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房貸“五類分檔”監(jiān)管模式啟動 樓市大起大落或成歷史
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2021-1-8 11:50:26
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[提要]2020年的最后一天,央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知(銀發(fā)〔2020〕322號)》,啟動對商業(yè)銀行差別化的房貸“五類分檔”監(jiān)管模式。

  2020年的最后一天,央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知(銀發(fā)〔2020〕322號)》,啟動對商業(yè)銀行差別化的房貸“五類分檔”監(jiān)管模式。

  從過去一年的政策來看,高層對房地產(chǎn)金融審視漸趨嚴格。從2020年年中熱議的對開發(fā)商融資設立“三道紅線”,再到年末對銀行房貸設置“五類分檔”,可以看出,房地產(chǎn)金融長效機制——宏觀審慎管理體系漸趨成熟。

  不過,房貸“五類分檔”的邏輯與針對開發(fā)商融資的“三道紅線”完全不一樣!拔孱惙謾n”是對銀行房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比采取雙管控。針對工、農(nóng)、中、建、交、郵儲這些大行,兩個貸款指標占比的最高限分別為40%和32.5%,中型股份行分別為27.5%和20%,城商行和縣域銀行占比限制更低。

  可以說,“三道紅線”“五類分檔”是繼去年落實城市政府的主體責任,啟動約談和問責外,房地產(chǎn)長效機制建設的另一個重要布局,即加強房地產(chǎn)金融宏觀審慎監(jiān)管。

  2020年1月5日,央行召開工作會議提出“補齊房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策框架”“加快建立房地產(chǎn)金融長效管理機制”,宏觀審慎強調(diào)逆周期調(diào)節(jié)和動態(tài)平衡,核心是“防風險”,而不是一味地“收杠桿”,即當?shù)貎r和房價明顯上漲、杠桿過快攀升時收緊融資條件,控制資金流入房地產(chǎn),控制違規(guī)加杠桿;當房地產(chǎn)市場明顯回調(diào)時,政策也會適當優(yōu)化。

  過去,地產(chǎn)融資監(jiān)管往往以窗口指導方式展開,融資窗口周期性地開或關。當融資窗口打開后,基本不分融資對象資質(zhì)和類型,只不過大開發(fā)商融資成本低一些,小開發(fā)商融資成本高一些;首套房、改善型二套房貸款利率低一些、杠桿高一些,投資性購房或炒房貸款利率高一些。

  由于窗口指導不是長效機制,隨時可能關閉,下一次什么時候打開并無明確的規(guī)則。于是,一旦融資窗口打開,開發(fā)商就會拼命融資,甚至不惜高成本融資。放貸主體銀行的行為也很類似,拼命放貸。因為在銀行的眼里,房價存在上漲預期,地價有隱性擔保,房地產(chǎn)貸款就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),有土地或房產(chǎn)抵押的貸款,就是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。

  所以,當融資窗口打開時,開發(fā)商拼命融資,銀行拼命放貸。甚至為躲避監(jiān)管,部分銀行會將資金借道信托、基金等影子渠道,披著中小微貸款、實體貸款的外衣投入房地產(chǎn)領域。而“三道紅線”和“五類分檔”最大的特征就是,形成市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則。融資受限的房企,想要融資就得調(diào)整方案,或者做大分母(增加資產(chǎn)或現(xiàn)金流),或者縮減分子(償還負債或債轉股等),等杠桿降下來,騰挪出融資的空間,再去申請融資。對銀行來說,如果房貸占比觸頂了,要想繼續(xù)發(fā)放房貸,就要做大貸款總數(shù)這個分母,增加對實體經(jīng)濟的貸款。 在市場化、規(guī)則化、透明化的融資環(huán)境下,開發(fā)商就能形成穩(wěn)定的金融政策預期,合理安排經(jīng)營活動和融資行為,以做強資產(chǎn)和現(xiàn)金流來創(chuàng)造融資空間,增強自身抗風險能力,而非一味地等待融資窗口打開,然后去集體搶融資、搶土地,最終帶動房價上漲、風險累積,倒逼融資被迫“一刀切”地收緊,導致樓市周期性波動。

  此外,銀行也將形成穩(wěn)定的信貸投放預期,以做大實體經(jīng)濟貸款規(guī)模,支持中小微企業(yè)融資,以此來釋放房地產(chǎn)貸款新增規(guī)模。

  當然,最大的好處之一就是,市場化、規(guī)則化、透明化的融資環(huán)境,可以防范化解房地產(chǎn)金融風險,促進房地產(chǎn)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。融資規(guī)則明確了,開發(fā)商也不用再擔心融不到資金,以“手中有糧,心中不慌”的心態(tài)去搶融資、搶土地。這樣,地價就有望告別高總價、高單價、高溢價,房價也就不會出現(xiàn)單邊瘋漲。

  而且,對房地產(chǎn)融資因企施策、因行施策,不會出現(xiàn)融資、貸款“一刀切”地收緊或放松的情況,房地產(chǎn)融資整體將趨于平穩(wěn),實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的長效機制目標也就水到渠成。

  更值得注意的是,新規(guī)則以激勵相容的機制設計,引導資金流向實體經(jīng)濟。比如,某國有大行要想新增40億房地產(chǎn)貸款,首先必須增加60億元其他類別的貸款,這樣才能使得總體房貸比例控制在40%的監(jiān)管要求以內(nèi);無法增加實體經(jīng)濟貸款,就得壓降存量房地產(chǎn)貸款的規(guī)模,將新增貸款空間釋放出來。

  這樣做,從融資端和資金端“雙管齊下”,控制資金違規(guī)、過度流入房地產(chǎn)市場,如此一來,地價、房價快速上漲,樓市大起大落或將成為歷史。

 。ㄗ髡呦祻V東省住房政策研究中心首席研究員)

來 源:每日經(jīng)濟新聞    

  編 輯:liuy 

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