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上海樓市火爆背后:中介房東聯(lián)手“做價”
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2021-1-20 9:31:28
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[提要]近兩個月,上海的新房市場,出現(xiàn)了31個盤售罄、認(rèn)籌率超過500%的現(xiàn)象。這其中就包括13個“千人搖”樓盤,人氣最足的一個項目,出現(xiàn)了13個人搶一套房的熱鬧場景,而這個項目(首套)驗資就得700萬元,買二套房驗資甚至要1300萬元。

  “現(xiàn)在我們店里掛的房源,基本上只剩老破小和一些‘邊角料’了。”

  中原地產(chǎn)上海徐匯門店的張經(jīng)理告訴記者,經(jīng)過七八個月的消化,其所在片區(qū)的好房子基本都沒了。

  行情好,價格也有底氣。他直言,幾個月前一些客戶還能還價5%左右,現(xiàn)在基本還不了價。很多客戶也直接不還價了,他們更關(guān)心的是“房東誠心賣嗎”,因為市場上出現(xiàn)了不少房東“釣魚”的現(xiàn)象。

  房源少、買房看房的客戶多,已經(jīng)是當(dāng)下上海二手房市場的普遍現(xiàn)象。但真正的戰(zhàn)場不在這里。

  近兩個月,上海的新房市場,出現(xiàn)了31個盤售罄、認(rèn)籌率超過500%的現(xiàn)象。這其中就包括13個“千人搖”樓盤,人氣最足的一個項目,出現(xiàn)了13個人搶一套房的熱鬧場景,而這個項目(首套)驗資就得700萬元,買二套房驗資甚至要1300萬元。

  不少網(wǎng)友笑稱,“一夜之間,全國的富人都來上海買房了。”

  但記者調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn),上海樓市近期突然爆發(fā),內(nèi)里有不少是“虛火”。

  認(rèn)多籌、馬甲搖炒作“新房恐慌”

  新房搖號不易,是目前絕大多數(shù)上海購房者的共識。

  陳剛連搖了四個盤,每次都是“陪太子讀書”。

  他告訴記者,就連一些高價盤,認(rèn)籌金就達(dá)數(shù)百萬的房子,也吸引了大量購房者關(guān)注,而且這些人,一個人手上不止一個號(認(rèn)籌)。

  例如徐匯濱江壹號院項目,認(rèn)籌金高達(dá)600萬元,并要求全額付款,但也有購房者認(rèn)籌了3~4個號的情況。

  再如近期上海寶能開盤的一個高端項目,為了最大限度擋掉一大群投資客和“認(rèn)多籌”的購房者,也將認(rèn)籌金定在了600萬元高水平,還要求提供700萬元活期存款證明,保證1:1.5的認(rèn)籌正常比例。

  上海一熱銷盤的營銷總告訴記者,目前上海的項目,很多都有“多籌”情況。

  “認(rèn)多籌”,即一些購房者為了增加搖號概率,通過假離婚、讓老人參與搖號、讓朋友幫忙搖號等各種方式,增加“人肉馬甲”來爭取更多認(rèn)籌號,等搖中之后再進(jìn)行過戶更名。

  “所以真實的購買需求可能只有1個,卻有若干認(rèn)籌者在等待搖號,所以出現(xiàn)了‘千人搖、萬人搶’的局面!逼浔硎尽

  那么上海新房難買,真的是因為供應(yīng)少嗎?

  有媒體統(tǒng)計,2021年上海全市會有至少135個新盤入市,至少新增供應(yīng)近4萬套。新房供給實際上在持續(xù)增加。

  “在三條紅線的政策之下,為加大回款,房企的推盤量有增無減。”上述營銷總表示。這也意味著,上海新房的供應(yīng),在未來將保持一定程度的穩(wěn)定態(tài)勢。

  由此反觀2020年12月認(rèn)籌數(shù)突然增加形成的“恐慌局面”,有一定炒作成分。

  “如今買房的人確實多,但‘多人搶一套’這種現(xiàn)象是不存在的,恐慌心態(tài)更多是人為造成的!逼渲毖浴

  房東、中介“聯(lián)手”助長二手房熱潮

  新房市場認(rèn)籌數(shù)突增,二手房“跳漲”產(chǎn)生了很大影響。

  張華在2個月前把閘北的一套房賣了。當(dāng)時賣價在800萬元左右,不曾想一個月后房子已經(jīng)漲到了900多萬元。

  而他關(guān)注的前灘學(xué)區(qū)房,也是在這一個月漲了200萬元。短短一個月,一進(jìn)一出,張華相當(dāng)于損失了300萬元。

  更重要的是,他關(guān)注的二手房,房價竄漲得很快,房東還多次跳漲,很難買到。

  以長寧區(qū)嘉里華庭為例,房源去年4月還賣1700萬元,如今已經(jīng)漲到了2350萬元,房東還要求美金結(jié)賬。也就是說,除了房價本身,下家還要承擔(dān)匯率的結(jié)算費用,這個成本可謂大增。

  張華無奈,已經(jīng)考慮去新房市場試試運氣。

  上海的二手房市場,和張華類似的改善客、剛需客不少,尤其是關(guān)注學(xué)區(qū)房的購房者。

  自上海頒布“學(xué)區(qū)新政”,民辦學(xué)校也需要搖號,很多新建公辦一貫制學(xué)校對口的小區(qū)房價開始瘋長。

  在受學(xué)區(qū)新政影響最大的浦東,對口浦東明珠A校區(qū)的朱家灘小區(qū),一套35平方米的小戶型,3個月漲了100多萬元。

  中原地產(chǎn)張經(jīng)理告訴記者,他有一名客戶在浦東看了8套房子,每次都遇到房東跳價。

  在教育資源較為均衡的浦西,一些商圈的明星樓盤漲幅也明顯。比如東方劍橋,2個月前136平方米房源,房東1600萬元就愿意出手,還送一個車位。如今房價變成了1630萬元,車位另算。

  “房源去化速度也在加快。比如浦西,好戶型去化速度都很快,一些之前剩下的樓層不佳的房源也得到解套!睆埥(jīng)理告訴記者。

  但上海二手房真的那么火嗎?

  張經(jīng)理直言,“有些中介協(xié)同房東,通過調(diào)高掛牌價、房東跳漲等方式,制造恐慌情緒。只要有人‘上當(dāng)’,中介和房東就賺了。就算真沒人買,過一段時間再把價格調(diào)回去就行了,一本萬利”。

  實際上,從數(shù)據(jù)可見,2020年上海二手房的交易處于正常水平。

  來自上海中原的數(shù)據(jù)顯示,歷年上海城區(qū)的二手房成交套數(shù),年均在30萬套左右,月均約3萬套。2020年上海二手房共成交30.2萬套,每月的二手房成交量約3萬套。而今年上海學(xué)區(qū)房的漲勢,更多受到政策影響,而非供求格局改變。

  “一系列操作,確實讓購房人容易亂了陣腳!

  58安居客研究分院院長張波直言,一套房往往牽扯到兩個家庭6個錢包,是家庭大事。但因為心態(tài)變了,也很容易被誘導(dǎo),像股市一樣追漲殺跌,變得輕易和草率。

  尤其學(xué)區(qū)房,是炒作的主要陣地。

  上海前灘的火熱,就是因為學(xué)區(qū)名額,各類剛需客、投資客涌入,硬生生把前灘的房源單價炒到了陸家嘴濱江豪宅之上。

  有機構(gòu)統(tǒng)計,2020年上海的優(yōu)質(zhì)雙學(xué)區(qū)、九年一貫制學(xué)區(qū)房,漲幅已超過20%。

  “學(xué)區(qū)房具有一定特殊屬性,但大多數(shù)二手房不具備這樣的屬性。如果僅僅因為房東跳價,就被牽動不再淡定,很容易高價接盤。”上述業(yè)內(nèi)人士直言。

  房東剛需同場競技

  當(dāng)前的上海樓市,投資客量大,自住買房客的規(guī)模也不小。

  在張波看來,無論是符合購房資格的人群,還是拆遷解放的購房需求,亦或境外留學(xué)的人群回流,都沉淀為購房力量。

  “在一定的供需失衡之中,新盤價格集體上漲,帶動周圍二手房回漲,新房和二手房相互促動。所以說是‘需求側(cè)增長明顯’,極大帶動了上海樓市的熱度!

  張波告訴記者,2020年上海多個城區(qū)的限價新房項目入市,導(dǎo)致改善型集中爆發(fā),同時引發(fā)二手房市場掛牌量激增。

  一時間房產(chǎn)需求開始滾動,比如大量首套自住者承接了房東的二手房源,這些房東成為新房改善市場的主力。

  隨之市場上出現(xiàn)的“資產(chǎn)保值論”、“疫情推動論”、“學(xué)區(qū)炒作論”等,則都加速著這一車輪的滾動。

  不可否認(rèn),這些人群里有炒房者,但絕大多數(shù)都是改善型或首套自住型人群,他們也是上海樓市價和量的支撐力。

  在張波看來,上海房價的推動,除了投資者,更多也來源于真實住房需求。但近期市場的炒作,部分存在非理性現(xiàn)象,還需要重點監(jiān)管。

  來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞

編輯:wangdc

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