近日，世邦魏理仕發(fā)布《“數(shù)字”北京：數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略下的北京商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)》報(bào)告。報(bào)告分析，隨著5G、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、人工智能、區(qū)塊鏈等新一代信息通信技術(shù)的創(chuàng)新突破，數(shù)字經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)日趨融合，也使企業(yè)在不動(dòng)產(chǎn)的使用上出現(xiàn)多元融合的新特點(diǎn)。隨著北京新興區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)政策不斷完善等原因，北京辦公區(qū)域格局多中心化加速。
近年來(lái)，數(shù)字經(jīng)濟(jì)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷提升。數(shù)字經(jīng)濟(jì)的核心部分TMT（科技、新媒體、通訊）產(chǎn)業(yè)早已成為商業(yè)地產(chǎn)需求的支柱行業(yè)之一。行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2020年北京數(shù)字經(jīng)濟(jì)規(guī)模達(dá)2.0萬(wàn)億元，占GDP比重達(dá)55.9%，位列全國(guó)第一�！氨本┮恢笔侨珖�(guó)乃至全球的科技創(chuàng)新中心，北京數(shù)字自由貿(mào)易區(qū)、北京證券交易所等將為數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造更有利的政策環(huán)境�！笔腊钗豪硎巳A北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天說(shuō)。
根據(jù)報(bào)告，北京在教育資源、研發(fā)活動(dòng)和融資環(huán)境等方面持續(xù)領(lǐng)先，綠色、健康、安全等方面的政策和措施帶來(lái)更高品質(zhì)的宜居環(huán)境和高技術(shù)人才集聚。同時(shí)，北京加快5G網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)中心建設(shè)，確保數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施支持。
從商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)布局看，北京數(shù)字經(jīng)濟(jì)集聚優(yōu)勢(shì)凸顯。在中關(guān)村，寫(xiě)字樓空置率一直徘徊在2%左右，租金一直穩(wěn)居高位，這加速了存量物業(yè)租戶(hù)結(jié)構(gòu)的更新和升級(jí)。技術(shù)更密集、租金承受能力更高的細(xì)分行業(yè)的導(dǎo)入和擴(kuò)張更趨活躍。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，上地、中關(guān)村軟件園也步入成熟，在此布局總部的頭部企業(yè)承租了區(qū)內(nèi)大部分面積，且仍在尋求擴(kuò)租空間。越來(lái)越多未被滿(mǎn)足的需求還外溢至供給量更充沛的北清路、東升等園區(qū)。
望京在近期需求迅速回暖，空置率跌至5%以下，成為北京首個(gè)租金回升的商務(wù)區(qū)。這里的“To C”類(lèi)互聯(lián)網(wǎng)細(xì)分產(chǎn)業(yè)生態(tài)更趨完善，旺盛需求也帶動(dòng)了商務(wù)區(qū)周邊電子城園區(qū)產(chǎn)業(yè)辦公的發(fā)展，園區(qū)辦公也在不斷提升硬件和管理。
此外，隨著市場(chǎng)對(duì)區(qū)域配套和高品質(zhì)樓宇的逐步了解，麗澤在今年上半年連續(xù)兩個(gè)季度凈吸納量高居各子市場(chǎng)之首，地鐵配套趨于完善有助于導(dǎo)入更多元化的TMT租戶(hù)。麗澤區(qū)域本輪供應(yīng)的收官，也將惠及外圍的豐臺(tái)科技園；緊鄰?fù)┑难嗌�，則吸引了來(lái)自軟件開(kāi)發(fā)、電商和“互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)”企業(yè)的擴(kuò)張或搬遷需求。
報(bào)告分析，隨著北京新興區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)政策不斷完善、“總部+遠(yuǎn)程”的混合辦公模式被企業(yè)逐步采用等原因，北京辦公區(qū)域格局多中心化加速，新興區(qū)域?qū)⒅鸩将@得接受與認(rèn)可�！靶屡d區(qū)域商務(wù)氛圍處于快速發(fā)展期或培育期�！笔腊钗豪硎巳A北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)部京西辦公室負(fù)責(zé)人宋海燕說(shuō)。
數(shù)字經(jīng)濟(jì)需求結(jié)構(gòu)在近五年更趨集中于成熟的頭部企業(yè)。世邦魏理仕研究發(fā)現(xiàn)，頭部企業(yè)在北京選址時(shí)，大面積可租空間緊缺仍是一大難題，現(xiàn)有樓宇釋放的可租面積通常較為零散，無(wú)法滿(mǎn)足單一企業(yè)集中辦公需要，企業(yè)開(kāi)始通過(guò)采用房地產(chǎn)組合管理、非標(biāo)準(zhǔn)辦公、購(gòu)置或自建等策略，尋求替代性選擇。
世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人紀(jì)剛說(shuō)：“企業(yè)購(gòu)置辦公自用時(shí)應(yīng)提前梳理自身選址需求和標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃未來(lái)辦公場(chǎng)所策略，并保留一定的靈活性。同時(shí)可以嘗試與地產(chǎn)基金、機(jī)構(gòu)投資者等強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，以便在融資、交易等架構(gòu)和模式上發(fā)揮更大的創(chuàng)新性和靈活性?xún)?yōu)勢(shì)�！�
來(lái)源：北京日?qǐng)?bào)
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