11月24日,蘇州啟動(dòng)第三輪土地拍賣(mài),8宗地塊全部出讓?zhuān)瑑H2宗溢價(jià)成交,總成交價(jià)120.64億元。
截至目前,據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì),北京、杭州、上海、深圳等15個(gè)城市公布第三輪土地拍賣(mài)信息。其中,無(wú)錫已完成第三輪土拍,無(wú)流拍,總體溢價(jià)率為0.05%,平穩(wěn)收官。整體而言,與第二輪集中供地相比,第三輪集中供地已經(jīng)從出讓細(xì)則、供應(yīng)規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)三個(gè)維度進(jìn)行了調(diào)整。
第一,降低保證金比例,延長(zhǎng)土地款支付周期。比如,成都、無(wú)錫、濟(jì)南、蘇州等城市均下調(diào)了保證金比例。蘇州將保證金比例從第二輪集中出讓的30%-50%全部下調(diào)至30%,并將土地出讓金首付款比例由之前的60%降至50%。廣州部分地塊取消了一個(gè)月內(nèi)一次性付清全款的要求,允許最長(zhǎng)六個(gè)月內(nèi)付清。南京、杭州在第三批集中供地規(guī)則中明確放寬房企拿地資質(zhì),由一級(jí)或二級(jí)降至三級(jí)。深圳在配建要求方面進(jìn)行調(diào)整,將第二批集中供地規(guī)則中的“全年期自持的租賃住房”的配建要求調(diào)整為“可售公共住房”。
無(wú)論是放寬參與土拍房企的資質(zhì)、調(diào)整保證金繳納比例,還是延長(zhǎng)土地款支付周期,聚焦要點(diǎn)都是進(jìn)一步降低開(kāi)發(fā)商資金占用成本,緩解房企現(xiàn)金流壓力,提升拿地積極性,從源頭保持房地產(chǎn)投資穩(wěn)健。
第二,加大土地出讓規(guī)模。從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看,鑒于每年“金九銀十”房企回款較高,接下來(lái)的兩個(gè)月一般是土地成交高峰。一是由于各地為了完成年度任務(wù),四季度一般會(huì)加大土地供應(yīng);二是房企年尾在銷(xiāo)售端“儲(chǔ)糧”豐沛,買(mǎi)地較積極。
從當(dāng)前已發(fā)布的第三輪集中供地信息來(lái)看,多數(shù)城市加大了土地供應(yīng)規(guī)模,且擴(kuò)容供應(yīng)力度較大。如深圳、蘇州、南京、上海、濟(jì)南與合肥的第三輪集中供地規(guī)劃建筑面積,與第二輪相比實(shí)現(xiàn)100%以上的增長(zhǎng)。蘇州的土地供應(yīng)增長(zhǎng)率更是高達(dá)184.2%;蛟S,前兩輪土地出讓過(guò)程中,流拍地塊及中止拍賣(mài)地塊相對(duì)往年較多,導(dǎo)致最后一輪供應(yīng)力度加大,預(yù)計(jì)后續(xù)多個(gè)城市會(huì)大概率提升第三次集中供地力度。
第三,釋放更多優(yōu)質(zhì)地塊。土地紅利時(shí)代下,一個(gè)城市的核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊通常都是地王和高價(jià)地的“胚子”,更是開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相舉牌的標(biāo)的。地段決定利潤(rùn)以及銷(xiāo)售速度,亦是當(dāng)下房企的投資鐵律。
從目前公布的第三次集中供地信息來(lái)看,成都、合肥、蘇州、深圳與杭州等城市核心區(qū)的供應(yīng)規(guī)模均有明顯增加。以杭州為例,最受房企追捧的拱墅區(qū)橋西拱宸橋單元GS0609-12地塊,申請(qǐng)勾地的房企達(dá)到10家。另有浙江本地房企在第三批集中供地中合計(jì)報(bào)名10宗土地。
有業(yè)內(nèi)人士算過(guò)一筆賬,即便有些土地按照最高溢價(jià)率上限成交,凈利潤(rùn)率仍舊有約10%的空間。顯然,相比第一次集中拍地,某房企拿地后高呼只有2%凈利率而言,預(yù)留了房企盈利空間,自然提高其拿地積極性。
種種跡象顯示,與前兩次集中拍地不同的是,第三輪土地集中供應(yīng)進(jìn)行了細(xì)致的調(diào)整,適度放松拿地門(mén)檻,預(yù)計(jì)將降低流拍率。但細(xì)則變化背后,控制溢價(jià)率、防止土地金融化、杜絕炒高地價(jià)的主旋律仍未動(dòng)搖。
來(lái) 源: 證券日?qǐng)?bào)聲
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