相較于香港住宅風(fēng)波后的堅(jiān)挺，香港的寫(xiě)字樓市場(chǎng)陷入低潮。

　　作為全球金融中心的香港，摩天大樓鱗次櫛比的中環(huán)的租金曾經(jīng) “貴”絕全球。然而，在新冠肺炎疫情影響下，中資金融機(jī)構(gòu)、共享辦公平臺(tái)等紛紛放慢甚至擱置擴(kuò)張步伐，這對(duì)香港甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)的影響立竿見(jiàn)影。

　　數(shù)據(jù)顯示，5月，香港中央商務(wù)區(qū)將有大約110萬(wàn)平方尺（編印102193平方米）的空間處于空置狀態(tài)。香港寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率也在今年出現(xiàn)了十年新高。

　　今年年初，著名在線旅游公司Expedia削減了亞太地區(qū)的業(yè)務(wù)。截至目前，已過(guò)去了4個(gè)多月，該公司空出約2.5萬(wàn)平方尺（2322平方米）區(qū)域仍在市場(chǎng)上求租。一位地產(chǎn)中介人員表示，2018年該寫(xiě)字樓租金是每平方尺83港元（每平方米803元），如今業(yè)主愿意考慮以每平方尺60港元（每平方米581元）的價(jià)格出租。

　　不僅如此，李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)江資產(chǎn)控股的長(zhǎng)江集團(tuán)中心，62層樓中已經(jīng)有10層左右面積被退租，目前仍在尋找新租客。在香港擁有國(guó)際金融中心的恒基兆業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也顯示，預(yù)計(jì)目前其公司總租金收入下降了約10%。

　　寫(xiě)字樓空置率的攀升正給香港寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)巨大壓力。

　　事實(shí)上，相關(guān)業(yè)內(nèi)人表示，業(yè)主們?cè)谀壳半A段，想要留住租客只能降價(jià)。而眼下空置率高的窘?jīng)r可能要持續(xù)到明年才會(huì)有所好轉(zhuǎn)，因?yàn)橹敝聊壳�，�?guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)還不明朗。

　　香港資深房地產(chǎn)分析師紀(jì)言迅向新地產(chǎn)記者表示，目前，香港商業(yè)最受打擊分別是零售行業(yè)和寫(xiě)字樓兩個(gè)市場(chǎng)，其中香港各區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓租金跌幅在今年第一季度進(jìn)一步加劇，寫(xiě)字樓租賃活動(dòng)幾近冰封。

　　同時(shí)，該人士亦表示，盡管香港寫(xiě)字樓需求可能持續(xù)減少，面對(duì)不確定性，目前仍未有大型公司撤出香港的極端狀況。事實(shí)上，企業(yè)對(duì)香港長(zhǎng)遠(yuǎn)信心將成關(guān)鍵，無(wú)須假設(shè)香港寫(xiě)字樓市場(chǎng)已處于世界末日，應(yīng)對(duì)行業(yè)維持“正面”看法。

　　香港去“中環(huán)化”

　　作為香港金融中心的晴雨表——中環(huán)，一直是各大企業(yè)在港辦公首選。

　　2010年香港中環(huán)寫(xiě)字樓租金曾高達(dá)每月平均租金尺價(jià)110港元，超越東京及倫敦西部成為全球?qū)懽謽亲饨鹱畎嘿F的地區(qū)。

　　十年來(lái)，昂貴的租金讓不少金融機(jī)構(gòu)逐漸對(duì)香港中環(huán)敬而遠(yuǎn)之。

　　2018年，香港證監(jiān)會(huì)遷出中環(huán)后，小摩、瑞信等知名外資投行也陸續(xù)撤離中環(huán)，分別搬到了九龍、觀塘等性價(jià)比相對(duì)較高的地方，香港金融機(jī)構(gòu)去中環(huán)化也拉開(kāi)序幕。

　　紀(jì)言迅分析看來(lái)，在這次疫情催化下，去中環(huán)化已一觸即發(fā)。

　　疫情讓線上辦公成為各大企業(yè)工作首選。由于企業(yè)希望削減成本，對(duì)辦公空間的需求已經(jīng)下降，只要辦公條件、位置合適，中環(huán)辦公已不再是企業(yè)首選。同時(shí)，香港其他區(qū)域的轉(zhuǎn)型（九龍東區(qū)和港島東區(qū)）也給不少企業(yè)帶來(lái)了辦公新選擇，未來(lái)去中環(huán)化或許會(huì)越走越遠(yuǎn)。

　　目前，在疫情影響下，中環(huán)辦公樓出租率已下跌5～6個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)今年全年要下跌10~15個(gè)百分點(diǎn)。

　　據(jù)萊坊最新發(fā)布的《香港每月物業(yè)市場(chǎng)報(bào)告》指出，全球經(jīng)濟(jì)的不確定繼續(xù)削弱中環(huán)甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃需求。為減低租賃成本，一些大型跨國(guó)公司和企業(yè)計(jì)劃將寫(xiě)字樓撤出核心商業(yè)區(qū)。

　　同時(shí)，在未來(lái)12至18個(gè)月內(nèi)，中環(huán)及金鐘將有約190萬(wàn)平方尺的新增寫(xiě)字樓面積，相當(dāng)于現(xiàn)有寫(xiě)字樓存量的10%。由于超甲級(jí)寫(xiě)字樓的業(yè)主受壓，萊坊預(yù)計(jì)核心商業(yè)區(qū)的寫(xiě)字樓租金將回軟。如果業(yè)主愿意減租或者將單位分租，一些較小的跨國(guó)公司可能會(huì)進(jìn)駐填補(bǔ)空間。

　　由于市場(chǎng)氣氛冷淡，也總能看到一些超低單價(jià)租賃交易。2月底，位于金鐘的美國(guó)銀行中心一個(gè)高層單位，面積約2637方尺，僅以月租11.07萬(wàn)港元租出，成交尺租僅為42港元，創(chuàng)下這棟大樓過(guò)去十年的尺租新低紀(jì)錄。

　　相比之下，目前香港中環(huán)區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均尺租約為130港元。作為中環(huán)的超甲級(jí)寫(xiě)字樓“地標(biāo)”國(guó)際金融中心，盡管成交尺租仍保持在210港元，但租賃成交十分疏落。去年迄今為止，僅有三宗成交。

　　由于租金下調(diào)，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的成交亦受到影響。投資者要求這類資產(chǎn)的價(jià)格有大幅的折讓，且租金回報(bào)率至少要達(dá)到3%以上才會(huì)考慮。對(duì)于一些基金類投資者，他們非常關(guān)注是否可以馬上收租，產(chǎn)生現(xiàn)金流，相比之下，過(guò)去幾年，這些投資者可能更關(guān)注資產(chǎn)本身價(jià)格的漲幅。

　　長(zhǎng)時(shí)間來(lái)，中環(huán)無(wú)疑是特區(qū)政治與金融中心的核心，它匯集了香港政府總部、匯豐銀行大廈、IFC、中銀國(guó)際大廈等，是精英翹楚的聚集地。但持續(xù)攀升高租金近年來(lái)也無(wú)疑對(duì)這些精英們產(chǎn)生沖擊。

　　幾年前，摩根大通和法國(guó)巴黎銀行已開(kāi)始租用租金更便宜的九龍東區(qū)和港島東區(qū)寫(xiě)字樓。

　　業(yè)內(nèi)人士曾指出，銀行及金融業(yè)是香港中環(huán)寫(xiě)字樓出租業(yè)務(wù)的主要需求來(lái)源，來(lái)自中資企業(yè)的租賃需求尤其強(qiáng)勁。

　　外資撤退，中資入場(chǎng)。近年來(lái)隨著大量中資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入香港市場(chǎng)，甲級(jí)寫(xiě)字樓租金亦水漲船高。

　　根據(jù)世邦魏理仕的研究顯示，2016年3月至2019年3月，中資機(jī)構(gòu)在香港甲級(jí)寫(xiě)字樓租用總面積增加210萬(wàn)方尺。其中，中資金融機(jī)構(gòu)貢獻(xiàn)近60%的租用面積增長(zhǎng)。

　　不僅如此，近期，據(jù)彭博社的一則報(bào)道，字節(jié)跳動(dòng)有限公司和阿里巴巴集團(tuán)控股有限公司已經(jīng)在香港大幅增加辦公空間。其中，字節(jié)跳動(dòng)在銅鑼灣時(shí)代廣場(chǎng)租了約3000平方尺（279平方米）的場(chǎng)地，租期三年。阿里巴巴也在同一棟大樓里租了一層樓，面積約為1.7萬(wàn)平方尺（1579平方米）。目前，阿里巴巴一共在香港租了三層樓。

　　但在紀(jì)言迅看來(lái)，單從租賃角度，變化并不是特別大。雖然目前國(guó)內(nèi)企業(yè)來(lái)港上市的需求逐漸變大，但在租賃辦公樓選擇上并非硬性要求，辦公空間是否會(huì)增加也還是未知數(shù)。而且不少企業(yè)也不是非中環(huán)不可�？傮w來(lái)看，中資進(jìn)入還是無(wú)法解決目前香港中環(huán)所面臨的根本問(wèn)題。

　　零售業(yè)連跌15個(gè)月

　　寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率創(chuàng)新高，零售業(yè)也苦不堪言。

　　2020年二月份開(kāi)始，香港零售銷(xiāo)貨額按年下跌10.1%，結(jié)束了自2017年三月以來(lái)的上升趨勢(shì)，錄得自2016年八月以來(lái)最大跌幅。紀(jì)言迅也表示，零售業(yè)疲弱持續(xù)反映外圍不明朗因素影響消費(fèi)者的態(tài)度，這對(duì)核心零售區(qū)的租金造成下行壓力。

　　近日，據(jù)香港政府統(tǒng)計(jì)處公布，4月零售業(yè)總銷(xiāo)貨價(jià)值的估約241億港元，按年下跌36.1%，連跌15個(gè)月。

　　如此慘淡的數(shù)據(jù)，與香港對(duì)于防止新冠疫情輸入的舉措密切相關(guān)。根據(jù)香港特區(qū)政府安排，自今年2月8日起，從內(nèi)地、澳門(mén)和臺(tái)灣入境香港的人士必須接受14天強(qiáng)制檢疫。

　　而這也讓香港零售業(yè)、旅游業(yè)無(wú)疑失去了最佳的“搶救”黃金周，行業(yè)寒冬直接進(jìn)入“冰河時(shí)代”。

　　一直以來(lái)，香港零售業(yè)十分依賴內(nèi)地訪港游客，但自去年下半年香港社會(huì)沖突以來(lái)，內(nèi)地游客數(shù)量銳減，如今全球蔓延的疫情，更是對(duì)香港零售業(yè)雪上加霜。

　　香港旅游發(fā)展局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年，內(nèi)地訪港旅客合計(jì)4,377萬(wàn)人，較2018年減少14%。2020前三個(gè)月內(nèi)地訪港旅客僅267萬(wàn)人（其中1月254萬(wàn)人），同比大幅下降超80%。而在今年的五一假期首日，中國(guó)內(nèi)地訪港旅客僅119人次，去年同期這一數(shù)字為50萬(wàn)人次。

　　內(nèi)地旅客的下降對(duì)香港零售業(yè)的沖擊在香港零售業(yè)銷(xiāo)貨價(jià)值數(shù)據(jù)上得到充分體現(xiàn)。

　　數(shù)據(jù)顯示，香港2020年一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)同比下跌8.9%，創(chuàng)有記錄以來(lái)最大單季跌幅，香港經(jīng)濟(jì)正在陷入深度衰退。

　　香港零售管理協(xié)會(huì)主席謝邱安儀曾透露，以往很少降價(jià)的國(guó)際品牌，亦被迫采取不同手法變相減價(jià)，預(yù)計(jì)零售商“劈價(jià)促銷(xiāo)”將持續(xù)一段時(shí)間，至市民的消費(fèi)力回升才結(jié)束。然而，她坦言，社會(huì)運(yùn)動(dòng)陰霾仍影響香港零售業(yè)，即使“封關(guān)”出入境限制措施解除后，短期仍難回復(fù)疫情前水平，預(yù)計(jì)最快至今年年底才稍為好轉(zhuǎn)。

　　據(jù)記者了解，4月數(shù)據(jù)顯示，香港珠寶首飾、鐘表及名貴禮物銷(xiāo)貨價(jià)值按年大跌76.6%；藥物及化妝品下跌62.9%；汽車(chē)及汽車(chē)零件下跌19.2%；百貨公司貨品下跌18.0%；不過(guò)，超級(jí)市場(chǎng)貨品銷(xiāo)貨價(jià)值則上升14.4%。

　　不僅如此，香港DFS商場(chǎng)近日推出了折扣力度頗大的促銷(xiāo)活動(dòng)，參與促銷(xiāo)的包括Gucci、Burberry、Celine、Loewe、YSL等奢侈品牌，大部分品牌甚至是全場(chǎng)5折，一些熱門(mén)的款式也參與促銷(xiāo)。相比之下，以往在香港商場(chǎng)的專柜，這些奢侈品牌罕有如此大幅度的折扣，即使有折扣通常也只是一些過(guò)氣款式。

　　同時(shí)，也有不少奢侈品牌們對(duì)掙扎中的香港零售業(yè)失去了信心。

　　4月上旬，意大利奢侈品品牌Valentino撤下了香港海港城雙層旗艦店的招牌，雖然海港城從2月開(kāi)始已經(jīng)主動(dòng)為商戶降租50%應(yīng)對(duì)疫情，但仍有不少品牌店選擇關(guān)店或者縮店。

　　作為亞洲最賺錢(qián)的商場(chǎng)之一，海港城全年超過(guò)8000萬(wàn)人次的客流量?jī)H次于迪拜購(gòu)物中心。在高端和奢侈品商品銷(xiāo)售方面，海港城對(duì)香港全年總銷(xiāo)售額的貢獻(xiàn)達(dá)到三分之一，對(duì)于任何奢侈品品牌而言，海港城門(mén)店都是公司營(yíng)收至關(guān)重要的核心店鋪。

　　此外，香港化妝品零售龍頭莎莎近期也發(fā)布盈警，截至今年3月底止全年業(yè)績(jī)，期內(nèi)虧損5.16億元，去年同期則錄得溢利4.71億元，每股基本虧損16.7仙，不派末期息。翻查資料顯示，至少為2000年后首次停派末期息。

　　截至今年3月底止，莎莎的零售店鋪數(shù)目為235間，按年減少18間。莎莎表示，將繼續(xù)與業(yè)主磋商，爭(zhēng)取為短期內(nèi)未約滿的店鋪提供臨時(shí)租金減免，并與業(yè)主尋求把新租約形式由定額租金轉(zhuǎn)換為按營(yíng)業(yè)額抽成的可能性。集團(tuán)已透過(guò)無(wú)薪假安排、臨時(shí)減薪計(jì)劃和減少工作崗位，并鼓勵(lì)員工清理假期，以降低員工成本。

　　在疫情沖擊下，內(nèi)地零售已通過(guò)拓展線上市場(chǎng)和直播帶貨等模式摸索新出路。嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)為香港各業(yè)帶來(lái)嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，面對(duì)業(yè)績(jī)下滑和控股權(quán)喪失風(fēng)險(xiǎn)，處境艱難的香港零售業(yè)也急需在危機(jī)中尋找新機(jī)遇以熬過(guò)這場(chǎng)“寒冬”。

　　來(lái)源：風(fēng)云地產(chǎn)界

編輯：wangdc