近日，家住上海的伍女士因?yàn)殂y行審批房貸延誤，被賣家告上法庭。前期為這套180平方米、總價1550萬元的房子，她已經(jīng)支付了745萬元及部分首付逾期的利息。一審法院判決伍女士需要在判決生效后10天之內(nèi)搬離房屋，并賠 償違約金、裝修費(fèi)和案件受理費(fèi)共計(jì)484.6萬元。二審法院維持了原判，并判伍女士承擔(dān)案件受理費(fèi)2.72萬元。
如果按照一方當(dāng)事人伍女士的說法，對方因?yàn)檫@件事獲利近800萬，其中310萬違約金加上180萬房屋裝修款，外加房子漲價300多萬。而伍女士一方則承擔(dān)了近800萬元的損失，堪稱不幸購房人。而不幸購房人所遭遇的坑該如何避免，顯然更值得關(guān)注和引以為鑒。
縱觀報道和判決中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，伍女士承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的主要原因在于其自身因素，可謂是自己給自己挖坑，或者是自己主動跳坑。特別是，
在自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，對銀行是否及時放貸預(yù)判不準(zhǔn)的情況下，花費(fèi)高價以小博大，本就蘊(yùn)含著不確定因素。
市場經(jīng)濟(jì)下，人們從事各種經(jīng)濟(jì)社會活動理當(dāng)遵循平等、誠信、自愿原則。具體到簽訂合同方面，合同雙方均應(yīng)該如實(shí)全面履行各自義務(wù)，否則就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對此，《民法典》明確規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，另一方可以解除合同。
縱觀此事件，伍女士在第一次違約后為順利購房，又簽訂了補(bǔ)充協(xié)議并約定了相應(yīng)的違約條款。但遺憾的是，一步錯步步錯，總是踏錯節(jié)點(diǎn)，最終因?yàn)殂y行審批延誤，二期房款745萬元又發(fā)生延期，導(dǎo)致合同被解除并被判定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。同時，有報道指出了一個細(xì)節(jié)，賣方律師對合同的簽訂、履行和爭議都是全程參與，打下了很好的基礎(chǔ)，是賣方勝訴的關(guān)鍵；而買方基本上是赤膊上陣，憑借自己粗淺的經(jīng)驗(yàn)來從事金額如此大的房屋買賣行為。
伍女士一方的銀行貸款遲遲無法審批導(dǎo)致其先后兩次違約，且違約時間較長。那么，合同相對方顯然有權(quán)解除合同并要求其承擔(dān)違約責(zé)任。而伍女士顯然屬于遲延履行債務(wù)，即便并非故意不履行債務(wù)，但是作為貸款買房人來說，銀行是否能及時放款必須是重要的考量因素，不能將所有賭注都押在銀行準(zhǔn)時放款上。要是銀行因?yàn)橘J款收緊，或者征信問題而無法準(zhǔn)時放款的話，買房人顯然面臨著極大的違約風(fēng)險。
特別是，換位思考的話，合同相對方的賣房人基本沒有任何過錯，賣房后自然希望及時得到房款，以便周轉(zhuǎn)資金或者繼續(xù)購房。買房人不能及時支付房款將導(dǎo)致其蒙受相應(yīng)損失。如本案中，賣方提交的聊天記錄顯示，伍女士早已知曉他們賣掉房子是為了給母親另行購買房屋。伍女士逾期付款影響他們再次購房，法院也認(rèn)為其違約行為可能使對方對第三人承擔(dān)違約責(zé)任。
也就是說，賣房者將靠賣房所得房款購買其他房屋，伍女士的違約產(chǎn)生了多米諾骨牌效應(yīng)，導(dǎo)致賣房者也陷入違約風(fēng)險，理當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。所謂的房屋漲價損失并非伍女士獨(dú)自面臨，賣房方也面臨著違約后擬購買房屋漲價的預(yù)期損失。因而，縱觀此案，除非有充分的新證據(jù)或者理由，否則伍女士恐怕難以扳回局面。
該事件無疑有著深刻的警示意義，現(xiàn)代社會是規(guī)則社會和法治社會，人們從事經(jīng)濟(jì)活動時無時無刻不面臨著各種風(fēng)險。要想降低風(fēng)險，簽訂合同尤其是金額較大合同時就應(yīng)充分預(yù)判可能出現(xiàn)的各種不確定因素，不能以賭博心態(tài)“搏一把”。甚至有必要尋求專業(yè)人士對合同進(jìn)行把關(guān)，對相關(guān)流程全程跟進(jìn)指導(dǎo)，進(jìn)而最大限度降低自身風(fēng)險。不要等到掉入坑中才想起補(bǔ)救措施，此時可能已于事無補(bǔ)。
來 源：經(jīng)濟(jì)參考報
編 輯：liuy
