這個冬天，房企有點冷。近日，步花樣年、新力控股、恒大等后塵，又一家房企當(dāng)代置業(yè)跨入了債務(wù)違約的陣營。

　　10月26日，當(dāng)代置業(yè)公告稱，一筆2021年10月25日到期的12.85%利率美元票據(jù)，本金及應(yīng)付利息的還款安排，未能于當(dāng)日達成。據(jù)《證券日報》不完全統(tǒng)計，這是年內(nèi)第9家出現(xiàn)債務(wù)違約的房企，其相關(guān)影響也在擴展。今年10月份以來，包括綠地、陽光城、弘陽、佳兆業(yè)、中梁等在內(nèi)的多家房企美元債價格一度大幅下跌，凸顯投資者信心不足。

　　不難看出，2021年是償還海外債的第一個高峰，難關(guān)在四季度。據(jù)公開數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，截至年底之前，內(nèi)房股還有19筆海外債等待兌付。但是，即便過了這一關(guān)，更大的壓力還在后面。真正的償債高峰期2022年馬上來臨，房企若不提早安排，屆時“闖關(guān)”難度將倍增。

　　明年“闖關(guān)”難

　　作為資金密集型行業(yè)成員，房企有著多樣化的融資渠道，主要包括境內(nèi)債券融資、銀行貸款、非標融資和境外債券融資等。但在諸多限制下，資金用途較寬松的海外債，近幾年成為房企標配的融資渠道，尤其在中國香 港上市的內(nèi)房股，海外融資比例占比逐漸升高，成為驅(qū)動規(guī)模擴張的重要動力之一。

　　據(jù)同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從80多家內(nèi)房股海外債到期余額來看，2021年至2025年為兌付高峰期，到期余額分別為14.94億美元、273.25億美元、182.8億美元、190.32億美元及179.94億美元。因此未來5年，房企都將面臨規(guī)模巨大的美元債償付壓力，特別是2022年，為償還壓力最大年份，畢竟，273.25億美元相當(dāng)于大約1750億元人民幣。

　　“明年是償債最高峰期，若市場行情不變，出現(xiàn)債務(wù)違約的風(fēng)險更大，違約的房企也可能更多�！眳R生國際資本總裁黃立沖向《證券日報》記者如是說。

　　“不止內(nèi)房股，其他房企也有兌付壓力�！绷碛袠I(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者稱，2020年以來，疊加新 冠肺炎疫情全球擴散、美元債市場動蕩、“三道紅線”出臺等多重因素，今年5月份以來，包括部分頭部房企在內(nèi)，接連出現(xiàn)債務(wù)違約問題，并逐漸引發(fā)行業(yè)基本面的信用擔(dān)憂。如此一來，過去靠“借新還舊”處理到期債務(wù)的手段就不再那么靈了。

　　從近幾個月房企發(fā)行海外債的情況來看，較去年同期并沒有出現(xiàn)增長的情況。據(jù)同策研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年7月份至9月份，內(nèi)房股發(fā)行海外債規(guī)模60.82億美元，同比下降38%；2021年10月1日至28日發(fā)行3筆，發(fā)行規(guī)模合計6.47億美元，2020年10月1日至30日發(fā)行12筆，發(fā)行規(guī)模37.93億美元，規(guī)模大幅縮減。

　　“受恒大、花樣年等房企海外債違約事件影響，近期國際評級機構(gòu)密集下調(diào)中資房企信用評級，優(yōu)質(zhì)的房企尚能正常發(fā)行海外債，部分在二級市場上價格表現(xiàn)比較堅挺的舊債發(fā)行主體，發(fā)新債的難度相對較小。”黃立沖向記者表示，但受整體市場基本面影響，多數(shù)中資房企再發(fā)新債都非常難。

　　困境如何緩解

　　監(jiān)管層已經(jīng)注意到這一現(xiàn)象。

　　10月26日，發(fā)改委外資司會同外匯局資本司召開部分重點行業(yè)企業(yè)外債座談會，要求企業(yè)不斷優(yōu)化外債結(jié)構(gòu)，嚴格按照批準用途使用外債募集資金，自覺遵守財務(wù)紀律和市場規(guī)則，積極主動做好境外債券本息兌付準備，共同維護企業(yè)自身信譽和市場整體秩序。

　　這在業(yè)內(nèi)被認為是監(jiān)管部門解決美元債問題的一種嘗試。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責(zé)人劉水表示，相關(guān)部門表態(tài)將繼續(xù)在外債備案登記、資金出境等方面滿足企業(yè)合理合規(guī)的外債置換和償付需求。這或許意味著，在合理合規(guī)情況下，房企用境內(nèi)資金償還境外債時，審批速度會加快。

　　但從當(dāng)下看來，已經(jīng)發(fā)生債務(wù)違約的房企需盡快自救，還有海外債即將到期的房企，當(dāng)提前做好安排，否則將對企業(yè)銷售端造成負面影響，屆時就是連鎖反應(yīng)。

　　實際上，房企確實已經(jīng)開始行動。

　　據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計，2021年下半年以來，18家房企陸續(xù)實施境外債回購，回購次數(shù)超過100次。但從贖回數(shù)額來看，房企累計回購境外債券及票據(jù)涉及資金合計15.6億美元，僅占初始發(fā)行金額的4.07%。

　　“回購主要是向外界展示信心，如果當(dāng)前市場環(huán)境沒有發(fā)生變化，未來可能會有更多房企發(fā)生債務(wù)違約，特別是在2022年的兌付高峰之年。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，在目前的情況下，還款壓力較大的房企應(yīng)加大去化力度，降低投資，盡可能提升現(xiàn)金回籠規(guī)模，若現(xiàn)金充裕可提前償還，避免賬期集中造成擠兌現(xiàn)象。同時，若無法按期兌付可申請展期或場外兌付的機會。

　　對此，克而瑞也認為，在行業(yè)整體降負債、調(diào)控政策持續(xù)推進的情況下，房企應(yīng)提前部署債券償還計劃，從而保證境外債券市場的再融資需求有序滾動，穩(wěn)定企業(yè)經(jīng)營。

　　 來 源： 證券日報

   編 輯：liuy