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“三線四檔”頒布一年 房地產(chǎn)行業(yè)哪些變化值得一看
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2021-8-30 10:59:36
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[提要]去年8月,針對重點房企資金監(jiān)測和融資管理的“三線四檔”政策出臺。按照監(jiān)管要求,到2023年6月底,試點房企“三道紅線”指標(biāo)必須全部達標(biāo);2023年底所有房企實現(xiàn)達標(biāo)。

  去年8月,針對重點房企資金監(jiān)測和融資管理的“三線四檔”政策出臺。按照監(jiān)管要求,到2023年6月底,試點房企“三道紅線”指標(biāo)必須全部達標(biāo);2023年底所有房企實現(xiàn)達標(biāo)。如今,“三線四檔”政策出臺已經(jīng)一年。在這一年里,房企都做了哪些努力?效果如何?行業(yè)經(jīng)歷了哪些變化?記者對此進行了采訪。

  “三線四檔”影響深遠

  “行業(yè)發(fā)展的最佳窗口期已經(jīng)過去,房地產(chǎn)公司依賴融資杠桿彎道超車的時代已經(jīng)一去不復(fù)返。”這是接受《中國消費者報》記者采訪的一位TOP10房企高管對于房地產(chǎn)行業(yè)新形勢的判斷。之所以這么說,在他看來,完全是由于“三線四檔”政策的出臺給行業(yè)帶來了深刻的影響與變革。

  所謂“三線四檔”,是指2020年8月住建部、央行召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會,12家房企出席會議。會上提出三個監(jiān)管要求,即“三道紅線”:剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不得小于1倍。根據(jù)“三道紅線”踩線的條數(shù),監(jiān)管部門將房企分成“紅、橙、黃、綠”四檔管理,每降低一檔,有息負債規(guī)模增速上限增加5%,即使是處于綠檔位置的房企,有息負債年增幅也不得超過15%。而“踩線”數(shù)量越多,房地產(chǎn)企業(yè)面臨的降杠桿壓力越大。按照監(jiān)管要求,從今年1月1日起,房企正式進入降杠桿測試期。到2023年6月底,12家試點房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達標(biāo),2023年底所有房企實現(xiàn)達標(biāo)。這一舉措被認為是顛覆了房地產(chǎn)行業(yè)過去發(fā)展的底層邏輯,一時間在行業(yè)內(nèi)引發(fā)了極大的震動。

  貝殼研究院策略分析師賈莎莎對《中國消費者報》記者表示,如按照“三線四檔”有息負債增長規(guī)模的要求統(tǒng)計,僅TOP60上市房企每年預(yù)計將少增長約9371億元的有息負債。這將極大有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營,有效預(yù)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險,同時優(yōu)化全社會資源配置。

  調(diào)控效果加速顯現(xiàn)

  “三線四檔”政策出臺已經(jīng)一年,調(diào)控效果相當(dāng)顯著,不少房企的財務(wù)情況得到改善,不僅控制了總有息負債規(guī)模的增長,債務(wù)結(jié)構(gòu)也優(yōu)化顯著,還有部分企業(yè)快速下降至黃檔甚至是綠檔。

  克而瑞研究中心日前發(fā)布的報告顯示,根據(jù)其監(jiān)測的99家重點房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)情況來看,現(xiàn)金短債比和凈負債率兩項指標(biāo)相比2020年上半年均有明顯改善,尤其是凈負債率的平均值,相比2020年上半年下降了55個百分點。

  從不同的顏色檔位來看,處于綠檔的房企明顯擴容,與去年年中的13%相比,占比上升了22個百分點,達到了35%;黃檔房企占比下降,相比去年年中下降了6個百分點,至45%;此外橙檔、紅檔房企占比也有所下降,分別下降至9%、11%。

  整體來看,自“三線四檔”政策出臺以來,99家樣本房企中有41家房企成功降檔,其中24家成功回歸綠檔。在降檔的房企中,降一檔的有35家,降兩檔的有5家,有一家房企成功連降三檔,直接從紅檔企業(yè)變?yōu)榫G檔企業(yè)。此外,在2020年踩線的房企中還有部分已提出了降檔時間表,大多規(guī)劃未來3年內(nèi)力爭“三道紅線”的全部達標(biāo)。

  據(jù)央行披露,2021年二季度末,房地產(chǎn)貸款余額50.8萬億元,同比增長9.5%,低于各項貸款增速2.8個百分點,比上年末增速低2.2個百分點。賈莎莎告訴《中國消費者報》記者:“一方面,房地產(chǎn)貸款增速在持續(xù)下降;另一方面,工業(yè)中長期貸款增速繼續(xù)提升以及綠色貸款增長速度加快,說明金融資源在社會分工的角色中達到了更好的均衡,為全社會高質(zhì)量的經(jīng)濟發(fā)展奠定了堅實的金融基礎(chǔ)!

  倒逼房企專注產(chǎn)品升級

  以前,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要依靠融資來驅(qū)動投資,對融資依賴度較高!叭四檔”政策對于長期“高融資、高負債、高杠桿”發(fā)展的房企來說,無疑是近年來最重磅的政策之一。

  北京房協(xié)副秘書長陳志對《中國消費者報》記者表示,“三線四檔”是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控由需求端向供應(yīng)端的重要調(diào)整,將成為房地產(chǎn)調(diào)控長效機制中的重要舉措,預(yù)計該項政策在未來的執(zhí)行階段,適用范圍和指標(biāo)維度會“更廣更深”,監(jiān)管執(zhí)行力度會“只嚴不松”。

  進入2021年,房地產(chǎn)調(diào)控政策更加精準、高頻,政策之間相互補充、相互影響,形成合力,短期內(nèi)房企壓力倍增,但從長期看,則會加快房企的轉(zhuǎn)型升級,努力尋找合適的定位與發(fā)展的契機。

  克而瑞研究中心分析師房玲對《中國消費者報》記者表示,對房企而言,發(fā)展規(guī)模以及所在的梯隊會相對固定,留給企業(yè)在傳統(tǒng)賽道上彎道超車的機會越來越小,房企拿地失誤的容錯率會越來越低,絕大多數(shù)房企會選擇聚焦主業(yè)。尤其是在銷售方面,盡快回款顯得更加重要,這將倒逼房企對項目運營管理更為標(biāo)準化和精細化,對項目品質(zhì)的關(guān)注將提高,升級迭代產(chǎn)品成為關(guān)鍵。

  房玲認為,房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生深度重構(gòu),結(jié)合我國“十四五規(guī)劃”的戰(zhàn)略方向,房企可以在租賃市場、物管服務(wù)、社區(qū)養(yǎng)老、城市更新、數(shù)字經(jīng)濟等更細分的領(lǐng)域中尋求更大的發(fā)展機遇,布局企業(yè)新的增長曲線。

 來 源: 中國經(jīng)濟網(wǎng)  

   編 輯:liuy

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