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北京甲級寫字樓大降價,CBD房東喊企業(yè)“回家”
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-5-8 16:09:20
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[提要]經(jīng)歷疫情洗禮后,企業(yè)對寫字樓服務(wù)有了更多體驗。

  在北京某投行做品牌經(jīng)理的思寧,最近一天能接到兩三個中介的電話,對方幾乎都問著同樣的問題:“貴公司需要換寫字樓嗎?”

  “都是錢的事!标惓渴潜本┗ヂ(lián)網(wǎng)某創(chuàng)業(yè)公司的負責人,主要從事線上業(yè)務(wù),受疫情影響并不大。但近期寫字樓租金普遍下降,也讓陳晨有了換租的想法!皩ξ覀冃」緛碚f,活下去才是最值得考慮的事情,在哪辦公都無所謂。”

  當陳晨和寫字樓業(yè)主方去談退租事宜,卻在最后收到了對方一份降價約13%的租賃新合同,業(yè)主方主動降價換來了他放棄搬家的念頭,“少交好幾萬的房租呢,劃算。”

  但還有更多企業(yè)計劃向麗澤等新興或非核心區(qū)域搬遷,以降低租金成本,讓公司活下去。采訪中一位機構(gòu)從業(yè)人員透露,他們手上有一家廣告公司從CBD搬到了亦莊,

  “他們的租金預算從20塊錢變成5塊錢!

  退租

  大幅下降的租金,成為中介銷售員兜售甲級寫字樓、勸人換租的最大賣點。一位業(yè)內(nèi)資深人士告訴36氪,北京有部分寫字樓的租金下降幅度超過10%,“是非常大的折扣!

  但實際上租賃成交情況并不理想。上海商業(yè)地產(chǎn)中介資深員工對36氪稱,他年前手上有兩三個上市公司在看辦公室,有一個已經(jīng)談了一年多,本來準備年后簽約,今年碰上疫情后,這塊支出就被凍結(jié)了。整個中介市場今年“開單特別難”。

  疫情下的封閉和隔離讓整個寫字樓市場在一季度基本上處于冰凍期,由于無法進行客戶帶看及簽約,導致租賃成交活動大幅下滑。

  據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計,北京市甲級寫字樓的空置率在一季度上升至13.2%的高位,創(chuàng)下自2010年以來10年最高值。

  在北京市場上,因為新增租戶不及退租企業(yè)多,甚至出現(xiàn)了凈吸納量為負的情況。

  李清原本在北京經(jīng)營一家員工規(guī)模二百多人的互聯(lián)網(wǎng)旅游公司,疫情中的營業(yè)額幾乎為0,公司在疫情初始期讓員工居家辦公,但沒多久就裁掉了一半人。繼續(xù)撐了兩個月之后,又退掉了租賃的辦公室。

  “當沒收入的時候,還要辦公室干什么呢?”李清砍掉了支出,攜全家老小回到了老家,準備修整后再做打算。

  像這樣退租離場的企業(yè)不在少數(shù)!耙咔槭菍λ衅髽I(yè)都是韌性的考量。”第一太平戴維斯華北區(qū)交易及咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)負責人溫書閱認為位于金字塔頂端的優(yōu)秀企業(yè)在抗風險能力上的韌性較強。而中小企業(yè)面臨著更大的風險,他們也成為引發(fā)今年寫字樓市場波動的最大群體。

  某聯(lián)合辦公員工逍芙五一前后正在擔心自己會失業(yè),受疫情影響,逍芙所在的職能部門二月份已經(jīng)裁員了三分之二,四月至六月的工資將暫緩發(fā)放50%!安恢拦具能撐到什么時候。”因為很多公司退租或者縮減了租賃面積。

  程明是聯(lián)合辦公的租戶,他所在的公司因為投融資市場入冬,自2019年下半年就已開始陸陸續(xù)續(xù)進行裁員,去年底還違約退租原來的獨立辦公室,換到了聯(lián)合辦公區(qū)域,但疫情來臨之后,員工們只能遠程在家辦公,索性連聯(lián)合辦公的租約也給退了。

  “永遠是市場說了算!睖貢喺J為,現(xiàn)階段企業(yè)對租金預算的下調(diào)已不可避免。

  原本對立的甲乙方,現(xiàn)在也開始抱團“共克時艱”。

  據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計數(shù)據(jù),今年一季度北京全市寫字樓的凈吸納量為負36782平方米。四個一線城市全部面臨同樣的問題:一季度深圳寫字樓空置率24.6%,環(huán)比上升2.6個百分點;同期上?罩寐蕿21%,廣州為5.2%,均有不同程度的上升。

  抄底

  因為租金下降,一些北京CBD的寫字樓正在喊話讓之前流失的租客回來,后者是被不斷上漲的高租金擠走的,但現(xiàn)在他們降價了。

  “目前有醫(yī)藥及IT等業(yè)績依舊較好的行業(yè)企業(yè)在換新辦公室,準備從乙級寫字樓換到甲級,成本比以前(租乙級)還低,這在之前是不可能做到的!备吡H華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海4月底剛剛帶了一批客戶看樓,然后在朋友圈里寫道,“2020年首都的企業(yè)有更多的甲級/超甲級辦公樓可供選擇,請大家緊緊抓住這個難得的窗口機會!

  據(jù)CAIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2020年一季度一線城市平均租金降幅超前5個季度的租金平均降幅2.1%。出租率下跌1.2%,高于前5個季度的出租率平均跌幅0.7%,創(chuàng)2019年一季度以來的最大降幅。其中北京平均租金已經(jīng)連續(xù) 6 個季度下跌,一直處于下行態(tài)勢。

  溫書閱也認為,對于希望入駐CBD核心區(qū)的企業(yè)來說,這是一個很好的機會,一般寫字樓的租約鎖定至少三到五年,如果預期公司業(yè)績會上漲,在市場下行窗口期鎖定未來幾年內(nèi)的低租金不失為一個好辦法。

  目前在北京市場上相對堅挺的區(qū)域只有金融街和中關(guān)村,前者聚集了大型金融企業(yè),后者則以互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)為主要租戶。CBD區(qū)域則吸納相對緩慢,一季度空置率上升至12.5%。在好租網(wǎng)上,僅CBD核心區(qū),目前就有1890 套寫字樓房源等待出租。

  不過,因為大部分企業(yè)在租金預算上收緊,CBD甲級寫字樓并未能被及時填補空置。相反,和核心區(qū)相比,整體的需求量、看房量、來電來訪以及簽約量的數(shù)據(jù),都較疫情前有所增長,寫字樓也租賃降級了。

  洗牌

  如果說疫情是壓倒駱駝的最后一根稻草,那么實際上它也只是加速了寫字樓租金下降的過程,特別是在聯(lián)合辦公的細分市場中,市場風險已經(jīng)積累。

  聯(lián)合辦公行業(yè)在2015年興起,并在2016-2017年迎來兇猛擴張,這一時期正是寫字樓市場租金高峰期。“尤其在北京市場,有些辦公地點的租金一天就是五六千!碑斣庥鍪袌鱿滦,“二房東”的盈利模式面臨著嚴峻挑戰(zhàn),一方面要交高額租金,另一方面最主要的客戶是受疫情影響最大的中小型企業(yè)主。

  第一太平戴維斯和高力國際均指出即使沒有疫情,聯(lián)合辦公行業(yè)也面臨著大規(guī)模的洗牌。

  從去年開始,北京甲級寫字樓的租金也開始出現(xiàn)緩慢下調(diào)。第一太平戴維斯報告顯示,北京甲級寫字樓已經(jīng)連續(xù)第五個季度出現(xiàn)環(huán)比下滑,至每月每平方米人民幣363.0元,同比下降了2.6%。

  “僅從甲級寫字樓凈吸納量創(chuàng)歷史記錄最低來看,意味著企業(yè)開始出現(xiàn)從甲級寫字樓向乙級或產(chǎn)業(yè)園區(qū)搬遷的跡象,同時還包含了由于成本因素退租或正常合約到期而新出的空置面積!备吡H華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海認為,目前保證出租率是最為重要的事情。

  但從企業(yè)租戶角度看,此前甲乙級寫字樓之間的租金差過大,甚至超出了品質(zhì)級別差距,這意味著甲級寫字樓的溢價過高了。

  李晶是某互聯(lián)網(wǎng)公司高管,她為挑選合適的寫字樓幾乎跑遍了整個北京!凹准墝懽謽堑膬r格都差不多,在公司承受范圍內(nèi)能入眼的其實沒幾家!绷己玫目照{(diào)送風系統(tǒng)和安保措施、交通便利、獨立衛(wèi)生間、足夠的餐飲配套是李晶對寫字樓的硬性條件!坝械拇髽强雌饋砀叽笊,挑高恨不得八米,結(jié)果夏熱冬冷完全不實用。更別提有些甲級標的,連基礎(chǔ)的安保都做不好!笨赐晔忻嫔蠘怯詈,她吐槽很多寫字樓的設(shè)計“全用在了大堂上”。

  經(jīng)歷疫情洗禮后,企業(yè)對寫字樓服務(wù)有了更多體驗。溫書閱告訴作者,租金之外,優(yōu)秀的物業(yè)管理會讓用戶的粘性變得更強,好的物業(yè)管理在突發(fā)事件下極有可能成為留住客戶的關(guān)鍵因素。甲級寫字樓在降租金之外,還需要提高樓宇的綜合條件和物業(yè)服務(wù)才對得起高租金。

  (應采訪對象要求,文中思寧、陳晨、逍芙、程明、李晶均為化名)

  來源:36Kr(未來可棲)

編輯:wangdc

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