年第四季度明顯放緩，本季度新增供應(yīng)量較大，空置率出現(xiàn)小幅攀升。受疫情的長(zhǎng)期影響，部分行業(yè)向上預(yù)期呈保守態(tài)度，寫字樓需求端降本增效的意愿強(qiáng)烈，是市場(chǎng)主流需求。
業(yè)內(nèi)人士表示，省城寫字樓市場(chǎng)在2014年達(dá)到供求峰值，后期產(chǎn)品供求量縮水嚴(yán)重，2020年成交量不足萬(wàn)方。成交均價(jià)受所售項(xiàng)目影響，波動(dòng)較大，目前市場(chǎng)平均水平在每平方米萬(wàn)元上下。
《白皮書》發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，截至去年7月的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，太原寫字樓日租金平均水平約2.1元/平方米。2020年太原三產(chǎn)GDP約2617億元，寫字樓容量較小，與中部六省會(huì)城市相比，寫字樓發(fā)展水平整體偏低。
此外，就太原市各個(gè)寫字樓商務(wù)區(qū)域來(lái)看，各區(qū)域的售價(jià)及租金不盡相同。例如，長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)及迎澤西商務(wù)中心分別位列租金及售價(jià)水平第一，高新開發(fā)區(qū)、南站、南內(nèi)環(huán)西等商務(wù)區(qū)兩指標(biāo)均較高。非核心及新興商務(wù)中心內(nèi)項(xiàng)目較少，售價(jià)及租金受單個(gè)項(xiàng)目影響極大。而高新開發(fā)區(qū)項(xiàng)目集中，受商務(wù)中心商務(wù)氛圍濃厚影響，區(qū)位條件優(yōu)越，整體商務(wù)價(jià)值較高。
與此同時(shí)，各商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓空置率水平相差較大。其中，情況較好的區(qū)域是高新開發(fā)區(qū)、長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)、迎澤府東三個(gè)甲級(jí)寫字樓，集中分布區(qū)空置率基本在10%-20%左右的水平，相對(duì)安全可控。而其他寫字樓商務(wù)區(qū)的空置率，則受項(xiàng)目分布數(shù)量、交付運(yùn)營(yíng)周期、商務(wù)氛圍等因素的影響，空置率水平相差較大。
朗潤(rùn)智業(yè)表示，受經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口等宏觀因素影響，按照體量和租金水平，中國(guó)各城市的辦公樓發(fā)展可分為起步期、建設(shè)期、發(fā)展期、成熟期。目前僅北上廣深4個(gè)一線城市處于成熟期，太原作為內(nèi)地城市，商務(wù)發(fā)展水平仍處于起步期。
甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)低迷
朗潤(rùn)智業(yè)研究顯示，2013年至今，太原寫字樓在商品房市場(chǎng)中占比呈下降走勢(shì)，供求量持續(xù)低位運(yùn)行，價(jià)值實(shí)現(xiàn)度低，銷售市場(chǎng)呈低迷態(tài)勢(shì)。目前，在售項(xiàng)目集中布局于城市南部，沿汾河兩岸、南中環(huán)、晉陽(yáng)街、龍城大街等分布。
從租戶分布方面分析，太原甲級(jí)寫字樓進(jìn)駐客戶行業(yè)主要集中在服務(wù)業(yè)、金融業(yè)以及TMT行業(yè)。其中服務(wù)業(yè)占比約27.6%；金融業(yè)占比約20.6%；TMT（信息科技、通信服務(wù)、新媒體）占比約10.8%。
從全市的寫字樓布局來(lái)看，銷售項(xiàng)目主要以甲級(jí)為主，各片區(qū)寫字樓聚集度差異明顯，從目前太原市在運(yùn)營(yíng)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目來(lái)看，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金水平約2.29元/平方米·天，平均空置率約28%。山西晚報(bào)記者了解到，2021年冬季，為了降低工作辦公日常開銷，減少采暖費(fèi)支出，許多太原中小企業(yè)從寫字樓遷到了居民住宅，導(dǎo)致2021年冬季太原市的甲級(jí)寫字樓空置率一路攀升，讓商業(yè)寫字樓提前感受到寒冬的境遇。
但目前太原城市發(fā)展空間劃分明顯，營(yíng)商環(huán)境寬松，為城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐，未來(lái)隨著城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的進(jìn)一步深入以及政府招商引資力度加大，新興產(chǎn)業(yè)、非傳統(tǒng)金融業(yè)、高端服務(wù)業(yè)或?qū)⒊蔀橹匾l(fā)展突破點(diǎn)，也將為太原寫字樓市場(chǎng)注入活力。
來(lái)源：山西晚報(bào)
編輯：wangdc
