6月22日，鄭州2022年首批集中供地落下帷幕，15宗地塊收金約107億元。至此，22個重點城市今年首批集中供地已全部完成。

　　整體來看，今年首批集中供地土拍規(guī)則仍較為寬松，熱度較去年第三批次也有所回暖，但整體溢價率基本保持低位，與此同時，國企、央企依舊是本輪的拿地主力。

　　396宗地攬金超4880億元

　　據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計，今年22城首批集中供地總成交住宅用地（含綜合用地）396宗，土地成交面積1742.12萬平方米，土地出讓金總額達4883.09億元，整體溢價率約為4%。

　　與2021年首批集中供地相比，今年首批次土地供應(yīng)及成交規(guī)模均有大幅度縮減。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)市場下行和房企資金緊張成重點城市縮減供地規(guī)模的最主要原因，市場下行影響房企銷售回款，也影響房企拿地積極性，為防止出現(xiàn)大量流拍，大部分城市主動減少供地規(guī)模。

　　除此之外，部分城市全年供應(yīng)批次的增加也引發(fā)了本輪土地供應(yīng)和成交數(shù)據(jù)的下降，即不同于2021年統(tǒng)一的“一年只賣3次地”，今年北京、青島、武漢、重慶、濟南、廈門、蘇州、鄭州等城市均已明確全年供地將分4個批次進行。

　　將3次集中供地增加為4次，對各地方政府而言，供地變得更加靈活，能夠更加及時的根據(jù)市場行情變化調(diào)整土地出讓的節(jié)奏，但這一定程度上也分散了各批次供地面積。

　　城市間土拍熱度分化

　　從各城土拍結(jié)果來看，城市之間的表現(xiàn)冷熱不均。

　　其中，合肥、廈門、杭州、深圳的土拍熱度較高。尤其是深圳，本輪的土拍頗為“亮眼”，推出的8宗含宅地塊（包括純租賃用地）全部觸及最高限價，且其中4宗地塊競自持的保障性租賃用房建面到最高，達到“雙觸頂”，整體溢價率約達15%，是目前為止首批集中供地熱度最高的城市。

　　其次是合肥，成交的17宗涉宅地塊中有15宗達封頂價格，溢價率超13%；還有廈門，其首批集中土拍的10宗地塊，除了一宗因規(guī)劃條件調(diào)整，提前一天撤牌外，其余9宗均成功出讓，其中6宗溢價成交、并且2宗地塊到達“最高限價+搖號”成交，整體溢價率為6.78%；杭州土拍熱度同樣不低，成交的59宗地中有23宗地觸頂，僅1宗地遭遇流拍，平均溢價率為6.41%。

　　相比之下，武漢、天津、無錫、濟南、沈陽、長春的土拍情況則明顯偏冷，成交地塊多數(shù)均以底價成交，部分城市流拍地塊亦不在少數(shù)。如天津集中土拍推出的30宗地塊，僅成交6宗土地，有9宗流拍、15宗停牌，整體溢價率不足0.5%；濟南推出的35宗地塊，有14宗因無人報價而流拍，整體溢價率不足1%；無錫雖然沒有地塊流拍，但8宗地塊多數(shù)以底價成交，最終溢價率僅約有0.07%；而長春今年的首批集中供地僅以底價賣出一塊地。

　　多數(shù)城市拿地規(guī)則仍寬松

　　從土拍規(guī)則來看，多數(shù)城市的土拍門檻仍有一定程度降低，并且主要體現(xiàn)在兩方面：一是，多城取消或降低了配建要求，一定程度上減少了企業(yè)開發(fā)成本；二是，部分城市對競拍主體

　　要求方面有所降低，如放松資質(zhì)要求、下調(diào)保證金比例、適當延長付款周期等。

　　如青島和成都，本輪土拍中取消了此前配建“人才住房”的要求，而武漢和廈門取消了配套“保障房建設(shè)”的要求；南京除一宗地塊外，其余地塊均取消了租賃住房的配建要求；而北京土拍規(guī)則中將含保障房建設(shè)地塊占比由此前的33%下調(diào)至22%，合肥配建保障性租賃住房地塊數(shù)量也明顯減少，且配建保障性租賃住房最高建筑面積占比由35%下調(diào)至20%。

　　同時，合肥對于競拍人開發(fā)資質(zhì)的放松也較為明顯，由去年的“企業(yè)法人需具有一級開發(fā)資質(zhì)且注冊資本金不低于5億元人民幣”變更為“企業(yè)法人需具有房地產(chǎn)二級以上（含二級）開發(fā)資質(zhì)且注冊資本金不低于2億元人民幣”，還有部分地塊對競買企業(yè)開發(fā)資質(zhì)不設(shè)置要求。

　　鄭州、武漢、蘇州等地均下調(diào)了保證金比例。其中，鄭州和武漢土拍保證金比例由最高50%下調(diào)至20%，蘇州則從30%下調(diào)至20%。

　　而在土地出讓金付款進度方面，多地也給予了適當放寬。重慶規(guī)定，付款周期由3個月最長延長至一年；鄭州明確，土地出讓金可在成交后1年內(nèi)分期繳納；而寧波也規(guī)定可以延期4個月繳納。

　　值得注意的是，由于受疫情影響，為了恢復(fù)市場信心，激發(fā)房企參與積極性，一向以“高門檻”著稱的上海，此次也下調(diào)了多項參拍門檻，取消了打分入圍環(huán)節(jié)，改為掛牌方式，只要房企申請都能參與競拍。此外，競拍資金監(jiān)管額度也有所下調(diào)，從此前土地價款的110%降至80%，一定程度上減輕了參拍房企的資金壓力。

　　國企、央企仍為拿地主力

　　從拿地房企來看，本輪國企、央企依舊是主力軍。

　　如北京首批集中供地的拿地企業(yè)中，民企僅旭輝1家，其余房企全部為國央企或混合所有制企業(yè)；上海首批集中供地中的八成地塊也由國央企競得；福州的拿地企業(yè)中，國央企占比約七成；青島的拿地企業(yè)中，國央企占比六成；無錫成交的8宗地塊中，有7宗的競得企業(yè)有國資背景。

　　不過，與其他城市國央企“爭鋒”相比，合肥首批土拍中民營房企表現(xiàn)也十分活躍，如龍湖、綠城、偉星、置地、新華、徽創(chuàng)、邦泰、遠大、越秀等房企均積極參與其中，甚至還出現(xiàn)了一些“生面孔”，如融翔、和順、新錦成、華力等。而上海本土民企如大華集團、大名城、上海同潤投資、上海佳運置業(yè)等也在上海首批供地中有所斬獲。

　　總體而言，“兩集中”供地政策經(jīng)過一年時間的磨合，各地已經(jīng)積累了一定的土地出讓經(jīng)驗。而隨著近期房地產(chǎn)市場利好不斷釋放，相信今年各地為了促進土地的合理成交，仍將繼續(xù)優(yōu)化土拍規(guī)則，中房網(wǎng)也將持續(xù)進行報道。

　　來源：中房網(wǎng)

編輯：wangdc