2021年剛剛過去，這一年在“房住不炒”定位下，我國房地產調控政策不斷完善，房地產市場也出現(xiàn)一些新變化。12月10日，中央經(jīng)濟工作會議要求，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，再次釋放維穩(wěn)信號。房子不是冰冷的建筑，而是溫暖的家。歲末年終，幸福里對2021年樓市十大熱點進行盤點，并聯(lián)合權威專家進行解讀，一起傾聽前行者的聲音，堅定前行之路。

　　一、防止以學區(qū)房名義炒作房價

　　2021年4月30日，中共中央政治局召開會議，首次提出“防止以學區(qū)房名義炒作房價”。此后多個城市陸續(xù)推出多項學區(qū)房管控措施，尤其是大城市，在多校劃片入學、生源均衡化、限制學區(qū)時限、排序入學、防止學區(qū)炒作等方面都有各類動作。

　　“防止以學區(qū)房名義炒作房價”是堅持“房住不炒”和推動住房回歸居住屬性的有力措施。對此，合碩機構首席分析師郭毅對幸福里表示，購買學區(qū)房的人中，炒房的人占比較少，更多的家庭購買學區(qū)房是基于子女就學的剛性需求。房子既是用來上學的，也是用來住的，本身就是一種剛需的體現(xiàn)，這跟“房住不炒”的基本原則是不背離的。

　　郭毅認為2021年部分城市一些熱門版塊的學區(qū)房價格上漲得過快，也脫離了房子原本的產品和地段的價值，所以造成了一些主管部門對于學區(qū)房的調控，希望房價能夠回歸到合理的狀態(tài)。

　　二、多地出臺二手房參考價

　　2021年，廣州、深圳、成都、西安等多個地方出臺了二手房參考價，對成交量產生了直接影響。

　　對此，多位專家認為二手房參考價對市場影響較大�？铡ぐ籽芯吭簞�(chuàng)始人楊現(xiàn)領指出二手房參考價本身就不是一個長期政策，是在房價壓力較大的時候一個應急政策。他認為，二手房參考價不會讓市場長期低迷，但會影響預期，比如目前深圳一些二手房成交價都已經(jīng)接近參考價甚至低于參考價。

　　知名財經(jīng)評論員劉曉博認為，二手房參考價政策對于穩(wěn)定房價預期有較好作用，比如深圳。但此類政策執(zhí)行起來也分不同程度，有的城市直接與信貸掛鉤，有的城市僅僅是出臺參考價作為指導。

　　三、中央經(jīng)濟工作會議再提“房住不炒”

　　12月10日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議重申“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，強調推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　繼2016年中央經(jīng)濟工作會議戰(zhàn)略性地以“房子是用來住的、不是用來炒的”重新定位了中國房地產市場之后，這是中央經(jīng)濟工作會議再次強調“房住不炒”。

　　對此，北京麥田房產市場分析師趙紅娟表示，“房住不炒”是房地產調控的基本方針，“房住不炒”定位已成為社會共識，住房交易越來越回歸居住屬性和住房品質。

　　四、央行降準、降息

　　1月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.7%，此前為3.8%，這是連續(xù)第二個月下調；5年期以上LPR為4.6%，此前為4.65%，這是連續(xù)20個月維持不變后的首次調整。

　　對于降息，億翰智庫華北院院長許素昌表示，整體來說，降息一定是經(jīng)濟發(fā)展的需要，而不是行業(yè)發(fā)展的需要，大范圍降息更應該是從整個國民經(jīng)濟發(fā)展的角度出發(fā)，如果說站在房地產行業(yè)來看，降息更多影響的是居民的購買意愿。

　　五、努力實現(xiàn)全體人民“住有所居”

　　8月31日下午，國務院新聞辦公室舉行了“努力實現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會，此次會議宣布我國建成了世界上最大住房保障體系。會議指出要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩(wěn)妥實施房地產長效機制，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　趙紅娟表示，實現(xiàn)全體人民“住有所居”是發(fā)展房地產市場的重要使命，住房市場體系和住房保障體系共同發(fā)力，當前對市場來說還要保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求。

　　六、房地產稅改革試點

　　10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定：授權國務院在部分地區(qū)開展房地產稅改革試點工作。

　　景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉表示，一旦房地產稅落地，未來像限購這類行政管控手段可能會逐步取消，另外交易環(huán)節(jié)的稅也可能會變少，因為當持有環(huán)節(jié)加稅的時候，交易環(huán)節(jié)會減稅。

　　七、多地推購房補貼

　　2021年，多個城市出臺購房補貼鼓勵買房，包括呼和浩特、荊門、衡陽、開封、南寧、保定、南通等地。

　　對此，胡景暉認為，購房補貼是吸引人才和滿足特定需要人群住房需求的一種舉措。吸引人才本質還是要吸納產業(yè)，有了產業(yè)就有人來就業(yè)，人口才能多起來。一些人口流失城市要與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的龍頭城市協(xié)調，努力成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展龍頭城市的有效組成部分。

　　八、鼓勵子女與父母就近居住

　　11月24日《中共中央國務院關于加強新時代老齡工作的意見》發(fā)布，鼓勵成年子女與老年父母就近居住或共同生活。

　　對此，郭毅認為，這種倡導是好的，但落地過程中還要不斷解決一些問題：比如房價和購買力等等。房子周邊的一些配套資源能不能滿足父母日常的購物、運動以及醫(yī)療的需求。再比如，同一社區(qū)，父母居住的房產是不是能夠進行適老化改造。

　　九、公積金一體化

　　2021年，京津冀，長三角、成渝、膠東經(jīng)濟圈、大南昌都市圈、長江中游城市群等區(qū)域都在積極推進公積金的異地轉移接續(xù)、互認互貸工作。

　　趙紅娟表示，這些舉措，將有利于促進人才流動、產業(yè)布局，推動中心城市帶動周邊衛(wèi)星城協(xié)同發(fā)展，將一體化發(fā)展真正落到實處。

　　中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示如何完善當前的公積金體系，讓公積金成為實現(xiàn)社會公平與住房保障的重要助力工具，是公積金改革應有的題中之義。2021年很多區(qū)域都提出公積金一體化，這個可以擴大對購房者的支持范圍與支持面，從市場端整體而言這一舉措是有利于購房人的。

　　十、支持三孩住房配套

　　8月25日，國務院常務會議明確要完善三孩生育政策配套支持措施，住房配套方面提出需加強住房等支持政策，多措并舉減輕家庭生育、養(yǎng)育、教育負擔。

　　楊現(xiàn)領表示，三孩政策對樓市影響有限，但人口結構的變化會對樓市產生影響。人口結構的變化非�？�，現(xiàn)在單身獨居人口越來越多，這些人群也都有買房需求。另外伴隨人口老齡化，一些老人會把原來的房子賣掉，去買更適合養(yǎng)老的房子，這些老年人的購買力很強，也會形成未來房地產的購買力。