8月27日,友客公寓的房東終于等來了噩耗。
事實上,這個噩耗早有前兆!赣芽徒o我的打款日是每月 17 日,可是這個月一直沒有收到租金。」一名房東稱,盡管已經做好心理準備,可這個噩耗還是來得太突然。
和此前爆雷的長租公寓一樣
高收低租是經營模式
昨天上午,友客公寓的房東和租客陸續(xù)收到一條短信,稱友客公寓自 8 月 16 日之后就未正常打款。對方自稱是友客公寓工作人員,對此事也是「一臉懵逼」,并稱還不知道能否拿到工資。
友客公寓全稱是「杭州友客房產代理有限公司」,成立于去年 6 月,今年又相繼成立了寧波分公司和成都分公司。今年 7 月,友客公寓法人代表發(fā)生兩次變更,目前為陳某華。留在天眼查上的手機號碼,今天下午一直處于關機狀態(tài)。
昨天,在位于濱江星耀城的友客公司,現場聚集了很多人,有的是房東,有的是租客。
一對今年剛畢業(yè)的情侶說,他們 7 月和友客公司簽了合約,租住在拱墅區(qū)一 Loft 公寓,交了一年的租金和一個月的押金,每個月租金 1980 元。女孩說,在別的中介平臺搜索房源的時候,看到的這個房子,覺得價格蠻合適,就租下了。
而同樣 40 平方米左右的 Loft 公寓,裝修不錯,隔壁同戶型同裝修的房子價格要 3100 多元,貴了 1000 多元。
事實上,在友客公寓之前,杭州已有多家長租公寓爆雷或者拖欠房東租金。喔客、沃客、青客、巢客、三彩家、城城找房 …… 這些長租公寓都有一個共同的經營模式,那就是「高收低租」。
記者在網上搜索了在蕭山的友客房源,也能在其他的中介平臺找到相關信息,比如下面這套位于榮星君佳園的合租房的主臥,顯示 1950 元。
在現場記者了解到,不少人都是以低于市場價的價格租到了房子;而在房東這邊,中介給出的租金則比市場價格高。有的房東說,兩方的價格差加起來,有的高達 1000-1500 元。
而友客中介要求租客的租金一年一付,卻按月給房東打款,時間差很長。
根據天眼查信息,友客中介全稱是「杭州友客房產代理有限公司」,成立于 2019 年 6 月,法人代表姓陳,記者撥打了公司法人代表的電話,提示對方已經關機。
租客和房東
該如何維護合法權益?
浙江西子明珠律師事務所楊楊律師:
根據合同的相對性,房東可以起訴中介公司,等法庭判決解除托管合同,再收回房子。租客可以起訴中介公司,要求解除租賃合同,并要求中介公司返還剩余房租。但實際上從打官司的角度來講,租客會更弱勢一點。
楊楊律師提醒租客,在看到中介公司低于市場價的租金時,應該引起警惕,避免上當。
浙江金道律師事務所廖志松律師:
民事合同有兩個重要原則,一是誠實信用原則,二是合同相對性原則。
在此次糾紛中,涉及兩個合同法律關系,基本上合同都有風險,所以才有違約責任。
房東的損失,依據合同相對性原則,其可以解除與中介公司之間的合同,向中介公司主張違約經濟損失。
租客與中介公司的合同沒有解除前,是具有法律效力的,租客的租賃物使用權應當得到保護。即使房東認為自己有權要求租客退房,也應當通過民事訴訟的途徑進行主張,無權通過斷水斷電的方式強制退房。
目前,蕭山的住房租賃市場
現狀如何?
據杭州市住房租賃監(jiān)管服務平臺最新數據,目前注冊在蕭山的純住房租賃企業(yè) 82 家,自持租賃企業(yè) 13 家,房產經紀機構 590 家,共運營集中式房源約 11558 套,已出租 5145 套,出租率 44.51%;分散式房源約 15024 套,已出租 9450 套,出租率 62.90%;自持房源總數 7791 間,已出租 2447 間,出租率 31.41%。
另外,還有一定數量的居間代理租賃房源,暫時未到該平臺進行申報。
同時,就蕭山住房租賃市場來說,總體運行情況比較良好,但也有個別不規(guī)范經營的企業(yè),出現了拖欠房東租金、拖欠租客押金的情況。從現有掌握的信息來看,注冊在蕭山的營業(yè)執(zhí)照中經營范圍含住房租賃等內容的企業(yè)有 2400 多家,出現不規(guī)范經營的現象的企業(yè)有 20 家左右,占 1% 左右。
目前,就整個住房租賃市場來看,部分住房租賃企業(yè)不惜壓縮租金差價,甚至出現「高進低出」的野蠻擴張,即高于市場價收房源,低于收房價出租。此次爆雷的友客就屬于這種。
另外,由于沒有實體資產作為擔保,融資渠道狹窄,住房租賃企業(yè)經營運作高度依賴租金流轉。今年的疫情,也加劇了資金壓力。其中,我區(qū)注冊企業(yè)北京中潤置家房地產經紀有限公司杭州分公司,租客逾期支付率從 3% 上升到 11%,造成應收租金受影響超 1800 萬,而房屋空置率從日常 5% 上升到 15%,近 800 套房屋空置,一個月?lián)p失超 200 萬。
針對住房租賃市場問題
蕭山都在怎么做?
目前,蕭山嚴格按照《杭州市蕭山區(qū) 2020 年住房租賃市場治理專項行動方案》展開工作,保證此項工作順利開展的同時,讓我區(qū)住房租賃市場有序發(fā)展。
此前,已經組織拉網式排查,梳理出第一批問題企業(yè),對投訴比較多的 13 家租賃企業(yè)進行了聯(lián)合檢查,有的企業(yè)是多次上門檢查、約談企業(yè)負責人、下發(fā)整改通知書,督促企業(yè)履行市場主體責任。同時,對 9 家因拖欠房東租金、拖欠租客押金的問題租賃企業(yè)進行了公開曝光。在租賃信訪處置方面,今年以來已累計處理 600 起,主要涉及房屋租賃方面的,租賃公司拖欠房東租金,不及時退還租賃押金,辦理退房手續(xù)等問題。
為配合專項整治順利推進,蕭山區(qū)住房租賃市場專項整治工作專欄 http://www.tmsf.com/xsweb/housing/index.jsp 已正式上線,涵蓋整治重點、典型案例、法律法規(guī)、投訴舉報四個板塊,通過公開舉報電話,公布專項整治工作動態(tài),曝光典型案例,充分發(fā)動各方參與,強化社會監(jiān)督。
蕭山區(qū)住建局相關負責人表示:針對住房租賃市場出現的不和諧現象,一經發(fā)現,我們會及時處置,并重點防范。在此,還是提醒廣大市民在租房時注意風險防范。
提醒大家
如何防控風險?
出租、承租房屋時
要注意選擇正規(guī)可靠的房屋租賃企業(yè)、中介服務機構,查看其營業(yè)執(zhí)照和相關資質,通過多種渠道了解其市場口碑和客戶反映,慎重做出決定?梢钥紤]選去年蕭山區(qū)房地產中介行業(yè)協(xié)會評選出的 24 家誠信企業(yè)。
確定租賃價格時
要多方了解市場價格區(qū)間,對收房價格明顯高于市場、出租價格明顯低于市場的租賃企業(yè)和租賃交易行為,自覺警惕市場風險。
簽訂租賃合同時
要仔細審定租賃合同條款,避免霸王條款、隱形條款導致合法權益受到損害,建議使用杭州市租賃合同示范文本。
租客支付房屋租金時
建議向租賃合同約定的企業(yè)賬戶打款,謹慎向企業(yè)業(yè)務人員個人賬戶打款,同時注意避免一次性支付較大額度的租金,防止自身權益可能受到的損害。
謹慎選擇「租金貸」產品
租金貸是住房租賃金融市場的產品,租客簽訂租賃合同時需特別留意有無租金貸條款,避免「被租金貸」,陷入貸款不易取消、出現逾期失信等風險。需要辦理租金貸產品時,要選擇信譽良好、規(guī)模較大的貸款平臺,并仔細閱讀貸款合同內容。
來 源: 蕭山日報、錢江晚報、都市快報
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