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“就地過(guò)年”帶動(dòng) 多地樓市春節(jié)成交變化
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2021-2-26 13:54:14
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[提要]今年春節(jié)前,商務(wù)部消費(fèi)促進(jìn)司司長(zhǎng)朱小良曾公開(kāi)表示,全國(guó)36個(gè)大中城市“就地過(guò)年”人數(shù)比往年增加了4800多萬(wàn)。

  今年春節(jié)前,商務(wù)部消費(fèi)促進(jìn)司司長(zhǎng)朱小良曾公開(kāi)表示,全國(guó)36個(gè)大中城市“就地過(guò)年”人數(shù)比往年增加了4800多萬(wàn)。在冬季疫情防控形勢(shì)下,國(guó)家大力倡導(dǎo)“就地過(guò)年”,這給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一些新變化。

  南方日?qǐng)?bào)記者從多家開(kāi)發(fā)商處得知,春節(jié)期間留穗過(guò)年的群體增多,因此有不少在售一手樓盤(pán)假期照常開(kāi)放了營(yíng)銷(xiāo)中心,希望能搶收一波就地過(guò)年群體帶來(lái)的置業(yè)機(jī)會(huì)。從節(jié)后各機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看,今年春節(jié)期間,各樓盤(pán)到訪和成交量雖然仍保持在低谷,但好于不受疫情因素影響的2019年。與此同時(shí),從去年末到今年初,包括廣州在內(nèi)的部分城市呈現(xiàn)出樓市“躁動(dòng)”的特征,引發(fā)節(jié)前與節(jié)后的密集調(diào)整,為樓市“降溫”。

  ◎市場(chǎng)

  樓盤(pán)春節(jié)不打烊

  “我們旗下的幾個(gè)樓盤(pán)過(guò)年期間都沒(méi)有休息,只是營(yíng)業(yè)時(shí)間有些縮短。”碧桂園廣清區(qū)域一名品牌負(fù)責(zé)人向南方日?qǐng)?bào)記者表示,其位于廣州境內(nèi)的幾大在售項(xiàng)目,春節(jié)都推出了到訪、成交禮品來(lái)吸引購(gòu)房客戶。

  貝殼研究院廣州分院的統(tǒng)計(jì)顯示,廣州假期無(wú)休的新房項(xiàng)目達(dá)到近八成,這一比例在往年通常是40%左右。

  也有樓盤(pán)選擇減少春節(jié)放假天數(shù),例如恒大在南沙的一處新建樓盤(pán)在節(jié)前曾掛出公告,宣布營(yíng)銷(xiāo)中心在除夕和初一兩天放假,大年初二就開(kāi)始營(yíng)業(yè)。

  “多數(shù)只休了兩天,初二就正常開(kāi)市,往年一般初四營(yíng)業(yè)!必悮ぱ芯吭簭V州分院院長(zhǎng)李茂喆表示,多數(shù)項(xiàng)目在春節(jié)期間舉行迎新活動(dòng),也有一些折扣等,但折扣相對(duì)常規(guī),不算特別優(yōu)惠。

  廣州中原研究發(fā)展部調(diào)研顯示,春節(jié)期間南沙、增城、黃埔、白云等新房熱點(diǎn)區(qū)域除年初一外每天均有客戶看房,“就地過(guò)年”的政策的確帶動(dòng)了看房量。

  貝殼研究院廣州分院數(shù)據(jù)指出,春節(jié)期間(大年三十至年初六)廣州新房帶看量,相比節(jié)前一周環(huán)比下降超60%,相比前一個(gè)月的周均值則下降了80%。而二手房市場(chǎng)的情況類似,假期期間的帶看量,與春節(jié)前相比下降幅度超過(guò)80%。不可忽視的一點(diǎn)是,二手房帶看量與2019年相比增長(zhǎng)了16倍。

  而一份來(lái)自碧桂園廣清區(qū)域的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,碧桂園在廣州的在售樓盤(pán),春節(jié)期間來(lái)電咨詢大約有200組,前往營(yíng)銷(xiāo)中心的到訪量約為2000臺(tái),比去年提升163%。

  ◎數(shù)據(jù)

  成交好于往年同期

  盡管樓市交易網(wǎng)簽存在滯后性,但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)仍代表了春節(jié)前后樓市的火熱。

  據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示,2月11日至17日期間,廣州累計(jì)網(wǎng)簽一手住宅140宗,排除受疫情影響的2020年,與2019年21套相比也有數(shù)倍的增長(zhǎng)。

  不過(guò),這一數(shù)字相比此前一段時(shí)間的成交而言仍然處于低谷。盡管“就地過(guò)年”帶動(dòng)了大城市的樓市營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)力,但人們的重心仍在過(guò)年上,因此春節(jié)期間看房客往往較少,再加上看房成交決策周期長(zhǎng)也導(dǎo)致了成交“低谷”出現(xiàn)。

  “實(shí)際成交、轉(zhuǎn)化效率肯定沒(méi)有春節(jié)前好,這很正常,廣州市場(chǎng)幾乎不存在市場(chǎng)火熱的春節(jié)行情,但與往年同期相比,市場(chǎng)仍保持然活躍,”李茂喆認(rèn)為,這反映出開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為“就地過(guò)年”倡議帶來(lái)了一定的商機(jī)。

  南方日?qǐng)?bào)記者梳理中原研究院、克而瑞研究中心等多家機(jī)構(gòu)的信息發(fā)現(xiàn),除廣州之外,粵港澳大灣區(qū)內(nèi)多個(gè)城市春節(jié)期間樓市活躍度各有不同。

  例如,深圳春節(jié)前和假期期間的兩周內(nèi),累計(jì)成交量比2020年和2019年同期漲幅均在45%以上,創(chuàng)下3年來(lái)春節(jié)同期成交新高。惠州2月8日至21日新房來(lái)訪指數(shù)為110,比節(jié)前下降,但與歷史同期相比今年來(lái)訪量相對(duì)穩(wěn)定,監(jiān)測(cè)樓盤(pán)客戶到訪量達(dá)到10071批次,是2019年的4.9倍;認(rèn)購(gòu)量為883套,是2019年的5.5倍。佛山今年2月8日至21日期間全市住宅成交量超過(guò)了1200套。

  而中山春節(jié)期間2月8日至21日網(wǎng)簽量為508套,這一數(shù)字不及2019年春節(jié)同期。歷史數(shù)據(jù)顯示,2019年1月28日至2月10日,中山全市網(wǎng)簽量為702套。

  ◎分析

  熱度與“躁動(dòng)”共存

  春節(jié)期間樓市受到“就地過(guò)年”影響,在淡靜中維持了一定熱度,但此前曾經(jīng)出現(xiàn)的樓市過(guò)熱現(xiàn)象,已經(jīng)引發(fā)了監(jiān)管層面的注意。

  在深圳,去年以來(lái)“搶房打新”熱潮和“代持”現(xiàn)象層出不窮。廣州南沙、黃埔、天河等地,也因?yàn)橥顿Y客熱炒而出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲和二手房業(yè)主“抱團(tuán)漲價(jià)”的現(xiàn)象。而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的1月份70城房?jī)r(jià)指數(shù),廣州和深圳一、二手房?jī)r(jià)環(huán)比同比均有上漲,特別是二手房,環(huán)比漲幅都在1%以上,深圳同比漲幅已達(dá)15.3%。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,一線城市二手房?jī)r(jià)上漲原因主要包括留學(xué)生回流帶來(lái)的學(xué)區(qū)房需求上升,新建樓盤(pán)“打新潮”出現(xiàn),信貸因素和市場(chǎng)反彈等多種因素。

  不僅是廣州和深圳,“經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入樓市”的違規(guī)現(xiàn)象在各地也層出不窮。張大偉指出,經(jīng)營(yíng)貸利差大,審批寬松,往往會(huì)成為替換按揭貸款的改善投資加杠桿的工具。

  進(jìn)入2021年,在房?jī)r(jià)調(diào)控和信貸調(diào)控上,監(jiān)管層已經(jīng)開(kāi)始出手,多地都有跟進(jìn)。

  其中在信貸領(lǐng)域,央行與銀保監(jiān)會(huì)去年末宣布建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)集中度管理制度,對(duì)房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比上線分成五檔管理。隨后廣州便向各家銀行發(fā)出窗口指導(dǎo),對(duì)新增住房貸款占比和個(gè)人貸款每月額度都有了詳細(xì)規(guī)定。

  ◎政策

  監(jiān)管措施已經(jīng)就位

  除了信貸政策管控外,各地對(duì)于房?jī)r(jià)的管控也在升級(jí)。

  2月初,深圳宣布建立二手房成交參考價(jià)發(fā)布機(jī)制,并要求二手房經(jīng)紀(jì)公司所有平臺(tái)不允許發(fā)布高于成交參考價(jià)的房源信息,高于參考價(jià)的房源可以過(guò)戶,但買(mǎi)家需簽署風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū)。最新消息顯示,深圳的光大、建行、農(nóng)行已陸續(xù)宣布將參考價(jià)作為按揭貸款依據(jù)。

  易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,二手房參考價(jià)政策的出臺(tái),客觀上有助于后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定,如果房貸政策跟隨收緊,深圳二手房?jī)r(jià)格降溫概率將會(huì)加大。

  “指導(dǎo)價(jià)相比過(guò)去前進(jìn)了一大步,政策開(kāi)始告別碎片化和頭痛醫(yī)頭!睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,如何把指導(dǎo)價(jià)轉(zhuǎn)化為住建和金融通力合作,打擊違規(guī)加杠桿是關(guān)鍵。

  不過(guò),投機(jī)炒房仍然存在變數(shù),有觀點(diǎn)指出,若深圳高于參考價(jià)的二手房可以過(guò)戶,而銀行以參考價(jià)作為按揭貸款依據(jù),很容易滋生“雙合同”產(chǎn)生,從而給購(gòu)房者帶來(lái)新風(fēng)險(xiǎn),需要從信貸調(diào)控角度入手,防止經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。而在廣東,省銀保監(jiān)局2月宣布將嚴(yán)肅查處經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域行為,部署全轄銀行機(jī)構(gòu)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排查,并組成6個(gè)核查組深入開(kāi)展現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查取證。

  對(duì)于后續(xù)樓市走勢(shì),張大偉認(rèn)為,整體趨勢(shì)來(lái)看,預(yù)計(jì)一季度房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲壓力依然持續(xù),但越來(lái)越收緊加碼的調(diào)控政策有望平穩(wěn)市場(chǎng)。

  賣(mài)方市場(chǎng)下必須防范四大交易風(fēng)險(xiǎn)

  拖延交樓辦證、質(zhì)量參差不齊、配套設(shè)施不全、隨意擅改規(guī)劃、退款百般刁難、物業(yè)管理混亂等一直是買(mǎi)房者投訴的行業(yè)痛點(diǎn)問(wèn)題。當(dāng)前,廣州、深圳、東莞等珠三角主要城市正面臨樓市加速升溫的趨勢(shì),并逐步推動(dòng)樓市轉(zhuǎn)向以開(kāi)發(fā)商和中介為主導(dǎo)的賣(mài)方市場(chǎng)。

  根據(jù)南方日?qǐng)?bào)記者近期調(diào)查到的若干現(xiàn)象,特向住房消費(fèi)者和買(mǎi)方提供以下建議,以防范出現(xiàn)不必要的交易風(fēng)險(xiǎn)。

  雙合同現(xiàn)象或迎監(jiān)管整頓

  雙合同是開(kāi)發(fā)商為規(guī)避政府的限價(jià)令而采取的一種投機(jī)做法,一份是在政府指導(dǎo)價(jià)格下擬定的房屋交易合同,另一份則是以裝修、水電等為名義來(lái)補(bǔ)充并再次收費(fèi)的合同,兩份合同加起來(lái)才是房屋的實(shí)際交易價(jià)格。近期,在廣州天河區(qū)等一些房?jī)r(jià)短期上漲較快的片區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)個(gè)別開(kāi)發(fā)商要求與買(mǎi)家簽訂雙合同的現(xiàn)象。由于這類操作辦法違背了地方政府現(xiàn)行的樓市監(jiān)管政府,因而存在較高法律風(fēng)險(xiǎn),建議市民保持謹(jǐn)慎。

  認(rèn)籌金和誠(chéng)意金隱藏陷阱

  認(rèn)籌金和誠(chéng)意金是指開(kāi)發(fā)商正式銷(xiāo)售前讓購(gòu)房者繳納的費(fèi)用,是通過(guò)許諾折扣優(yōu)惠和優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)來(lái)刺激市場(chǎng)交易的一種營(yíng)銷(xiāo)手段。有些凈負(fù)債率比較高的房企,甚至把收取認(rèn)籌金和誠(chéng)意金,作為向社會(huì)融資的主要手段。認(rèn)籌階段,開(kāi)發(fā)商通常未取得對(duì)房屋的預(yù)售證。在市場(chǎng)過(guò)熱的情況下,開(kāi)發(fā)商為了融資蓄客還會(huì)超額向客戶收取認(rèn)籌金和誠(chéng)意金。一旦后續(xù)交易不成,如遇開(kāi)發(fā)商故意“耍賴”,認(rèn)籌的買(mǎi)家將面臨退款困難。

  忽略合法性審查或不勝其煩

  不管“在售”房屋再熱,也不可忽略對(duì)項(xiàng)目本身在用地、規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售許可、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、合同規(guī)范等方面的合法性審查。這些環(huán)節(jié)往往是最容易引發(fā)交易法律糾紛的地方。許多買(mǎi)家遭遇貨不對(duì)板、辦證困難、項(xiàng)目爛尾、擅改規(guī)劃、質(zhì)量低劣等問(wèn)題,均與事前審查不嚴(yán)有關(guān)。交易之前對(duì)該樓盤(pán)和開(kāi)發(fā)商的實(shí)際情況一定要全面了解、做足功課,該查的證書(shū)文件一個(gè)都不能漏。

  身份資格證明造假有風(fēng)險(xiǎn)

  在一城一策的背景下,許多城市和區(qū)域近期為了科學(xué)精準(zhǔn)地調(diào)控市場(chǎng),在社保、學(xué)歷、就業(yè)等方面都調(diào)整或優(yōu)化了本地的購(gòu)房政策。有些開(kāi)發(fā)商和營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)為了更多地吸引社會(huì)資金進(jìn)來(lái),有時(shí)會(huì)誘導(dǎo)或協(xié)助沒(méi)有購(gòu)房資格的人,通過(guò)編造不實(shí)材料或直接造假證明的辦法來(lái)繞開(kāi)政府制定的市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)則監(jiān)管。這類違反違規(guī)行為具有非常大的法律風(fēng)險(xiǎn),有炒房沖動(dòng)或?qū)嶋H購(gòu)房困難的人一定要三思而后行。

來(lái) 源:南方日?qǐng)?bào)  

    編 輯:liuy

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