近段時間以來，因樓盤延期交付引發(fā)的問題被廣泛關(guān)注。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至目前，涉及的城市包括河南、山西、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多個省份。而從目前的情況來看，隨著個別開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險，資金枯竭、資金鏈斷裂，監(jiān)管薄弱帶來的問題也開始逐步暴露。
記者在采訪中了解到，一些業(yè)主停貸是無奈之舉，不能一邊交著房貸，一邊交著房租，而新房交付卻遙遙無期。因此，住建部把“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”作為防止和處置房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險首要目標。而“三保”的核心，就是“保交樓”。只要能夠“保交樓”，也就能夠?qū)崿F(xiàn)“保民生”“保穩(wěn)定”的目標�！叭！蹦繕苏f到底，就是“保交樓”一個目標，自然“保交樓”也就成為今年及以后一段時間房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管的重中之重。
全面推廣“房證同交”“防延期”
1月10日，山西省人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于全面推廣“房證同交”“地證同交”改革的意見》（以下簡稱《意見》），指出構(gòu)建“房證同交”服務(wù)模式，為群眾在交房的同時辦理不動產(chǎn)登記，頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書，從源頭上解決辦證難、辦證慢等問題，讓群眾交房、拿證零等待�！兑庖姟访鞔_提出：到今年底，全省“房證同交”“地證同交”改革取得初步進展。各設(shè)區(qū)市至少有一個新建商品房項目實現(xiàn)“房證同交”，并發(fā)出“地證同交”首證。到2025年底，全省“房證同交”“地證同交”改革取得明顯成效，各縣(市、區(qū))至少有一個新建商品房項目實現(xiàn)“房證同交”，全省新供地項目全部實現(xiàn)“地證同交”，并建立長效工作機制。
“拿了鑰匙就可領(lǐng)不動產(chǎn)證，這個政策非常給力�！睒I(yè)主代表說。據(jù)介紹，新建商品房“房證同交”，是通過信息共享、部門聯(lián)動、提前介入等舉措，充分提高便民意識，主動先行探索升級登記服務(wù)，實現(xiàn)在交房現(xiàn)場就可以為購房人頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書，該模式不僅簡化了購房人的辦證手續(xù)，也便于業(yè)主辦理落戶、子女上學(xué)、抵押貸款等與房產(chǎn)有關(guān)的事宜，保障購房人權(quán)益及時實現(xiàn)。
據(jù)記者了解，繼太原、朔州、晉城、大同、陽泉開啟“房證同交”時代后，山西省多地市也實現(xiàn)了“交房即交證”的試點，這一政策對于購買新房群體，不用擔(dān)心開發(fā)商拖延辦證，后期可以更便捷進行流通交易。
太原市房管局局長鄧大亮表示，探索開展“先辦證后變更”，在不突破容積率上限的前提下，對綠地率下浮兩個百分點或建筑密度上浮五個百分點的項目，可在建設(shè)工程設(shè)計方案審查后辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證等手續(xù)。在辦理商品房預(yù)售許可前，完成規(guī)劃設(shè)計條件和國有土地出讓合同變更手續(xù)，對其他審批環(huán)節(jié)中的小微變更事項積極探索參照本條款“先辦證后變更”。開展房地產(chǎn)項目包聯(lián)幫扶對涉及民生、社會穩(wěn)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，建立包聯(lián)幫扶工作制度，幫助協(xié)調(diào)解決項目推進中的各項問題。加強房地產(chǎn)項目統(tǒng)計，對于房地產(chǎn)企業(yè)用于抵頂工程欠款的商品房，按規(guī)定納入商品房銷售統(tǒng)計范圍，確保應(yīng)統(tǒng)盡統(tǒng)。
由此，開發(fā)商延期交付的借口又少了一個，保證購房者買房后的工期進度，房子可以如期交付。
房屋預(yù)售款實行全周期監(jiān)管“防爛尾”
為規(guī)范商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，維護房地產(chǎn)市場交易秩序，5月10日，山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、中國人民銀行太原中心支行、山西銀保監(jiān)局發(fā)布《山西省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（以下簡稱《辦法》）。《辦法》要求，商品房預(yù)售資金監(jiān)管遵循“專戶專存、�？顚Ｓ谩⑷瘫O(jiān)管、節(jié)點控制”的原則，最大程度保障商品房交易雙方的合法權(quán)益。
《辦法》明確，監(jiān)管資金分為重點監(jiān)管資金和非重點監(jiān)管資金。項目所在地監(jiān)管部門可根據(jù)項目情況綜合確定重點監(jiān)管資金總額，但不得低于工程建設(shè)預(yù)算總額（包括建筑安裝和區(qū)內(nèi)配套建設(shè)等費用）的110%，全裝修交付商品房項目，應(yīng)將裝修成本納入預(yù)算總額。
重點監(jiān)管資金實行�？顚Ｓ�，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)，不得用于支付任何借（貸）款本金和利息、繳納土地款、罰金、營銷費用及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等費用；在監(jiān)管賬戶存續(xù)期間商業(yè)銀行不得擅自扣劃；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團公司不得抽調(diào)。非重點監(jiān)管資金是指超出監(jiān)管賬戶內(nèi)重點監(jiān)管額度以外的資金。非重點監(jiān)管資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用，優(yōu)先用于預(yù)售項目工程建設(shè)和償還本項目貸款等。
監(jiān)管部門可以根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動態(tài)考核、信用評價及資產(chǎn)負債情況，適當(dāng)降低或提高其節(jié)點留存重點監(jiān)管資金額度，但每個節(jié)點降低或提高的比例不得超過5%。
《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如未按規(guī)定將商品房預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶的、變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管的、未按規(guī)定使用商品房預(yù)售資金的、提供虛假材料的行為。符合上述一條，監(jiān)管部門責(zé)令其限期整改，并可暫停其監(jiān)管資金撥付，記入企業(yè)信用檔案，逾期未改正的可暫停其商品房預(yù)售和合同網(wǎng)簽備案，造成嚴重后果的，依法追究其法律責(zé)任。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，我省預(yù)售資金監(jiān)管方面政策出臺，對于省一級房地產(chǎn)開發(fā)和資金監(jiān)管等都有較好的指導(dǎo)作用。從政策看，不但可以有效防范項目有爛尾的風(fēng)險，但也有靈活性和變通性，即有上下浮動5%的規(guī)定，這也可以使得一些優(yōu)質(zhì)的房企更好地利用政策，更好地實現(xiàn)資金的回籠，從而有效防范“爛尾樓”風(fēng)險。
打造重點示范項目承諾交付制度“保交樓”
5月23日，太原市發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的若干意見》，共涉及6部分36條內(nèi)容，覆蓋滿足首套購房需求、保障人才購房需求、支持改善性購房需求、加強住房公積金貸款支持力度等內(nèi)容。其中，要防范化解重點企業(yè)風(fēng)險，對存在風(fēng)險隱患的重點企業(yè)，按照“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的目標，確保商品房按期交付，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù)，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。
在具體落實政策中，不少購房者最大的擔(dān)憂是樓盤不能按時交付。
“新政”已經(jīng)明確，對太原市在建在售房地產(chǎn)項目統(tǒng)一按照《太原市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管實施細則（試行）》執(zhí)行監(jiān)管。預(yù)售資金全部進入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)企業(yè)挪用預(yù)售資金和銀行虛假監(jiān)管等違規(guī)行為都將受到嚴懲。此外，太原市將在項目建設(shè)上加大督導(dǎo)力度，對拿地未開工或已預(yù)售拖延進度等現(xiàn)象開展專項整治行動，已預(yù)售項目力爭在24個月內(nèi)完成交付。防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。查處未批先售、虛假宣傳、強制交房等違法違規(guī)行為；強化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，預(yù)售資金全部納入監(jiān)管賬戶；對已辦理抵押的房地產(chǎn)開發(fā)項目，嚴禁發(fā)放預(yù)售許可；對拿地未開工或已預(yù)售拖延進度等開展專項整治，已預(yù)售項目力爭在24個月內(nèi)完成交付。
防范化解重點企業(yè)風(fēng)險對存在風(fēng)險隱患的重點企業(yè)按照“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的目標確保商品房按期交付，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)原則穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù)重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。打造重點示范項目擇優(yōu)選擇經(jīng)營情況良好的房地產(chǎn)項目作為重點項目建立重點項目承諾交付制度和擔(dān)保交付制度規(guī)定交付時間保證項目按期建成提振市場信心。
山西省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長李峰表示，這一政策其利好是，監(jiān)管更加嚴格，防范虛假宣傳、強制交房等給購房者帶來的利益損害，保障購房者權(quán)益；開發(fā)商開發(fā)項目如果已進行抵押，嚴禁預(yù)售，預(yù)售資金全部納入監(jiān)管賬戶，購房者買房更放心，不用再擔(dān)心工期和交付問題；對于長期停工或者斷斷續(xù)續(xù)施工拖延進度的小區(qū)，政府層面督促進行整治，已預(yù)售項目在2年內(nèi)完成交付；針對風(fēng)險企業(yè)的項目，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購，解決“保交樓”問題；建立承諾交付和擔(dān)保交付制度，規(guī)定交付時間，保證項目按期建成。政府重點示范項目會成為購房者買房的首選目標，更放心也更有保障，畢竟開發(fā)商和政府會聯(lián)合規(guī)定交付時間，承諾交付，擔(dān)保交付。
此外，房地產(chǎn)市場的許多問題，都與監(jiān)管責(zé)任不落實有關(guān)。在“保交樓”問題上，必須在壓實企業(yè)主體責(zé)任的同時，壓實職能部門的監(jiān)管責(zé)任。工期、質(zhì)量、配套、物業(yè)、服務(wù)、矛盾化解、問題解決等，都是監(jiān)管部門的責(zé)任，也是監(jiān)管部門的職責(zé)。
來源：山西市場導(dǎo)報
編輯：wangdc
