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2022年深圳寫字樓租金下降6.5%
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2023/1/12 13:11:59
[提要]在供過于求的背景下,2022年,深圳甲級辦公樓的租金同比下降了6個百分點(diǎn)至181元/平/月。

  近日,仲量聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2022年全年深圳甲級辦公樓的凈吸納量(新增租賃需求-退租)約為83萬平方米,僅為2021年的六成左右,其中超50%為總部自用需求。仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰對媒體表示,2022年,企業(yè)普遍有兩個主題,一個是“降本增效”,另一個是“業(yè)務(wù)歸核”,企業(yè)更加謹(jǐn)慎的控制成本,逐漸從一些暫時不賺錢的非核心業(yè)務(wù)退出,因此,2022年,發(fā)生了不少企業(yè)大面積退租的情況。

  分行業(yè)來看,互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)持續(xù)結(jié)構(gòu)性調(diào)整,除了因精簡業(yè)務(wù)選擇退租或取消擴(kuò)租計(jì)劃之外,也有整合零散的老舊物業(yè),集中搬遷到性價比更高的新樓宇;作為辦公樓去化主力之一的金融行業(yè),租賃需求則相對穩(wěn)健,其中銀行、證券、基金和保險等傳統(tǒng)金融業(yè)租賃成交表現(xiàn)堅(jiān)挺;值得注意的是,半導(dǎo)體芯片、新能源汽車和游戲等新興高科技行業(yè)在租賃市場的表現(xiàn)較為亮眼,成交量占比均有顯著上升。盡管科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的需求有所降低,但2022年,科技互聯(lián)網(wǎng)與金融行業(yè)在深圳甲級辦公樓的需求仍然占據(jù)主要地位,租賃面積占比分別為32%和31%。

  從不同的區(qū)域市場來看,2022年,前海片區(qū)的需求比較突出,全年凈吸納量近23萬平方米,在深圳新興子市場中遙遙領(lǐng)先。據(jù)李文杰介紹,2022年,前海的進(jìn)出口額,特別是前?缇畴娚踢M(jìn)出口額同比增長迅猛。另外,截至2022年12月5日,前海已吸引了80家風(fēng)投創(chuàng)投、私募證券投資、國際資管等機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。

  前海,一般指前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū),位于南山半島西部,2010年8月,國務(wù)院批復(fù)同意《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃》,明確把前海建設(shè)成為粵港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)創(chuàng)新合作示范區(qū)。作為新興片區(qū),前海的甲級辦公樓空置率向來高于全市平均水平,仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示,2020年以前,前海片區(qū)的空置率在60%左右,不過,隨著企業(yè)的入住,2020年以來,前海甲級辦公樓的空置率持續(xù)下降,2022年末,已經(jīng)降至31.5%。

  供應(yīng)端,2022年,深圳甲級辦公樓錄得145平方米的新增供應(yīng),其中約七成供應(yīng)來自南山區(qū),近兩成位于福田區(qū)。在供大于求的情況下,2022年四季度,深圳甲級辦公樓的空置率較三季度上升1.4個百分點(diǎn),至年末錄得23.1%,同比上漲約2.8個百分點(diǎn)。

  李文杰對媒體透露,行業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為空置率12%是甲級辦公樓供需比較理想的狀態(tài),能夠達(dá)到供需平衡。2016年以前,深圳的甲級辦公樓處于供不應(yīng)求的狀態(tài);隨著供應(yīng)的增加,2017年—2019年,處于供需兩旺的階段;2020年至今,則處于供過于求,供需失衡的狀態(tài)。李文杰預(yù)計(jì),未來三、四年,供需失衡的狀態(tài)不會改變,空置率可能還會上升。

  供過于求的情況下,深圳甲級辦公樓處于租方市場,2022年整體租金同比下降6.5%至181元/平/月。相比2022年上半年,2022年下半年租金降幅有所加大,四季度約有一半的樓宇租金有所下調(diào),僅極少數(shù)優(yōu)質(zhì)樓宇租金上升。

  2022年12月,有深圳市南山區(qū)某科技公司的員工對第一財(cái)經(jīng)表示,其所在的公司花更便宜的價格租到了各方面條件都優(yōu)于此前的新辦公室,新的辦公室面積更大,離地鐵站更近,配套更好,租金每個月還便宜了五千元左右。福田區(qū)的寫字樓租賃中介也對第一財(cái)經(jīng)表示,相比2021年同期,2022年,福田中心區(qū)的寫字樓租金大概下降了5—10元/平/月左右,

  面對商辦寫字樓的供過于求,商品住宅的供不應(yīng)求,2020年以來,深圳已經(jīng)開始進(jìn)行“商改住”的規(guī)劃調(diào)整。2022年10月,深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布“商改住”調(diào)規(guī)公告,將寶安寶中、寶安國際會展城、龍華深圳北站、光明中心區(qū)4塊地由于原規(guī)劃的商業(yè)用地調(diào)整為二類居住用地,共涉及用地面積約5.16萬平,建筑面積約24.7萬平。

  對于商辦寫字樓較高的空置率以及租金下滑,李文杰則從產(chǎn)業(yè)的角度給出了不同的觀點(diǎn),他對媒體表示,如果站在開發(fā)商的角度,肯定是希望空置率低,租金高,投資回報率高,不過,站在政府的角度,租金下跌是有一定合理性的,即較低的租金有利于產(chǎn)業(yè)招商,一個城市產(chǎn)業(yè)招商的能力也是城市競爭力的體現(xiàn),深圳是在走一條不同于香港的,用空間換取產(chǎn)業(yè)培育的道路。李文杰還提及,當(dāng)前,深圳不少商業(yè)用地出讓的對象已經(jīng)不是以往的傳統(tǒng)開發(fā)商,而是一些大型的科技企業(yè),“專精特新”類的企業(yè)。

來源:仲量聯(lián)行

編輯:jinbao

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