近日，大數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的全價(jià)值鏈商辦運(yùn)營(yíng)平臺(tái)好租對(duì)2020年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)行了年終盤(pán)點(diǎn)。結(jié)果顯示，截至2020年11月底，北京各類(lèi)商辦樓宇的平均掛牌均價(jià)為7元/㎡/天，同比下降約3%，總體成交量較上年減少接近兩成，優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的整體空置率已升至15%以上。與此同時(shí)，北京仍有較大比例的優(yōu)質(zhì)樓宇出租率達(dá)95%以上，它們不僅在質(zhì)量、硬件、周邊配套、交通等各方面條件突出，且大多有著出色的運(yùn)營(yíng)能力。

　　北京商辦2020成交放慢，優(yōu)質(zhì)品牌項(xiàng)目大宗租賃交易表現(xiàn)突出

北京各類(lèi)商辦樓宇掛牌均價(jià)分布

　　據(jù)好租官方數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前北京各類(lèi)商辦樓宇（包含乙級(jí)及以下樓宇、產(chǎn)業(yè)園）的平均掛牌均價(jià)約為7元/㎡/天，最貴的金融街商圈現(xiàn)已反彈至20.9元/㎡/天，其他10元以上的商圈僅剩CBD和東長(zhǎng)安街。6-8元的中位數(shù)價(jià)格段在北京三環(huán)以?xún)?nèi)有著較大范圍的分布，6元以下低價(jià)格段幾乎填滿(mǎn)了五環(huán)外區(qū)域。

北京近一年商辦樓宇成交量分布

　　盡管北京商辦租金一再松動(dòng)，但整體成交節(jié)奏偏慢，成交面積受疫情等負(fù)面因素影響難以提振，2020年成交逾百萬(wàn)平米的月份僅有2個(gè)，且今年最高月（2020年11月）比上年最高月（2019年7月）成交量低了約11.8%。

　　大宗租賃交易方面，2020年以來(lái)新增24宗，略低于往年，其中交易主力IT互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)比例上升至四成。上地超過(guò)中關(guān)村成為IT互聯(lián)網(wǎng)選址熱門(mén)區(qū)域，代表交易有貝殼找房在紐交所敲鐘上市節(jié)點(diǎn)，租賃上地某產(chǎn)業(yè)園作為新增辦公點(diǎn)。在非IT類(lèi)型的大宗客戶(hù)方面，COOC中海商務(wù)為最大贏家，旗下北京中海地產(chǎn)廣場(chǎng)、北京中海大廈CD座分別收獲世界500強(qiáng)企業(yè)國(guó)藥集團(tuán)旗下的醫(yī)藥商業(yè)上市公司——國(guó)藥股份（600511.SH）8800平、石景山某老牌企業(yè)7200平的兩個(gè)大宗訂單。

　　好租數(shù)據(jù)還顯示，當(dāng)前北京全市的待租面積主要集中于朝陽(yáng)區(qū)，去化周期變長(zhǎng)、退租兩項(xiàng)因素的影響要遠(yuǎn)大于新增供應(yīng)。

　　對(duì)于頂級(jí)寫(xiě)字樓重點(diǎn)關(guān)注的世界500強(qiáng)企業(yè)，好租還分析了北京本土56家《財(cái)富》世界500強(qiáng)上榜企業(yè)的總部選址特點(diǎn)。從區(qū)域分布來(lái)看，西城區(qū)、海淀區(qū)世界500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量占優(yōu)，北京總部多為以企業(yè)名稱(chēng)命名的自持樓宇，如中國(guó)移動(dòng)大廈、中國(guó)建設(shè)銀行大廈等，非國(guó)字號(hào)企業(yè)的京東、小米亦然。盡管朝陽(yáng)只有7家本土世界500強(qiáng)，但北京CBD已吸引170家世界500強(qiáng)企業(yè)入駐，占北京市的70%左右，單北京中海廣場(chǎng)即吸引豐田、迪士尼、法航、威立雅、施維雅等十余家入駐。

　　優(yōu)質(zhì)樓宇“優(yōu)者恒優(yōu)”，品質(zhì)運(yùn)營(yíng)打造甲寫(xiě)樣本

　　好租數(shù)據(jù)還顯示，從2020年以來(lái)的在租企業(yè)選址數(shù)據(jù)來(lái)看，北京市場(chǎng)整體的主力成交戶(hù)型為100-300㎡。同時(shí)，熱門(mén)樓宇的“雙高”優(yōu)勢(shì)穩(wěn)固，即項(xiàng)目出租率高、租整層及以上大客戶(hù)比例高。在大戶(hù)型需求的關(guān)注點(diǎn)方面，除了距離交通樞紐近、大堂高、空間大、智能化等門(mén)面形象因素，與運(yùn)營(yíng)能力相關(guān)的軟服務(wù)已經(jīng)上升為吸引并留住重要客戶(hù)的一大關(guān)鍵。

　　針對(duì)寫(xiě)字樓精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，不少頭部企業(yè)還紛紛推出了運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)，構(gòu)建商務(wù)辦公生態(tài)體系，如中海商業(yè)旗下的商辦資產(chǎn)管理品牌COOC中海商務(wù)與中海云商服務(wù)平臺(tái)、華潤(rùn)置地的Officeasy潤(rùn)商務(wù)寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系和CR Union智慧云平臺(tái)。

　　好租發(fā)表觀點(diǎn)認(rèn)為，產(chǎn)品同運(yùn)營(yíng)并舉將會(huì)是未來(lái)優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)的一個(gè)重點(diǎn)發(fā)展方向。目前，寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)服務(wù)的重心主要聚焦在企業(yè)管理、企業(yè)發(fā)展、員工生活這些領(lǐng)域，可以加強(qiáng)租戶(hù)和平臺(tái)的良性互動(dòng)，進(jìn)而傳遞品牌溫度、創(chuàng)造新價(jià)值并提升租戶(hù)粘性。而在北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的優(yōu)等生中，中海商務(wù)即在寫(xiě)字樓深度運(yùn)營(yíng)中大為受益，結(jié)合租戶(hù)資源共享等各類(lèi)優(yōu)質(zhì)軟服務(wù)，其旗下全線(xiàn)產(chǎn)品不僅全部保持高出租率甚至滿(mǎn)租，一些核心地段項(xiàng)目也吸納了越來(lái)越多的世界500強(qiáng)企業(yè)。面對(duì)北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營(yíng)管理體系和完善的軟硬資源配套，將成為頂級(jí)甲寫(xiě)處于不敗地位的關(guān)鍵。