近來(lái)，各地頻繁祭出的調(diào)控政策，讓樓市蒙上波譎云詭的氣息。

　　在北方，有以哈爾濱為代表的省會(huì)城市，主動(dòng)發(fā)布性質(zhì)明確的“救市”政策；在東莞等熱點(diǎn)城市，二手房指導(dǎo)價(jià)繼續(xù)嚴(yán)控，絲毫未見(jiàn)松綁跡象；還有遍布大江南北的十余座城市，針對(duì)房企降價(jià)出臺(tái)“限跌令”，穩(wěn)定市場(chǎng)走向與購(gòu)房者預(yù)期。

　　有聲音稱，少數(shù)城市房貸利率下調(diào)、央行釋放穩(wěn)樓市信號(hào)，或代表調(diào)控轉(zhuǎn)向的開始。

　　真相到底如何？綜合業(yè)內(nèi)多方觀點(diǎn)可知，不管是央行的罕見(jiàn)表態(tài)，還是各地政策放松，主要以局部小招為主，并沒(méi)有觸動(dòng)“房住不炒”“一城一策”主基調(diào)。

　　樓市分化還將持續(xù)存在。祭出松綁政策的城市，多是市場(chǎng)基礎(chǔ)較差，普遍面臨人口流出、需求萎縮的問(wèn)題，政策短期或有托底效果，但長(zhǎng)遠(yuǎn)還有待觀察；至于上海、深圳、東莞等政策收緊的城市，樓市調(diào)控難言放松，“房住不炒”的基調(diào)不會(huì)動(dòng)搖。

　　局部地區(qū)吹起“暖風(fēng)”

　　哈爾濱最新出臺(tái)的樓市政策，極大觸動(dòng)了市場(chǎng)的敏感神經(jīng)。

　　10月10日，哈爾濱出臺(tái)"十六條"政策全方位穩(wěn)樓市，在房企端，減輕企業(yè)流動(dòng)資金壓力；在居民端，促進(jìn)購(gòu)房需求釋放。

　　人口千萬(wàn)的省會(huì)主動(dòng)“救市”，有何信號(hào)意義？是否意味著，樓市政策會(huì)出現(xiàn)大轉(zhuǎn)向？讓市場(chǎng)有此疑問(wèn)的，不僅因哈爾濱的城市量級(jí)，更重要的是，近期為樓市托底的城市實(shí)在不少。

　　本應(yīng)火熱的金九銀十，東北三大省會(huì)城市卻相繼出臺(tái)救市舉措。9月13日，長(zhǎng)春發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼；再早前，沈陽(yáng)也提高了人才購(gòu)房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)還約談了部分房企，規(guī)范房企降價(jià)銷售行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序。加上哈爾濱，寒意陣陣的東北地方政府救市基調(diào)已然十分明朗。

　　不僅在東北，長(zhǎng)三角珠三角也有部分區(qū)域釋放出了救市信號(hào)，10月11日寧波市奉化區(qū)發(fā)布了人才購(gòu)房補(bǔ)貼政策，國(guó)家級(jí)人才最高可獲100萬(wàn)元。肇慶、珠海、中山、惠州相繼下調(diào)二手住宅轉(zhuǎn)讓個(gè)稅核定征收率，降低二手房交易成本。在內(nèi)陸地區(qū)，岳陽(yáng)、唐山等十余座城市，則為了穩(wěn)預(yù)期，出臺(tái)針對(duì)房企的“限跌令”。

　　以哈爾濱為代表的東北城市，出臺(tái)樓市刺激政策并不意外。

　　克而瑞發(fā)表研報(bào)稱，2021年前8個(gè)月，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、哈爾濱3個(gè)省會(huì)城市，成交較2019年同期跌幅都在兩成以上，哈爾濱跌幅更是高達(dá)59%，市場(chǎng)壓力可見(jiàn)一斑。

　　樓市寒意陣陣，根源還在于人口流出、需求萎縮�！捌咂铡睌�(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，黑吉遼三省常住人口規(guī)模為9851萬(wàn)，較2010年末減少1100萬(wàn)人，累計(jì)降幅達(dá)10%。尤其是青年人口流失、疊加宏觀因素影響，直接導(dǎo)致購(gòu)房需求萎縮。

　　其他出臺(tái)托底政策的城市，也多受樓市整體轉(zhuǎn)冷的影響。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年國(guó)慶長(zhǎng)假期間，重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積同比下降33%，購(gòu)房者置業(yè)意愿不足。

　　多家券商研究認(rèn)為，居民對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“量?jī)r(jià)下行”的悲觀預(yù)期，直接導(dǎo)致本輪市場(chǎng)景氣度的下行。

　　克而瑞表示，綜合各地刺激購(gòu)房消費(fèi)的舉措，地方調(diào)控“邊際放松”的序幕正在拉開，房?jī)r(jià)下滑過(guò)快城市、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高城市、高土地流拍率且高土地財(cái)政依賴度城市，更具放松調(diào)控的動(dòng)機(jī)，樓市調(diào)控有望獲得適度松綁。

　　信貸政策基本面沒(méi)變化

　　“救市”就代表政策出現(xiàn)反轉(zhuǎn)嗎？事實(shí)并非如此。

　　如是金融研究院院長(zhǎng)管清友認(rèn)為，哈爾濱多部門聯(lián)合出臺(tái)十六條政策穩(wěn)樓市，緩解房企流動(dòng)資金壓力，提升購(gòu)房需求，打響救市第一槍，但這只是為了穩(wěn)定市場(chǎng)，在房住不炒的框架里小幅騰挪。如果市場(chǎng)基本面差，該跌的地方放松后還會(huì)跌，只不過(guò)可能跌得慢一些。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，哈爾濱“十六條”樓市新政，并未有“出格”的地方，未跨出“一城一策”的邊界，紓困供給端才是政策的重點(diǎn)。只要購(gòu)房利率不降低，杠桿率不變，貸款集中度政策變，交易稅費(fèi)不變，不影響大局。

　　實(shí)際上，信貸政策的松緊程度，更加影響樓市的冷熱變化。10月初，在廣州、佛山等地，部分國(guó)有銀行和股份行開始下調(diào)首套和二套房貸利率，湖南益陽(yáng)也有銀行下調(diào)房貸利率。

　　個(gè)別城市的房貸變動(dòng)，疊加中央釋放的穩(wěn)樓市信號(hào)，行業(yè)調(diào)控邊際松動(dòng)的預(yù)期不斷出現(xiàn)。9月底，中央接連釋放穩(wěn)樓市信號(hào)，稱金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場(chǎng)化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

　　不過(guò)管清友認(rèn)為，央行首提“房地產(chǎn)”，主要是為了保障首套剛需和二套改善的正常住房消費(fèi)需求。在堅(jiān)持“兩道紅線”房貸集中管理和嚴(yán)格審核貸款資質(zhì)的基礎(chǔ)上，對(duì)首套剛需提供差異化信貸支持，最多是結(jié)構(gòu)性的微調(diào)糾偏，整體地產(chǎn)信貸政策很難有明顯的松動(dòng)。

　　克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，今年9月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.46%，較去年年底上升23個(gè)基點(diǎn)；二套房貸款平均利率為5.83%，較去年年底上升29個(gè)基點(diǎn)。

　　廣州、佛山等地下調(diào)房貸利率的城市，主要因前期房貸利率漲幅較大，處于高位，因此糾偏優(yōu)化，避免誤傷剛需。

　　不過(guò)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，經(jīng)歷今年房貸利率上行、銀行房貸額度不足、放款周期變長(zhǎng)后，房貸政策最嚴(yán)最緊的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，一刀切收緊房貸政策、誤傷剛需的行為將會(huì)逐漸糾偏。

　　中銀證券認(rèn)為，房貸集中管理制度實(shí)施以來(lái)，多數(shù)銀行房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比已壓降至監(jiān)管要求上限及以內(nèi)，整體存在一定調(diào)節(jié)空間。目前，市場(chǎng)正處于“基本面”與“政策”雙重底部，政策維穩(wěn)預(yù)期進(jìn)一步加強(qiáng)，房企信貸及居民按揭貸款有調(diào)整預(yù)期。

來(lái) 源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)     

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