長租公寓真的“涼”了?已有16家倒閉,行業(yè)未來路在何方?龍頭萬科試新招兒
上半年,受疫情影響,住房租賃市場受到較大沖擊,特別是長租公寓企業(yè)經(jīng)歷了“至暗時刻”。
來自研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,上半年,集中式長租公寓拓店速度趨于停滯,無房企新進(jìn)入該領(lǐng)域;有16家中小企業(yè)資金斷裂或跑路,“高收低出”模式是主因;融資多以頭部企業(yè)和大型開發(fā)商為主,中小企業(yè)融資困難,行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢進(jìn)一步凸顯。
7月7日,中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(簡稱中房學(xué))發(fā)布《謹(jǐn)防租房中“高進(jìn)低出”“長收短付”陷阱的風(fēng)險(xiǎn)提示》,指出“高收低出”模式不可持續(xù),并給出4項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)提示。
值得注意的是,7月6日,萬科在北京的一個長租公寓項(xiàng)目對外開放,這是全國首個集體土地租賃住房項(xiàng)目,開啟了長租公寓的新模式。
接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)人士指出,2020年是長租公寓行業(yè)真正的分水嶺,劇烈洗牌的開始,同時也是一個租金下降周期的開始。集體土地長租投資和經(jīng)營,未來是公寓REITs的正確路徑。
16家中小企業(yè)倒閉,“高收低出”是主因
上半年,受疫情影響,住房租賃市場受到較大沖擊,長租公寓企業(yè)經(jīng)歷了“至暗時刻”,出租率下降,客戶違約率提升,中小企業(yè)遭遇資金困境。
貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,TOP10品牌長租公寓新開店數(shù)量共93家,新開店率僅為8.2%,而2019年全年的新開店數(shù)量為474家,新開店率超過70%。集中式長租公寓擴(kuò)張速度趨于停滯,部分品牌門店數(shù)量負(fù)增長,部分門店關(guān)停。
對于集中式長租公寓門店拓展速度趨于停滯的原因,貝殼研究院高級分析師黃卉認(rèn)為,一方面由于行業(yè)的商業(yè)模式從強(qiáng)調(diào)規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營探索單店盈利模型,一方面受到上半年疫情的影響導(dǎo)致空置率上升及業(yè)務(wù)推進(jìn)放緩。
“從2017年和2018年行業(yè)熱情高漲,到2019年熱情明顯下降,行業(yè)逐漸回歸審慎理性的預(yù)期,企業(yè)也不再盲目進(jìn)入這個領(lǐng)域!秉S卉說,去年一共有44家大規(guī)模的開發(fā)商進(jìn)入了長租公寓領(lǐng)域,而今年上半年已經(jīng)沒有開發(fā)商再新進(jìn)入這一領(lǐng)域了。
值得注意的是,上半年多家中小長租公寓陷入經(jīng)營困境。貝殼研究院根據(jù)公開信息統(tǒng)計(jì),今年上半年,高達(dá)16家中小企業(yè)倒閉,其中11家是因“高收低出”的模式,導(dǎo)致經(jīng)營不善或資金鏈斷裂而倒閉。
黃卉指出,“高收低出”模式存在潛在的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),在受到疫情影響的外部沖擊下,風(fēng)險(xiǎn)就會加速暴露,尤其是尾部中小長租公寓企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力更弱。
中房學(xué)稱“高收低出”模式不可持續(xù),給出4項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)提示
7月7日,中房學(xué)發(fā)布了《謹(jǐn)防租房中“高進(jìn)低出”“長收短付”陷阱的風(fēng)險(xiǎn)提示》。
中房學(xué)指出,近年來,一些不規(guī)范的長租公寓或住房租賃企業(yè),為了快速籌集資金,采用房租“高進(jìn)低出”(即高租金向房東收房,低租金向租客出租)、“長收短付”(即向租客收取3個月以上的租金,向房東按月支付租金)的經(jīng)營模式。這種模式不可持續(xù),極易出現(xiàn)資金鏈斷裂,會給房東和租客帶來重大經(jīng)濟(jì)損失。一些不法企業(yè)和個人還利用這種模式形成“資金池”,待積累大量資金后卷款跑路。
中房學(xué)提醒社會大眾以及廣大房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其人員,在房屋出租、承租以及提供租賃中介服務(wù)過程中,務(wù)必謹(jǐn)防此類陷阱,免遭經(jīng)濟(jì)損失,防止房屋租賃糾紛纏身。并給出四條風(fēng)險(xiǎn)提示,一是謹(jǐn)慎選擇住房租賃企業(yè);二是警惕不正常租金的誘惑;三是不宜一次性預(yù)付長期租金;四是拒絕非正常高傭金的誘惑。
融資以頭部企業(yè)為主,強(qiáng)者恒強(qiáng)趨勢明顯
盡管受疫情沖擊,長租公寓出租率下降,但仍要給正常業(yè)主支付房租,企業(yè)現(xiàn)金流普遍吃緊,就連頭部長租公寓企業(yè)自如、蛋殼等也存在與業(yè)主協(xié)商降價的情況。疫情考驗(yàn)了企業(yè)的運(yùn)營能力和資金籌措能力。
不過,從上半年長租公寓企業(yè)的融資情況看,多以頭部企業(yè)和大型開發(fā)商為主,中小企業(yè)融資困難。
貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示,上半年,住房租賃領(lǐng)域已經(jīng)發(fā)行的公司債券及ABS融資金額分別為111億元和15.66億元,融資主體均為開發(fā)商。從2019年開始進(jìn)行股權(quán)融資的企業(yè)均為行業(yè)頭部企業(yè),融資輪次多、單次融資金額大是基本特征。此外,目前還有擬發(fā)行金額共405.6億的公司債券和ABS正在交易所申請流程當(dāng)中,尚未發(fā)行,其中137.6億的融資項(xiàng)目已經(jīng)審批通過。
“長租公寓領(lǐng)域股權(quán)融資的風(fēng)口基本已經(jīng)過去,目前中小企業(yè)獲得投資較為困難!秉S卉說,公司債券利率較低,目前已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)住房租賃領(lǐng)域融資的首要渠道。長租公寓行業(yè)分化加劇,集中度不斷提高,強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢也進(jìn)一步明顯,對于尾部的中小長租公寓企業(yè)生存是一個考驗(yàn)。
“狂奔”到“剎車”,今年成行業(yè)真正分水嶺
近幾年,長租公寓行業(yè)經(jīng)歷了從“狂奔”到“剎車”的過程。
“從2013年開始萌芽,到2014年資本試水,2015年資本瘋狂介入,2016年開發(fā)商高調(diào)進(jìn)入,2017年各地瘋搶租賃房源, 2018年行業(yè)進(jìn)入最高點(diǎn),再到2019年青客上市,同時風(fēng)口急轉(zhuǎn)直下,全年57家長租企業(yè)爆雷。在過去的5年內(nèi),高價拿房、搶奪規(guī)模、不斷融資,成為了各家大品牌公寓的標(biāo)配!狈繓|東公寓學(xué)院創(chuàng)辦人全靂回顧說,其實(shí)在2019年末,長租市場總體已經(jīng)顯示出疲態(tài),無論從投拓端還是租賃端。2020年的突發(fā)疫情只是催化劑,因?yàn)槿魏芜^度的行業(yè),都會被打回原形。
如何看待自如、蛋殼等頭部長租公寓也遇到資金困難,到底哪種盈利模式才能讓長租公寓走得更遠(yuǎn)?
對此,全靂接受券商中國記者采訪時表示,自如、蛋殼、青客都是規(guī)模不經(jīng)濟(jì)的典型代表,分散式長租公寓看似賺了一個多余房價的毛利,但是最大的短板是租約周期太短,可騰挪利潤空間太小,而且租客的變動又太大,非標(biāo)、異步、碎片化是分散合租的典型特征。而且這個模式最大的陷阱是短期產(chǎn)生了巨大的現(xiàn)金流,經(jīng)營者常常把它當(dāng)做收入,而忽視了其中大量的負(fù)債,隨后放了杠桿。二房東模式中,只有長租約時——至少10年以上,才有杠桿的空間。分散合租,平均租約不會超過5年,這就使得后期運(yùn)營很被動。
“如果說長租公寓的核心長期看是運(yùn)營,那么短期看是底租和現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)率,特別對于包租型的長租公寓,所有收入和溢價差都是來自于租金,如果租金下降,空置率上升,不僅盈利更加沒有,還有可能影響正常經(jīng)營,乃至跑路倒閉!”全靂說。
全靂認(rèn)為,2020年是長租公寓行業(yè)真正的分水嶺,劇烈洗牌的開始,同時也是一個租金下降周期的開始,北上廣深真正告別10多年的租金上漲,進(jìn)入租金緩慢的下降通道。
北京萬科試水集體土地租賃住房新模式
7月6日,萬科的泊寓|院兒(北京成壽寺社區(qū))正式開放,這是全國首個集體土地租賃住房項(xiàng)目,開啟了長租公寓的新模式。
與以往開發(fā)商拿地建設(shè)投資不同,利用集體土地建設(shè)租賃住房的優(yōu)勢是,節(jié)省了土地獲取的成本,從而最大限度降低了租客的租金成本。
據(jù)了解,該項(xiàng)目是北京成壽寺村集體以土地經(jīng)營權(quán)與萬科合作,將項(xiàng)目建成后45年的經(jīng)營管理權(quán)及收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科。有別于土地獲取,萬科前期只需投入建設(shè)開發(fā)成本,降低了企業(yè)參與租賃住房的負(fù)擔(dān),通過設(shè)計(jì)運(yùn)營實(shí)現(xiàn)多方長期可持續(xù)的收益。
該項(xiàng)目是萬科參與的北京市租賃住房供地中最優(yōu)質(zhì)的地塊之一,位于南三環(huán)方莊橋西南角,處于方莊商圈,交通便捷,距離14號線方莊站800m,去國貿(mào)僅需6站20分鐘。而租金均價3600元/月/套起,約為周邊同品質(zhì)一居室租金的70%-80%。目前,首批入市的235套公寓已于開業(yè)前的5月下旬全部租罄。第二批公寓已啟動預(yù)租,計(jì)劃于四季度全部入市。
對于萬科試水的新模式,全靂接受券商中國記者采訪時表示,集體土地長租投資和經(jīng)營,未來是公寓REITs很正確的路徑。一般來說,最貴的是土地成本,集體土地繞過了高昂的土地成本,合作經(jīng)營40年,大致在12-15年可以收回全部投資。
來 源:券商中國
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