近日，PLUS寫了一篇文章，其中說到科學(xué)城宅地趨少，未來房價(jià)整體看漲。對(duì)此有粉絲留言反駁，如下：

　　的確，在最近幾年，不單是科學(xué)城，整個(gè)廣州的舊改都在大步推進(jìn)。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2019年底，就有247個(gè)舊村啟動(dòng)舊改工作。

　　而對(duì)于宅地稀缺的主城區(qū)，舊改大盤將成為更多購房者的置業(yè)選擇。相比較其他樓盤項(xiàng)目，舊改盤的好處也很明顯。

　　比如說，大多舊改盤位處城區(qū)的中心地段，周邊的配套都很齊全，比起外圍區(qū)的樓盤要成熟得多。像是獵德，可以說是舊改項(xiàng)目中地段最負(fù)盛名的。

　　再有，舊改盤的價(jià)格相比周邊樓盤也要便宜，置業(yè)成本少一些。對(duì)于很多預(yù)算較為緊張的剛需購房者，也是一個(gè)比較性價(jià)比的上車選擇。

　　另外，很多舊改項(xiàng)目都是由頭部房企操刀，在建筑品質(zhì)上也有保障。且規(guī)模比較大的還會(huì)自建配套，基本滿足業(yè)主的一應(yīng)生活需求。

　　當(dāng)然，舊改項(xiàng)目在某些方面并不盡如人意，所以，如果打算購買舊改房，應(yīng)該注意哪些問題？今天咱們就這個(gè)話題來好好聊聊。

　　短期內(nèi)配套能不能跟上？

　　對(duì)于購房者而言，買房子最基本的是配套！一般配套齊全的社區(qū)，能夠滿足當(dāng)下生活需求，并且還有著不錯(cuò)的升值空間，未來轉(zhuǎn)讓溢價(jià)可觀。

　　而舊改項(xiàng)目體量一般都很大，需要分期建設(shè)。因此購房者要關(guān)注其配套的建設(shè)情況，是分批建設(shè)，還是前期先落實(shí)？大概什么時(shí)間能投入使用？第一期業(yè)主收樓入住后，能不能即時(shí)享用？

　　尤其是教育、交通配套，關(guān)乎業(yè)主入學(xué)、通勤兩大痛點(diǎn)，若是不能先行落地，前幾期業(yè)主居住時(shí)會(huì)很不便，額外增加不少生活成本。

　　有沒有單獨(dú)管理？

　　好的物業(yè)，對(duì)于社區(qū)的養(yǎng)護(hù)、管理都有著極其重要的意義，一方面為業(yè)主提供了舒適的生活環(huán)境，另一方面也是社區(qū)升值的加分項(xiàng)。而舊改項(xiàng)目由于其自身的局限性，在物業(yè)管理方面更受考驗(yàn)。

　　一般情況下，舊改項(xiàng)目與回遷安置房基本是同片開發(fā)建設(shè)，而回遷安置房的居住人員大多是原來的村民，或者是外來租客，人員比較復(fù)雜，素質(zhì)參差不齊，加上流動(dòng)性強(qiáng)，也有潛在的危險(xiǎn)因素。

　　因此，如果打算入手舊改房，還要著重看社區(qū)的物業(yè)管理如何。比如社區(qū)有沒有封閉式管理？與回遷安置房有沒有區(qū)隔開來？

　　如果說社區(qū)是開放式管理，無需刷業(yè)主卡就能隨便出入，則一般可以直接pass掉，否則以后在衛(wèi)生、安全等方面都會(huì)比較受困擾。

　　有沒有環(huán)境槽點(diǎn)？

　　我們買房除了講究地段、物業(yè)，環(huán)境也是一個(gè)很重要的維度，畢竟關(guān)系到業(yè)主視覺享受，甚至于身心健康。

　　而部分舊改項(xiàng)目環(huán)境并不夠完善，因?yàn)楸旧砭褪桥f村改造的一環(huán)。因此，如果選擇購買舊改房，以下兩種情形要盡量避開：

　　1、與回遷安置房緊挨一起。一則回遷安置房周邊環(huán)境都不太好，比如還存有破舊的城中村、工廠等，景觀視野不雅。即便開啟了拆遷，一兩年內(nèi)也不可能全搞完，估計(jì)很長時(shí)間都是大工地狀態(tài)。

　　二則很多開發(fā)商為了節(jié)省成本，在建設(shè)回遷安置房時(shí)都盡量提高密度，若是與之相鄰也會(huì)有種壓抑感，尤其是低樓層單位。

　　2、社區(qū)沒有連片開發(fā)。有些舊改社區(qū)并不是整片開發(fā)，而是這邊幾棟樓，那邊幾棟樓，零零散散分開建設(shè)。

　　這種情況大多是有道路穿過而被分割開，未來交樓后不便于管理維護(hù)，且毗鄰公路的樓棟還有噪音、粉塵的影響。

　　學(xué)位是否優(yōu)先村民入讀？

　　購買舊改房還有一點(diǎn)不容忽視，就是下一代教育資源的分配。

　　有些舊改項(xiàng)目中配置的學(xué)校，會(huì)優(yōu)先村民小孩上學(xué)入讀，如果學(xué)位資源不足的話，舊改社區(qū)的業(yè)主小孩將被分配到距離較遠(yuǎn)的其他學(xué)校。

　　對(duì)于業(yè)主而言，未來在接送小孩上下學(xué)的時(shí)候，都會(huì)比較不方便。更為重要的是，被分配到的學(xué)校大多教學(xué)質(zhì)量也很一般。

　　以林和村舊改項(xiàng)目為例，一開始峻林的業(yè)主都以為可以入讀華陽小學(xué)，后來因?qū)W位資源不足生了變數(shù)，部分業(yè)主被劃至華成小學(xué)，當(dāng)時(shí)還鬧了不小的風(fēng)波，后面華成小學(xué)納入華陽小學(xué)，這場(chǎng)風(fēng)波才算平息。

　　因此，選擇購買舊改社區(qū)時(shí)，不單要看是否有教育配套，還要看學(xué)位數(shù)量是否充足，是不是優(yōu)先村民享有，如果學(xué)位緊張，則要謹(jǐn)慎入手。

　　二手市場(chǎng)是否受回遷房影響？

　　正常來說，回遷房的價(jià)格普遍比舊改房要便宜得多。因此，我們?cè)谫徣肱f改房時(shí)，還要注意了解回遷房什么時(shí)候可以進(jìn)入二手市場(chǎng)。

　　若是兩者進(jìn)場(chǎng)時(shí)間都差不多，多少會(huì)影響舊改房的轉(zhuǎn)讓。舉個(gè)例子，當(dāng)初你4萬/平入手的舊改房，打算5萬/平賣出去，回遷房若是賣3萬/平，直接就能把你的客戶拉走。

　　小結(jié)

　　總的看下來，舊改項(xiàng)目還有很多需要完善的地方，如果要買的話，需得對(duì)各個(gè)方面仔細(xì)考察，以免陷入坑里。

　　PLUS以為，如果購房者預(yù)算比較緊張，且對(duì)地段有要求，舊改盤不失為一個(gè)好的選擇。一方面其價(jià)格相比周邊項(xiàng)目會(huì)更便宜，可以減輕置業(yè)負(fù)擔(dān)；另一方面其地段也更靠近配套成熟的城區(qū)，在生活方面也很方便。

　　那么什么樣的舊改項(xiàng)目更值得入手呢？PLUS以為，在篩掉上面所說的不利因素之外，還可以重點(diǎn)關(guān)注下周邊宅地出讓如何，若是出讓宅地比較多，意味著新房供應(yīng)多，未來在二手房市場(chǎng)上，會(huì)有不小的競爭壓力。

　　若是周邊宅地出讓少，也即是片區(qū)內(nèi)新房供應(yīng)少，則舊改項(xiàng)目在一二手房市場(chǎng)都會(huì)占據(jù)優(yōu)勢(shì)，尤其是二手房市場(chǎng)上，更好叫價(jià)。

　　因此，購房者只要篩掉上面所說的不利因素，買舊改盤其實(shí)性價(jià)比也很不錯(cuò)。

來 源： 廣州PLUS   

  編 輯：liuy