選擇掛鉤LPR的房貸人,你月供少了沒?
如果不選擇固定利率,1月1日起,房貸利率根據(jù)LPR已重新定價。不過,LPR走低,有的人房貸降低,省出一頓大盤雞;但有的人房貸卻漲了,損失好幾個面包。
這里也要提醒一下房貸人,由于LPR調(diào)整,1月和2月還款金額可能會有波動,請足額繳存以免出現(xiàn)逾期。
100萬元的貸款,你每月少還一份大盤雞的錢2021年1月1日起,部分存量個人房貸利率迎來重定價,轉(zhuǎn)換LPR的房貸人將在今年1月1日開始按照新的LPR利率進行還款。
以100萬元房貸,貸款時間長度30年房貸為例,如果選擇等額本息方式還款,當初簽合同的時候是基準利率(4.9%)上浮10%,即5.39%,那么在2020年實際負擔的月供是5609.07元。
轉(zhuǎn)換為LPR之后,上浮10%要轉(zhuǎn)換為“加點”。計算方式是4.9%×1.1減去2019年12月的5年期LPR利率(4.8%),為0.59%,即加點59個基點。
如果轉(zhuǎn)換LPR重新計價日為每年的1月1日,那么從2021年的1月1日開始,房貸利率將根據(jù)2020年12月21日公布的最新一次5年期LPR利率4.65%重新定價。所以,在2021年最新房貸利率是4.65%+0.59%=5.24%。
這意味著,貸款利率比2020年降低了15個基點,2021年的月供是:5515.84元,每個月省下了93.86元。也就是每個月省一盤大盤雞錢,雖然不多,但是放在30年的長度來看,也是一筆3萬多元的“巨款”。
為什么有人還款增加?不過,從網(wǎng)友曬圖來看,降息帶來的“大盤雞”不是人人有份,有些人1月份還款金額反而增加了。
因為通常貸款利率是年利率,按照國際慣例,年利率對照的是360天,即每月30天。但如果利率出現(xiàn)變動,則當月是按照實際天數(shù)進行計息。
由于1月份償還的月供計息天數(shù)為31天,就可能出現(xiàn)利率下降所帶來的利息降幅,抵不上多增加的一天的利息的情況,月供就不降反增了。
舉個例子,還是一筆本金是100萬元的貸款,如果貸款人李先生選擇2021年1月1日為貸款重新定價日,1月1日之前,他的貸款利率為5%,之后的貸款利率為4.95%,1月4日為還款日。
利率變化讓李先生1月份月供分段計息,12月5日至12月31日的利息為1000000×(5%/360×27天)=3750元,1月1日-1月4日的利息為1000000×(4.95%/360×4天)=550.00元,1月當月的利息總額為4300元。
而12月他還款金額為1000000×(5%/360×30)=4166.67元。這樣算下來,LPR下降后的第一個月,李先生的月供反而比12月更多。
不過,這種不降反升的情況在2月份就會正常。仍然以李先生為例,其2月份還款為1000000×(4.95%/360×30)=4125元,低于去年的水平。
LPR利率維持穩(wěn)定可能性較大因此,選擇轉(zhuǎn)換LPR的還款月供金額,在今年1月、2月可能會有一定的變化。銀行個貸部門人士提醒,如果沒有收到銀行確認還款金額的短信,貸款人可以登錄銀行App、網(wǎng)上銀行或是電話銀行進行查詢,避免還款不足額而產(chǎn)生逾期影響征信。
至于未來LPR如何走,方正證券首席經(jīng)濟學家顏色認為,貨幣政策大體上不能急轉(zhuǎn)彎,同時結(jié)合當前全球疫情還是比較猛烈的形勢,預計2021年經(jīng)濟或?qū)⑦有較大波動,全球都還處于貨幣政策寬松時期,貨幣政策突然收緊對經(jīng)濟復蘇會形成較大的壓力。根據(jù)目前的宏觀經(jīng)濟形勢,LPR繼續(xù)維持穩(wěn)定的可能性比較大。
不過,目前監(jiān)管層依然對房地產(chǎn)金融審慎管理,如果房價出現(xiàn)較快上漲勢頭,主要針對房貸的5年期LPR報價有可能單獨上行。
來源:河南商報
編輯:wangdc