供給和需求
2020年第一季度深圳共錄得四個甲級寫字樓交付，近30萬㎡的新增供應(yīng)入市，其中部分為2019年延遲交付的項目。分區(qū)域來看，南山區(qū)、羅湖區(qū)和龍崗區(qū)均有錄得新增供應(yīng)，細(xì)分區(qū)域市場主要分布在前海片區(qū)及其他非核心區(qū)域。第一太平戴維斯統(tǒng)計，未來五年深圳將迎來甲級寫字樓供應(yīng)高峰，今年預(yù)計共有134萬平方米寫字樓交付。未來五年，新增供應(yīng)面積達(dá)到507萬平方米。
從全市辦公樓市場運(yùn)行情況來看，2020年一季度新開工面積為18.05萬平方米，出現(xiàn)較大幅度下滑，同比下降79%；竣工面積為17.71萬平方米，同比增幅達(dá)150.14%；銷售面積為17.24萬平方米，同比增長23%。
圖：2018年1月～2020年03月深圳寫字樓新開工和竣工面積
數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計局、CREIS、中指數(shù)據(jù)寫字樓版
需求方面，受到疫情影響，市場對商務(wù)活動形成一定阻礙，企業(yè)擴(kuò)張和租賃計劃明顯下降或延期。租賃需求分行業(yè)來看，一季度深圳的主力租賃需求包括專業(yè)服務(wù)、零售貿(mào)易和金融。其中專業(yè)服務(wù)類、零售貿(mào)易行業(yè)貢獻(xiàn)超兩成，前者細(xì)分業(yè)態(tài)聚焦在專業(yè)資訊類，后者主要來源于大型貿(mào)易企業(yè)升級搬遷。
圖：市場租賃需求行業(yè)占比（按租賃面積）
數(shù)據(jù)來源：CBRE
租金和空置
租金方面，截止3月份，深圳全市甲乙級寫字樓的租金108.13元/㎡·月，同環(huán)比分別下降12.42%和1.13%。分商圈看，截止2020年3月份，福田中心區(qū)的甲乙級寫字樓的月租金處于相對高區(qū)，達(dá)到172.77元/㎡·月，未來會面臨較大下行壓力；前海、華強(qiáng)、寶安中心區(qū)的月租金處于中間區(qū)域，約為115~118元/㎡·月，未來租金走勢輕微承壓；而龍崗中心城、龍華區(qū)域的價格相對較低，平均月租金分別為75.20元/㎡·月和73.12元/㎡·月，未來走勢較為平穩(wěn)。
圖：深圳9個商圈甲乙級寫字樓歷史租金及未來走勢預(yù)測（2018年9月～2021年3月）
數(shù)據(jù)來源：CREIS、中指數(shù)據(jù)寫字樓版
空置方面，多家行研機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，深圳甲級寫字樓空置率超過20%，居四大一線城市之首，一季度空置率有所上升。第一太平戴維斯的報告指出，一季度，深圳寫字樓平均空置率環(huán)比上升1.2個百分點(diǎn)至26.2%；戴德梁行為環(huán)比上漲2.6個百分點(diǎn)至24.6%；世邦魏理仕則是21.2%。鑒于2020年深圳寫字樓市場將有大量的新增供應(yīng)，因此，預(yù)計高位的空置率將貫穿全年度，租金的下行趨勢將持續(xù)一段時間。
大宗交易
不少投資者仍將深圳視為大灣區(qū)的投資首站，一季度商業(yè)物業(yè)大宗交易的投資意向不降反升。一季度，深圳大宗交易錄得兩宗，總交易額達(dá)9.8億元。從交易標(biāo)的來看，兩宗交易類型分別為寫字樓和工業(yè)物流。從交易價格來看，本季雖然交易宗數(shù)不多，但價格相對企穩(wěn)。投資者將往長期投資方向看齊，利好資本升值，投資市場價格基本保持穩(wěn)定。
圖：2020年一季度大宗交易各物業(yè)類型占比
數(shù)據(jù)來源：CBRE
總結(jié)與展望
近幾十年，深圳牢牢把握住了當(dāng)今全球的兩大潮流——金融與科技，培育了國內(nèi)最強(qiáng)的民營企業(yè)孵化能力，誕生了平安、華為、招商、騰訊、萬科等一批世界500強(qiáng)企業(yè)，以及比亞迪(62.790, -0.41, -0.65%)、中興、大疆、華大基因(122.000, -1.50, -1.21%)等新興科技公司。金融、科技等產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，帶動的上下游產(chǎn)業(yè)聚集與產(chǎn)業(yè)鏈延伸，成為長期以來支撐深圳寫字樓市場的核心要素。
從短期看，由于經(jīng)濟(jì)的不確定性在增加，寫字樓市場的需求端所受的負(fù)面影響將更為顯著。中小企業(yè)資金壓力加大，多數(shù)企業(yè)的擴(kuò)張需求將有所下降。從長期看，深圳經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化，新經(jīng)濟(jì)正成為增長的主引擎。盡管疫情對其寫字樓市場在短期內(nèi)造成了一定的干擾，但深圳良好的營商環(huán)境、持續(xù)優(yōu)化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及較為年輕化的人口結(jié)構(gòu)，預(yù)計將是深圳寫字樓尤其是甲級寫字樓市場未來向好的重要支撐。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
