今年以來,樓市調控頻傳大消息,過往發(fā)生在更長周期里的變動被濃縮,房企“期中考”成績單就格外引人關注。
半年報一出,不少人感慨,房地產這一傳統“暴利行業(yè)”,看起來似乎不那么掙錢了。這是為什么呢?
華夏幸福成“虧損王”
首先值得一提的是,房地產企業(yè)中誕生了2021年上半年的“A股虧損王”。
如今的華夏幸福,大概會讓投資人“很不幸福”。華夏幸福半年報顯示,上半年營業(yè)收入210.68億元,同比下降43.63%;凈利潤-94.80億元,同比下降256.37%。同時,公司負債總額高達3923.41億元,一年內到期的非流動負債為789.02億元。
今年以來,華夏幸福股價已累計下跌近70%,老牌房企為何淪為熊股?華夏幸福表示,受多輪疫情以及公司流動性自2020年第四季度出現的階段性緊張,公司融資業(yè)務受到較大影響,公司產業(yè)新城及相關業(yè)務、商業(yè)地產及相關業(yè)務的正常開展均受到一定影響。
同時,業(yè)績不佳、負債總額高的華夏幸福,還“拖累”了中國平安。中國平安在半年報稱,2021年上半年實現凈利潤580.05億元,同比下降15.5%,主要是受對華夏幸福相關投資資產減值計提、估值調整及其他權益調整金額達359億元的影響。
“優(yōu)等生”也“窘”
不只是華夏幸福,在行業(yè)內被公認為“好學生”的萬科也陷入“增收不增利”的窘境。
萬科上半年營業(yè)收入1671.1億元,同比增長14.2%;但是受地產開發(fā)業(yè)務利潤率下降影響,報告期內歸屬上市公司股東的凈利潤110.5億元,同比下降11.7%,這是萬科2008年以來第一次出現半年度凈利潤同比下跌的情況。
萬科將凈利潤下滑歸結于三方面的原因:一是銷售規(guī)模增長有限;二是毛利率下降較快;三是轉型業(yè)務的效果還沒有真正體現出來。
萬科首席執(zhí)行官、總裁祝九勝坦言,面對這樣的問題,就像期中考試沒考好,面對老師時“心里很忐忑”。也因此,2018年就提出來“活下來”的萬科,如今再次提出“活下去比什么都重要”。
被稱為“規(guī)模之王”的碧桂園上半年實現總收入2349.3億元,為房企之首。但毛利率和凈利率分別跌破20%和10%,為多年來首次出現。與增長27%的營收相較,碧桂園上半年凈利潤同比增幅僅為2.3%。
“利潤之王”中海地產上半年毛利率首次跌破30%至28.5%,同比下降2.1個百分點。凈利潤為207.8億元,位列房企第一名,也是上半年唯一一家歸母凈利潤突破200億元的房企,但凈利潤同比1.2%的增長,卻遠低于同規(guī)模企業(yè)中位水平。
梳理房企半年報發(fā)現,無論是萬科、中海、龍湖、華潤置地、保利等優(yōu)等生,還是恒大、華夏幸福、藍光發(fā)展等流動性緊張的房企,同樣面臨著產品毛利率、盈利空間“暴跌”的問題。房企利潤水平明顯下滑已成為不爭的事實。
據中原地產研究中心統計,102家公布上半年業(yè)績的上市房企中,近四成凈利潤同比下跌;102家房企合計凈利潤下降14%。
賣房不賺錢了?
為何會出現全行業(yè)的毛利率下降?旭輝控股CEO林峰表示,一部分原因是2017年、2018年拿地的時候沒有限房價,此后限房價加上市場下行,這些項目的利潤情況不甚理想。融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌更直言:“如果2017年買的地現在還沒賣,現在就虧很多錢了!
除了2017年前后的歷史遺留問題,今年房企還面臨新的形勢——22個城市實行集中供地,第一輪供地時,幾乎全部出現高溢價的情況。此后有消息稱,自然資源部8月10日召開閉門會議,明確提出下一步集中供地單宗地溢價率不得超過15%,嚴控城市樓面地價新高。多城市隨后的集中供地中也調整了此前的競買規(guī)則。
除此之外,部分房企毛利率下降的另一個原因,是降價銷售的“價格戰(zhàn)”。
“今年整個資金市場是偏緊的,上半年銷售比較好,下半年銷售壓力很大。”孫宏斌預計,下半年房地產市場會“比較慘烈”。這是因為有些企業(yè)壓力比較大之后降價造成;另一方面因為國家政策執(zhí)行堅決,“讓大家已經有讓房價不上漲的預期了”。
世茂集團總裁許世壇亦表示,目前行業(yè)處于整合階段,下半年銷售可能會放緩。
資料圖:廣州天河區(qū)保利心語花園。 中新社記者 陳驥旻 攝資料圖:廣州天河區(qū)保利心語花園。 中新社記者 陳驥旻 攝
“從量向質”尋求新突破
業(yè)內專家認為,在馬太效應不斷加劇的情況下,不同規(guī)模房企的發(fā)展目標和需求將面臨分化。在政策影響下,房企逐漸轉變底層邏輯,用高質量、可持續(xù)的發(fā)展代替對規(guī)模的執(zhí)著,在傳統行業(yè)效能見頂前,布局尋求新突破。
可以看到,房企已逐漸放慢擴大規(guī)模的步伐。中指研究院數據顯示,2021年1-8月份,百強房企企業(yè)拿地總額18883億元,同比下降10.8%。其中,50家代表房企拿地總額同比下降76.2%,環(huán)比下降51.8%。
同時,頭部房企也開始了新的探索。如,碧桂園推機器人、農業(yè)現代化,萬科發(fā)力長租公寓、物流倉儲,保利進軍購物中心、酒店等等。
“利潤率的降低是行業(yè)發(fā)展的必然階段,因為行業(yè)已走過了暴利時代,未來不可能還有暴利!毙褫x控股董事局主席林中在業(yè)績會上表示,預測行業(yè)的毛利率可能到2022年年底見底后,再觸底反彈。
暴利時代終結,“從量向質”發(fā)展的房企還將面臨很多場“大考”。
來源:中國新聞網
編輯:wangdc