房企融資監(jiān)管一波未平、一波又起。
9月26日,據(jù)財(cái)聯(lián)社消息稱,監(jiān)管部門要求試點(diǎn)房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。
此前,住建部、央行等部門曾召集12家重點(diǎn)房企舉行座談會(huì),表示融資“三條紅線”從9月起在這些房企中試點(diǎn)實(shí)施。具體內(nèi)容就是將房企分為“紅、橙、黃、綠”四擋。如果三條紅線都觸碰到了,則不得新增有息負(fù)債;如果碰到兩條線,負(fù)債年增速不得超過5%;如果碰到一條線,負(fù)債年增速不得超過10%;三條線都未碰到,負(fù)債年增速不得超過15%。
此次監(jiān)管部門再次設(shè)置時(shí)間點(diǎn),更突現(xiàn)了監(jiān)管的剛性。一位TOP30閩系房企首席財(cái)務(wù)官對(duì)此稱,這一方面說明政府對(duì)房企融資監(jiān)管的決心,他同時(shí)認(rèn)為:“這是監(jiān)管部門在試探房企的壓力,不然不會(huì)給時(shí)間緩沖,而是馬上實(shí)施”。
記者發(fā)現(xiàn),房企也在觀望監(jiān)管部門的態(tài)度。
綠地控股是此次“三條紅線”試點(diǎn)企業(yè)之一。據(jù)一位接近綠地控股的人士向記者表示,最近幾年,綠地實(shí)際上已經(jīng)處于控負(fù)債、降杠桿、降資金成本的通道里,但是否會(huì)根據(jù)新情況調(diào)整這個(gè)節(jié)奏,也要等監(jiān)管層具體的方案出來,再根據(jù)情況考慮需不需要調(diào)整降債節(jié)奏,目前基本上還是穩(wěn)定為重。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心在一份專題報(bào)告中判斷,降負(fù)債將成為房企的重中之重,多數(shù)大型房企或?qū)⒚媾R戰(zhàn)略調(diào)整。但從記者采訪多家典型房企的情況來看,由于“三條紅線”具體實(shí)施方案并未明確,目前大多數(shù)房企還未有實(shí)質(zhì)性降負(fù)債舉動(dòng)。
“三條紅線”影響大,房企降債并非容易
幾乎所有房企高管都認(rèn)可中央出臺(tái)“三條紅線”的必要性和其對(duì)行業(yè)的重要性。
三盛集團(tuán)總裁馮勁義表示:“‘三條紅線’是大勢(shì)所趨!彼J(rèn)為,此前房地產(chǎn)調(diào)控都是針對(duì)C端購(gòu)房者,是從需求端進(jìn)行調(diào)控,這一輪調(diào)控則是在供應(yīng)端收緊,即讓房企在金融端把杠桿降下來。
“‘三條紅線’的影響力不亞于2002年土地實(shí)行招拍掛制度!比f科董事會(huì)主席郁亮在近期的媒體交流會(huì)上稱,近年來房地產(chǎn)金融占比越來越高,這是不對(duì)的!耙粋(gè)國(guó)家發(fā)展不能只靠房地產(chǎn),應(yīng)該有科技、基礎(chǔ)服務(wù)、制造業(yè)等,所以金融過多被房產(chǎn)占用不是好事情,國(guó)家一定會(huì)采取措施,只是之前不知道什么時(shí)候會(huì)做這個(gè)事情,而今年明確了。明年全面開始實(shí)施這個(gè)政策,所以到了管理紅利階段。這個(gè)階段和過去階段不一樣,所有的房企再次來到了同一起跑線。”
郁亮認(rèn)為,“三條紅線”對(duì)行業(yè)而言是重大游戲規(guī)則的改變,影響所有企業(yè)而不是只影響某些企業(yè)。
“讓房企降負(fù)債就是讓他們?nèi)ニ馈!鄙鲜鲩}系財(cái)務(wù)官認(rèn)為:“房企負(fù)債不太可能降!币?yàn)榉科笠呀?jīng)習(xí)慣了“借新還舊”這種模式,要改變并不容易,同時(shí),企業(yè)融資涉及多個(gè)方面,牽一發(fā)而動(dòng)全身,被動(dòng)降債可能會(huì)引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)。
在他看來,“三條紅線”對(duì)于激進(jìn)的開發(fā)商影響很大,預(yù)期這些企業(yè)后續(xù)會(huì)做一些非標(biāo)融資,或者采用明股實(shí)債的方式,但監(jiān)管部門如果動(dòng)真格,也會(huì)緊盯這些融資情況,這些企業(yè)會(huì)很不容易應(yīng)對(duì)。
郁亮表示,“三條紅線”會(huì)進(jìn)行穿透檢查,表內(nèi)表外穿透性全覆蓋,所以之前的財(cái)務(wù)技巧都沒有任何用處,企業(yè)必須是實(shí)打?qū)崄碚{(diào)整,這對(duì)所有的開發(fā)商都是挑戰(zhàn)。
短期靠回款 中期靠打法
多數(shù)房企目前對(duì)“三條紅線”雖然還未有實(shí)質(zhì)性的應(yīng)對(duì)舉措,但也有一些房企快速做出了反應(yīng)。
9月初,恒大率先降價(jià)促銷,宣布全國(guó)樓盤七折銷售;9月17日,恒大提前贖回于2020年到期的票息為11%的優(yōu)先票據(jù)。
9月22日,中南建設(shè)正式剝離虧損業(yè)務(wù)眾創(chuàng)空間,將其轉(zhuǎn)交給控股股東管理,被指其意圖聚焦主業(yè)和降杠桿。
馮勁義告訴記者,房企應(yīng)對(duì)“三條紅線”可以分為短期、中期和長(zhǎng)期舉措。
“短期即要向內(nèi)抓回款、抓銷售。同時(shí),企業(yè)要抓住窗口期,在很多金融機(jī)構(gòu)還未反應(yīng)過來的時(shí)候,能融的錢趕緊融回來!彼匀槔Q公司今年回款相比去年增長(zhǎng)了60%。同時(shí),像三盛這樣的中型房企,在短短一個(gè)月時(shí)間內(nèi)已經(jīng)做了很多適應(yīng)政策的鋪排。
從中期來看,馮勁義稱,房企要講究打法!叭龡l紅線”是隨著拿地、銷售、回款在動(dòng)態(tài)變化,所以企業(yè)要主動(dòng)監(jiān)測(cè),在此過程中找到經(jīng)營(yíng)的打法,加強(qiáng)合作,可以引入金融機(jī)構(gòu)做股東。此外,企業(yè)前期還可通過產(chǎn)業(yè)勾地等方式規(guī)避一些涉房類的債務(wù)。
“三道紅線更多理解成債務(wù)和權(quán)益就可以了,要少借債、增加股東權(quán)益,所以我們更多引進(jìn)了戰(zhàn)略合作,包括在整個(gè)項(xiàng)目和資金層面的合作,更多還是用股權(quán)合作的方式。這種方式對(duì)頭部大型房企難度較大,但對(duì)于中型房企而言相對(duì)容易! 馮勁義分析稱。
從長(zhǎng)期看,馮勁義認(rèn)為,企業(yè)需要通過規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的局面,這樣企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)比較小。
禹洲集團(tuán)執(zhí)行總裁許珂則從企業(yè)管理方面給房企提供了思路。
他認(rèn)為,現(xiàn)在的行情已不同以往,已經(jīng)不是單邊上漲的行情了,所以企業(yè)要向管理要效益,以經(jīng)營(yíng)促發(fā)展,這也是目前禹洲的核心策略。
“在‘三條紅線’的約束下,未來,企業(yè)會(huì)更注重產(chǎn)品力和服務(wù)力,更注重企業(yè)內(nèi)控的費(fèi)用和成本,減少不必要的消耗,一次性把事情做對(duì)。”許珂表示,未來的房企都要做到均好型,不能有明顯的短板,一定要把每個(gè)環(huán)節(jié)都做到位,這樣才能夠生存下去。
來 源: 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)
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