“今年3、4月份市場比較差,疊加疫情影響,導(dǎo)致銷售比較低迷。5、6月份售樓處客戶到訪量多了,公司5月份的銷售額環(huán)比增長超過20%!苯眨蟹科蟾吖茉诮邮苡浾卟稍L時如此表示。
隨著中央及地方密集出臺優(yōu)化樓市調(diào)控政策,房地產(chǎn)整體市場熱度呈邊際回升態(tài)勢?硕鹧芯恐行娜涨鞍l(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,全國80個重點城市6月前20日新建商品住宅累計成交量達1416萬平方米,環(huán)比增長18%,較去年同期回落41%。其中,一、二線城市成交環(huán)比增長尤其明顯。同時,重點35城項目開盤去化率自5月下旬便逐步企穩(wěn)回升,目前已增至52%,周度環(huán)比增長5個百分點。
業(yè)內(nèi)人士認為,樓市優(yōu)化調(diào)控政策密集出臺對市場預(yù)期轉(zhuǎn)好起到了積極的作用。一、二線城市人口密度高,新增人口數(shù)量大,對市場環(huán)境和政策變化更為敏感。一、二線樓市成交量的企穩(wěn)回升給市場注入信心,并有望帶動三、四線樓市的復(fù)蘇。
一二線城市成交量增長顯著
“市場的確在回暖,但有所分化。我們公司在上海、蘇州、成都等地的項目銷售情況不錯,但也有一些地區(qū)的項目銷售情況不盡如人意。”另一家房企高管向記者表示,目前市場熱度在回升,但就公司整體而言,銷售提升得還不夠明顯。
據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測,全國80個重點城市6月前20日新建商品住宅累計成交量達1416萬平方米,環(huán)比增長18%。其中,一線城市因上海、北京疫情得到有效控制,成交量環(huán)比增長48%;二線城市輪動復(fù)蘇,成交量環(huán)比增長26%,青島、長春、濟南、蘇州、杭州等均迎來不同程度放量;三、四線城市成交量環(huán)比微增8%,中山、湖州、徐州、珠海、佛山等地成交量環(huán)比持平或增長。
克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉表示,當(dāng)前市場分化比較明顯,部分熱點城市自5月中旬以來客戶到訪量、認購率均有一定上升,但也有一些基本面較好的城市,購房者看得多買得少,觀望氣氛比較濃厚。從銷售數(shù)據(jù)來看,杭州、蘇州、佛山等個別城市因為高性價比項目的集中開盤,導(dǎo)致成交量明顯增長。
中達證券研報數(shù)據(jù)顯示,6月前20天,42城新房成交面積環(huán)比增長22.2%,重點城市中高端項目去化改善。從房管局口徑數(shù)據(jù)完整的42城來看,6月以來新房成交有所復(fù)蘇,其中一、二線城市新房成交復(fù)蘇更明顯。6月前20天,42城中一、二線城市商品住宅成交面積環(huán)比分別增長97.6%和21.1%。
蘇州市場的回暖頗具代表性。據(jù)克而瑞蘇州房產(chǎn)測評統(tǒng)計,6月上半月,蘇州樓市新房供應(yīng)面積17.44萬平方米,環(huán)比減少127.69%,同比減少67.09%;成交面積36.13萬平方米,環(huán)比增加75.56%。在供應(yīng)量同環(huán)比減少的情況下,成交量卻實現(xiàn)環(huán)比大幅增加,市場需求得到有效釋放。
“按照目前的市場情況,蘇州6月整體新房成交面積預(yù)計可達70萬平方米!笨硕鹛K常區(qū)域總經(jīng)理戈文問表示,自去年四季度以來,蘇州新房成交量已經(jīng)連續(xù)8個月處于低位,目前來看,6月將是近9個月來表現(xiàn)最 好的1個月,大概率7、8月會繼續(xù)環(huán)比上行的態(tài)勢。
5月已現(xiàn)環(huán)比改善端倪
樓市優(yōu)化政策的影響效果往往是循序漸進的,在一系列政策出臺特別是地產(chǎn)資金面對剛需和改善型需求的大力支持下,房地產(chǎn)從供地到竣工的各個環(huán)節(jié)均呈現(xiàn)近四五個月以來首次環(huán)比改善。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,5月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)比回升14%,土地購置面積環(huán)比增長45.9%,房屋新開工面積環(huán)比回升20.1%,商品房銷售面積環(huán)比增長25.8%,竣工面積環(huán)比增長7.4%,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金環(huán)比增長14.7%。5月,商品房銷售額環(huán)比增長29.7%,比商品房銷售面積增幅大,顯示熱點城市、熱點區(qū)域或樓盤回升更加明顯。反映到終端房價上,5月,一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%,漲幅比上月擴大0.2個百分點;二線城市環(huán)比下降0.1%,降幅與上月相同;三線城市環(huán)比下降0.3%,降幅比上月收窄0.3個百分點。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,當(dāng)前樓市的回升主要有兩個特點:一是不均衡。今年前5個月全國商品房銷售金額跌幅(-31.5%)大于銷售面積跌幅(-23.6%),顯示開發(fā)商降價促銷;但5月單月商品房銷售金額跌幅小于銷售面積跌幅,顯示熱點城市、熱點區(qū)域、熱點樓盤回升更明顯。從實地調(diào)研看,熱點城市高價盤(豪宅)成交顯著,但豪宅住房市場只是小眾市場,城市整個新房市場并未出現(xiàn)漲價,甚至還在跌價。二是不管是成交量還是價格,二手房市場都比新房市場更弱勢,導(dǎo)致“賣一買一”的改善型需求受阻,反過來對新房市場形成制約。
雖然樓市各項指標已在回升,但購房者購房的信心以及對未來的預(yù)期仍待扭轉(zhuǎn)。在上海松江佘山板塊某新盤項目售樓處,銷售人員告訴記者,現(xiàn)在來看房的客戶中有不少對類別墅產(chǎn)品非?释,但這些客戶面臨著先賣后買的房屋置換需求。同時,出于對未來收入預(yù)期的不確定,他們也不愿多貸款,而是希望能夠平穩(wěn)置換買到自己心儀的房子。
整體市場將緩慢回升
中原集團研究中心總監(jiān)劉淵表示,當(dāng)前不僅是成交數(shù)據(jù),幾乎所有的指標都有小幅回升。整體來看,肯定是基本面越好、經(jīng)濟越發(fā)達的城市,其房地產(chǎn)市場恢復(fù)得越快,F(xiàn)階段既不能搞大水 漫灌又要防范化解行業(yè)風(fēng)險,因此在操作上肯定是小步漸進式的做法,市場的回升也會比較緩慢。預(yù)計到今年三季度,全國商品房銷售面積可能同比持平,四季度全國商品房銷售面積或?qū)崿F(xiàn)同比正增長。
李宇嘉表示,目前來看,房地產(chǎn)觸底回升的走勢比較艱難,未來一段時間更大程度上是“磨底”或夯實底部的時期。從熱點城市傳導(dǎo)至非熱點城市,從熱點樓盤傳導(dǎo)至非熱點樓盤,從豪宅到改善型需求,再到剛需入市的傳導(dǎo),這些傳統(tǒng)的樓市回升路徑,目前仍存在一定的不確定性。未來政策選擇上,除繼續(xù)刺激需求外,更多要考慮如何疏通普通住房市場供需的“腸梗阻”。
楊科偉預(yù)計,今年三季度房地產(chǎn)行業(yè)將處于筑底企穩(wěn)階段,隨著市場供應(yīng)量的增加,一線城市和個別二線城市成交量會有明顯回升。一方面,接下來去年集中供地的項目會在今年三季度形成一個供應(yīng)高峰;另一方面,隨著市場回升,房企也會積極加大推盤及營銷力度。在各種因素的綜合作用下,房地產(chǎn)市場也在發(fā)生一些積極的變化。預(yù)計一、二線城市在三季度會率先出現(xiàn)回暖,絕大多數(shù)三、四線城市可能要到四季度甚至明年一季度才有可能緩慢復(fù)蘇。
“方向上來說,市場恢復(fù)在進行中,地方政府出臺樓市優(yōu)化政策的動作也在繼續(xù)實施,甚至范圍更大、力度更強,但市場及購房者信心的恢復(fù)還有一個過程。”一位房企高管說。
來 源:中國經(jīng)濟網(wǎng)
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