在11月23日深圳八宗地塊的出讓中，融創(chuàng)與華發(fā)的合資公司深圳融華置地投資有限公司以底價(jià)127.1億元競(jìng)得寶安沙井A301-0575號(hào)宗地。
隨著粵港澳大灣區(qū)政策紅利釋放，大灣區(qū)毫無(wú)疑問(wèn)是房企“兵家必爭(zhēng)之地”，但作為大灣區(qū)后來(lái)者，缺乏“先發(fā)優(yōu)勢(shì)”的融創(chuàng)顯然需要思慮籌謀，以借助多方力量加碼布局。
2019年，融創(chuàng)拉來(lái)余英擔(dān)任融創(chuàng)廣深區(qū)域執(zhí)行總裁，協(xié)助區(qū)域總裁黃書(shū)平分管投資發(fā)展和城市更新業(yè)務(wù)板塊。
余英加盟融創(chuàng)，肩負(fù)著助力廣深區(qū)域項(xiàng)目開(kāi)拓的重任。據(jù)了解，曾任保利廣東董事長(zhǎng)、保利地產(chǎn)副總經(jīng)理、寶能地產(chǎn)總裁、寶能城市發(fā)展集團(tuán)總裁的余英在大灣區(qū)有深厚人脈資源和經(jīng)驗(yàn)，以及較強(qiáng)的土地開(kāi)拓和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力。
也是在余英加入之后，融創(chuàng)廣深區(qū)域接連斬獲項(xiàng)目，不僅競(jìng)得廣州增城金星村、江門(mén)大滘村項(xiàng)目，也接連在招拍掛市場(chǎng)拿下廣州增城、黃埔與東莞等地塊。
不過(guò)，融創(chuàng)在深圳這座城市的存在感卻并不高。
“融創(chuàng)在深圳招拍掛沒(méi)有大的優(yōu)勢(shì)，這宗地是定向出讓的地塊，用于發(fā)展冰雪文旅城�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指出，由于融創(chuàng)是區(qū)域一體化發(fā)展，深莞惠、廣佛肇，所以在深圳周邊拿地多，而深圳招拍掛拿地需要了解本地市場(chǎng)。
127億寶安摘地補(bǔ)短板
11月23日，深圳8宗居住用地入市出讓?zhuān)謩e位于寶安西鄉(xiāng)、沙井、光明、龍華大浪以及坪山，總出讓面積73.22萬(wàn)平米，總起拍價(jià)合計(jì)294.42億元。
其中，深圳融華置地投資有限公司以底價(jià)127.1億元競(jìng)得深圳寶安人才住房用地，成交樓面價(jià)1.4萬(wàn)元/平米，這也是深圳歷史上第七塊百億地塊。
深圳融華置地成立于2020年11月6日，法定代表人田軍為融創(chuàng)集團(tuán)總裁助理兼文旅建設(shè)事業(yè)部總經(jīng)理，公司由深圳融創(chuàng)文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司持股51%，珠海華發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持股49%。
該地塊土地用途為商住地，土地面積43.68萬(wàn)平米，建面131.07萬(wàn)平米，其中辦公74.25萬(wàn)平米，住宅30萬(wàn)平米，游樂(lè)設(shè)施10萬(wàn)平米，商業(yè)9.97萬(wàn)平米，配套酒店4.9萬(wàn)平米，公共配套設(shè)施約1.95萬(wàn)平米。
項(xiàng)目住宅類(lèi)型為可售型人才住房，允許分割銷(xiāo)售。其中30%需滿足監(jiān)管協(xié)議要求方可銷(xiāo)售。人才住房售價(jià)按銷(xiāo)售時(shí)同地段市場(chǎng)商品住房售價(jià)的60%確定，最高銷(xiāo)售價(jià)格不得高于4萬(wàn)元/平米。
具體來(lái)看項(xiàng)目情況，寶安沙井A301-0575號(hào)宗地緊鄰深圳國(guó)際會(huì)展中心，雙地鐵環(huán)繞，周邊配套齊全。目前，地塊周邊并沒(méi)有新房及二手房出售，深圳鏈家網(wǎng)顯示，截至11月21日，沙井二手房掛牌均價(jià)為6.2萬(wàn)元/平米。
值得關(guān)注到的是，從監(jiān)管協(xié)議來(lái)看，該地塊旨在發(fā)展文旅相關(guān)產(chǎn)業(yè)：競(jìng)得者需要在該地塊上建設(shè)冰雪項(xiàng)目和影視酒店項(xiàng)目。
其中，冰雪項(xiàng)目計(jì)容總建面不低于10萬(wàn)平米，投資規(guī)模不得低于20億元，冰雪項(xiàng)目自簽訂協(xié)議之日起5年內(nèi)開(kāi)業(yè)；競(jìng)買(mǎi)人要保證該項(xiàng)目簽訂協(xié)議之日起5年內(nèi)開(kāi)業(yè)影視酒店項(xiàng)目，要配建不少于2個(gè)、總面積不低于4000平米的影視發(fā)布廳。
并且，酒店開(kāi)業(yè)一年內(nèi)，競(jìng)買(mǎi)人須引進(jìn)一個(gè)經(jīng)甲方認(rèn)定對(duì)寶安區(qū)影視產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有推動(dòng)作用的國(guó)際性影視節(jié)（展）或設(shè)評(píng)獎(jiǎng)的全國(guó)性影視節(jié)（展），并在影視主題酒店內(nèi)舉辦。
競(jìng)買(mǎi)人及關(guān)聯(lián)公司，投資拍攝一部以深圳為背景的都市題材電影，投資總金額不低于6000萬(wàn)元人民幣，電影須選用知名導(dǎo)演或監(jiān)制（由其主要參與創(chuàng)作的電影作品累計(jì)票房不低于5億元人民幣），須在簽訂本協(xié)議后10個(gè)月內(nèi)取得該片的《電影片公映許可證》，并列入放映排期。
這意味著，這塊地的出讓本身設(shè)置了較高的壁壘，也是一宗為融創(chuàng)“量身定制”的地塊。在2019年末收購(gòu)環(huán)球會(huì)展之后，融創(chuàng)文旅成為全國(guó)最大的會(huì)展類(lèi)項(xiàng)目持有及運(yùn)營(yíng)商，融創(chuàng)集團(tuán)地產(chǎn)、服務(wù)、文旅、文化、會(huì)展會(huì)議、康養(yǎng)六大戰(zhàn)略正式形成。
這意味著，融創(chuàng)在操盤(pán)項(xiàng)目之時(shí)，各版塊之間能夠產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。當(dāng)年12月18日的2019深圳全球招商大會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)和寶安區(qū)簽訂了總投資額達(dá)367億元的合作協(xié)議，宣布融創(chuàng)中國(guó)大灣區(qū)總部以及包含世界最大室內(nèi)雪世界在內(nèi)的冰雪文旅綜合體擬落戶(hù)寶安。
其中，冰雪文旅綜合體項(xiàng)目擬投資約338.3億元，將打造集世界最大室內(nèi)雪世界、冰雪主題酒店、冰雪主題商街等設(shè)施于一體的世界級(jí)文旅項(xiàng)目。
能夠看到，融創(chuàng)各大版塊對(duì)于獲取土儲(chǔ)的效應(yīng)也在逐步顯現(xiàn)。
融創(chuàng)灣區(qū)故事
2019年10月，融創(chuàng)將海南區(qū)域與廣深區(qū)域合并，成立新的華南區(qū)域。
截至2020年中期，融創(chuàng)連同其合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司總土地儲(chǔ)備約為2.48億平米，權(quán)益土地儲(chǔ)備面積約為1.58億平米，華南區(qū)域土地儲(chǔ)備在集團(tuán)中并不占優(yōu)勢(shì)，無(wú)論是總土地儲(chǔ)備還是權(quán)益土地儲(chǔ)備，華南區(qū)域占比均不到10%，目前深圳更是只有融創(chuàng)智匯大廈一個(gè)住宅項(xiàng)目。
融創(chuàng)廣深區(qū)域公司成立于2015年3月，于次年1月5日，孫宏斌在上海某活動(dòng)公開(kāi)表示將布局廣深區(qū)域。
短短幾日后，融創(chuàng)首入華南市場(chǎng)以9.61億元競(jìng)得佛山綠島湖一宗商住地。此后，融創(chuàng)將廣深區(qū)域定為其重點(diǎn)發(fā)展的6大區(qū)域之一，開(kāi)始了華南版圖擴(kuò)張，并接連斬獲佛山、東莞等地塊，半年就完成了從零到十的突破。
在收并購(gòu)有豐富經(jīng)驗(yàn)的融創(chuàng)，一直將收購(gòu)作為在區(qū)域內(nèi)迅速做大的手段。不過(guò)，在華南區(qū)域內(nèi)，融創(chuàng)不管在收購(gòu)佳兆業(yè)，還是收購(gòu)萊蒙資產(chǎn)上都并不順利。
2014年底，在大灣區(qū)持有大量土儲(chǔ)的佳兆業(yè)深陷債務(wù)危機(jī)。在這樣的背景下，融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)開(kāi)始進(jìn)行談判收購(gòu)佳兆業(yè)的事宜，并且于次年1月與佳兆業(yè)達(dá)成協(xié)議，將接手郭氏家族所持佳兆業(yè)的49.25%股份。
然而，融創(chuàng)卻與佳兆業(yè)海外債權(quán)人就債務(wù)重組的談判遲遲未能達(dá)成一致。數(shù)月后，隨著佳兆業(yè)的房源解禁以及郭英成的回歸，收購(gòu)佳兆業(yè)這樁事項(xiàng)逐漸不確定。
直至2015年5月，融創(chuàng)最終宣布，由于最后鑒于若干先決條件并未達(dá)成，融創(chuàng)決定終止有關(guān)佳兆業(yè)部分股權(quán)的收購(gòu)。
收購(gòu)佳兆業(yè)未果后，融創(chuàng)并沒(méi)有停止收購(gòu)的步伐。2016年5月，融創(chuàng)再與萊蒙國(guó)際聯(lián)合宣布雙方已訂立框架協(xié)議，由融創(chuàng)以43.94億元收購(gòu)萊蒙國(guó)際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個(gè)項(xiàng)目公司的所有股權(quán)。
其中，涉及包括位于廣深區(qū)域的深圳萊蒙·創(chuàng)智谷、惠州萊蒙水榭灣兩個(gè)項(xiàng)目。借此，融創(chuàng)將進(jìn)入深圳和惠州兩個(gè)城市。
不過(guò)，最終融創(chuàng)只留下萊蒙創(chuàng)智谷產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，住宅項(xiàng)目水榭花都被收回，孫宏斌曾透露，收購(gòu)萊蒙國(guó)際資產(chǎn)一事因“地價(jià)漲了對(duì)方反悔”而停止。
在這幾年的發(fā)展中，深圳區(qū)域也成了融創(chuàng)的一個(gè)短板，但融創(chuàng)依舊有信心在大灣區(qū)做大做強(qiáng)。
在2019年初，融創(chuàng)迎來(lái)了地產(chǎn)老將余英的加盟，擔(dān)任廣深區(qū)域執(zhí)行總裁，協(xié)助廣深區(qū)域總裁黃書(shū)平先生分管投資發(fā)展和城市更新業(yè)務(wù)板塊。
資料顯示，余英于2017年11月加入寶能任寶能集團(tuán)高級(jí)副總裁、寶能地產(chǎn)總裁、寶能城發(fā)集團(tuán)總裁，入職寶能僅一年時(shí)間，后于2018年12月離開(kāi)寶能。此前，余英曾先后擔(dān)任保利廣東公司董事長(zhǎng)，保利地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理。
在保利的十年間，余英帶領(lǐng)的廣東保利業(yè)績(jī)每年增長(zhǎng)率都在20%以上，連續(xù)多年蟬聯(lián)廣州市銷(xiāo)售冠軍。余英也在個(gè)人微博中稱(chēng)：“給我們兩年時(shí)間，廣深區(qū)域?qū)⒔o你們一個(gè)驚喜。”
在此之后，融創(chuàng)開(kāi)始接連拿下幾個(gè)舊改項(xiàng)目，并斬獲廣州、增城等多宗地塊，但卻并未在深圳落子。此次拿下深圳寶安沙井地塊，極大補(bǔ)充了融創(chuàng)在華南區(qū)域土地儲(chǔ)備，也給了區(qū)域未來(lái)更大的想象空間。
來(lái) 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯：chenhong
