日前，第一太平戴維斯發(fā)布2020年第一季度廣州商用物業(yè)市場(chǎng)回顧與展望報(bào)告。

　　鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)獲悉，受疫情影響，第一季度廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)以及零售市場(chǎng)都受到不同程度的沖擊，其中寫字樓凈吸納量十年內(nèi)首現(xiàn)負(fù)值，現(xiàn)有零售項(xiàng)目諸多業(yè)態(tài)暫時(shí)停業(yè)，且品牌裝修以及新項(xiàng)目入市推廣活動(dòng)等均受停工限制。

　　甲級(jí)寫字樓：

　　疫情致租賃和投資活動(dòng)短暫停滯，凈吸納量十年內(nèi)首現(xiàn)負(fù)值

　　2019年，廣州實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2.4萬億元，同比增長(zhǎng)6.8%，增幅為一線城市最高。其中第三產(chǎn)業(yè)同比增長(zhǎng)7.5%至1.7萬億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值的72%。

　　2020年第一季度，新冠肺炎疫情對(duì)廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的負(fù)面影響顯著。部分宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在2020年1-2月期間同比下降，其中商品進(jìn)出口總值及固定資產(chǎn)投資額分別同比下降9%和12.4%。

　　整體而言，廣州寫字樓租賃市場(chǎng)于第一季度放緩。租賃活動(dòng)受季節(jié)性因素影響于一月放緩，并受到新冠肺炎疫情及其后政府實(shí)行的防疫措施的沖擊于二月陷入停滯。然而，隨著嚴(yán)格防疫控疫措施取得初步成效，市場(chǎng)活動(dòng)自三月初開始逐步恢復(fù)。

　　第一季度，由于竣工備案等竣工手續(xù)因新冠肺炎疫情而中斷，部分新項(xiàng)目的交付時(shí)間相應(yīng)延后。因此，本季未錄得新項(xiàng)目交付，全市寫字樓市場(chǎng)總存量仍為約524萬平方米。

　　主要?dú)w因于租賃需求的小幅萎縮和租賃活動(dòng)在1-2月的短暫停滯，本季度全市凈吸納量十年內(nèi)首次降至-6,851平方米，全市寫字樓空置率環(huán)比微升0.1個(gè)百分點(diǎn)至5.1%。

　　來自零售與貿(mào)易、交通等行業(yè)的租戶對(duì)其企業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略和需求轉(zhuǎn)持更為謹(jǐn)慎的態(tài)度，而來自通訊、媒體和信息技術(shù)、石油和房地產(chǎn)行業(yè)的大型企業(yè)仍繼續(xù)執(zhí)行寫字樓搬遷、擴(kuò)租和續(xù)約的租賃決策。

　　多數(shù)寫字樓項(xiàng)目的私企業(yè)主仍維持自2019年第四季度以來的謹(jǐn)慎態(tài)度，未采取任何激進(jìn)租賃舉措。而具備國企背景的寫字樓業(yè)主主動(dòng)提供如免租或減租等財(cái)務(wù)支持，以幫助符合條件的租戶渡過時(shí)艱。因此，全市平均租金回調(diào)的趨勢(shì)仍在持續(xù)，平均租金環(huán)比下降至人民幣每平方米每月174.5元，租金指數(shù)環(huán)比下降1.5%。

　　本季度，廣州寫字樓投資市場(chǎng)未錄得大宗整售成交公布。盡管商務(wù)差旅和投資活動(dòng)因疫情短暫擱置，但投資者對(duì)其大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資布局整體維系不變，并對(duì)本地市場(chǎng)的遠(yuǎn)期發(fā)展和前景保持強(qiáng)勁信心。

　　第一太平戴維斯分析稱，當(dāng)前新冠肺炎疫情的全球大流行料將加劇來自外部和內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)不確定因素，不可避免的為2020年廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來更多阻力。

　　2020年，全市預(yù)計(jì)將有超過82萬平方米新增供應(yīng)入市，廣州寫字樓市場(chǎng)將步入階段性供過于求的市場(chǎng)周期，租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)料將加劇。

　　年內(nèi)，廣州寫字樓租賃需求的增長(zhǎng)較前幾年將呈現(xiàn)更大波動(dòng)。租賃需求的增長(zhǎng)預(yù)計(jì)將于第二季度持續(xù)承壓，但或于2020年下半年逐漸回暖。

　　嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)期加之新增供應(yīng)的集中交付料將致使廣州寫字樓市場(chǎng)空置率于2020年攀升，而租金則將結(jié)構(gòu)性下跌。

　　零售：

　　疫情令新場(chǎng)開業(yè)延期，各業(yè)態(tài)備受沖擊之余，商家議價(jià)空間漸現(xiàn)

　　2020年1-2月，廣州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比下降14.0%，至人民幣1,323.03億元。疫情廣泛影響消費(fèi)品市場(chǎng)，其中以餐飲尤甚，前兩月廣州餐飲業(yè)營業(yè)額同比下降34.9%。

　　2020年第一季度，受防疫活動(dòng)影響，現(xiàn)有零售項(xiàng)目諸多業(yè)態(tài)暫時(shí)停業(yè)，且品牌裝修以及新項(xiàng)目入市推廣活動(dòng)等均受停工限制。對(duì)原計(jì)劃于本季度入市的項(xiàng)目而言，當(dāng)前并非最優(yōu)的入市時(shí)點(diǎn)。因此，季內(nèi)廣州原新增供應(yīng)延緩入市，全市總存量維持542.1萬平方米。

　　由于季末才實(shí)現(xiàn)逐步復(fù)工，業(yè)主和品牌方尚未于季內(nèi)全面開展疫情后的調(diào)整性活動(dòng)。因此截至季末，全市零售物業(yè)市場(chǎng)空置率僅環(huán)比微升0.1個(gè)百分點(diǎn)至8.6%。其中，核心商圈及非核心商圈的空置率分別環(huán)比上升0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)，至7.8%和9.0%。

　　受本季度進(jìn)行的防疫活動(dòng)影響，現(xiàn)有餐飲品牌日常經(jīng)營活動(dòng)短暫受限，營業(yè)收入顯著減少。不同于以往季度，餐飲業(yè)態(tài)受此沖擊，其租賃及擴(kuò)張需求于季內(nèi)放緩。

　　自1月24日起，廣州已有部分業(yè)主為租戶提供階段性租金減免，以期與品牌共渡難關(guān)。同時(shí)由于疫情對(duì)零售市場(chǎng)的顯著影響，本季度零售商議價(jià)空間稍現(xiàn)。截至季末，全市平均租金環(huán)比下降0.8%，至人民幣每平方米每月740.7元。

　　第一太平戴維斯分析稱，鑒于部分項(xiàng)目于本季度之前已經(jīng)進(jìn)行招商活動(dòng)，且有部分品牌進(jìn)駐裝修，因此預(yù)計(jì)2020年全市仍將迎來102.5萬平方米新增供應(yīng)。

　　大量新增供應(yīng)入市，且部分子市場(chǎng)項(xiàng)目分布相對(duì)集中，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)料將加劇；此外，受疫情影響，零售商擴(kuò)張需求趨緊，因此全市空置率料將有所上升。

　　鑒于非核心商圈將迎來大量新增供應(yīng)，且項(xiàng)目仍需經(jīng)歷必要的培育期，廣州零售物業(yè)市場(chǎng)平均租金預(yù)計(jì)因此而結(jié)構(gòu)性下降。

　　來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)

編輯：wangdc