在拋出億元補(bǔ)貼應(yīng)對(duì)下行市場(chǎng)的同時(shí)，隨著蛋殼人事變動(dòng)、部分頭部企業(yè)不斷爆出強(qiáng)制降租金的消息后，長(zhǎng)租公寓發(fā)展模式的變革再度被提及。疫情下，被加速揭開(kāi)的長(zhǎng)租公寓“二房東”頑疾傷疤，成為當(dāng)前長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者們必須要面對(duì)的問(wèn)題，如何改？如何避免暴雷？二房東之外，還有其他路嗎？
不變的“二房東”模式
長(zhǎng)租公寓在疫情期間已成了熱門(mén)話(huà)題，而這個(gè)話(huà)題多伴隨“負(fù)面”聲音，先有房東租客“兩頭吃”的荒誕行為，后蛋殼公寓機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人被調(diào)查，最近更有業(yè)主接連曝出自如向業(yè)主提出降租金要求，甚至在溝通中表示“不降租就解約”，房東還要倒貼一筆費(fèi)用。
“長(zhǎng)租公寓的種種‘劣跡’與經(jīng)營(yíng)艱難的現(xiàn)狀有直接關(guān)系，受疫情影響，租賃需求整體下降，以租金差和服務(wù)費(fèi)為主要收入來(lái)源的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)壓力增大。”中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，今年前6個(gè)月，企業(yè)的租賃房源總成交量為去年同期的一半左右，租金價(jià)格也因此下行。但同時(shí)，長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)手里的房源多為中長(zhǎng)期持有，收房的價(jià)格高于出租的價(jià)格出現(xiàn)的價(jià)格，形成了價(jià)格倒掛的現(xiàn)象，高成本低收入的現(xiàn)狀，導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓面臨現(xiàn)金流壓力。
謝逸楓稱(chēng)，目前長(zhǎng)租公寓仍是一成不變的“二房東”盈利模式，并未能探索出新的盈利賽道，主要收入依賴(lài)于租金差價(jià)。實(shí)際操作中，長(zhǎng)租公寓先從業(yè)主端收房，會(huì)適當(dāng)進(jìn)行裝修、家具裝飾，然后轉(zhuǎn)租給租客群體，通過(guò)提供房屋租賃產(chǎn)品和增值服務(wù)（保潔、搬家、維修等等），獲取租金溢價(jià)。這樣的商業(yè)模式在前期收房、裝修上投入了大量的資金，一旦市場(chǎng)變化或特殊的情行發(fā)生，必然會(huì)面臨“生存”的困境。
近期，北京商報(bào)記者也做了一個(gè)關(guān)于長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)于租賃需求，租客們?cè)谧夥繒r(shí)還是更看重價(jià)格�！爸灰饨鸱矫婺苓_(dá)到心理預(yù)期，房屋狀況相對(duì)較差也是可以接受的，此外交通便利程度、通勤時(shí)間長(zhǎng)短會(huì)是加分項(xiàng)�！弊匀缈蜅钽懭绱丝创齼r(jià)格、條件以及配套的關(guān)系。
另一方面，長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)的“壟斷”也被詬病，“租賃長(zhǎng)租公寓也是無(wú)奈的選擇，房東直租根本找不到，好不容易能聯(lián)系到的對(duì)方也是中介，一堆費(fèi)用算下來(lái)也差不多�？紤]到直租后續(xù)會(huì)與房東產(chǎn)生一些額外糾紛，長(zhǎng)租公寓是一個(gè)減少麻煩的選擇。”包括楊銘在內(nèi)的多位長(zhǎng)租公寓承租者如此反映。長(zhǎng)租公寓帶來(lái)的租賃便利性確實(shí)值得認(rèn)可，但受盈利模式影響其高昂的價(jià)格一直居高不下�！懊磕曜饨鹕蠞q5%左右基本成為了慣例，所以租房基本一年要一換，位置也越來(lái)越向外圍轉(zhuǎn)移�！�
更大的隱患
在疫情影響下，長(zhǎng)租公寓因發(fā)展模式帶來(lái)的更大隱患正在逐步顯現(xiàn)。
以剛剛經(jīng)歷了人事變動(dòng)的蛋殼公寓為例，近期發(fā)布的2020年一季報(bào)顯示，公司一季度總營(yíng)收19.396億元，同比增長(zhǎng)62.5%；但凈虧損卻高達(dá)12.344億元，同比擴(kuò)大51%。而在此之前，蛋殼公寓也一直處于虧損狀態(tài)。與蛋殼公寓類(lèi)似，剛剛上市的青客公寓業(yè)績(jī)也不容樂(lè)觀。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年青客公寓凈虧損達(dá)到4.98億元，而近三年累計(jì)凈虧損已達(dá)12.42億元。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年公開(kāi)報(bào)道陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉等的中小公寓數(shù)量高達(dá)16家，其中七成由于“高收低出”（長(zhǎng)租公寓企業(yè)為了短時(shí)間內(nèi)搶奪房源，企業(yè)支付給房東的租金高于租客支付的租金，屬于虧本經(jīng)營(yíng)）的模式導(dǎo)致。
貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉指出，在今年的疫情影響下，長(zhǎng)租公寓企業(yè)面臨兩個(gè)難題。因?yàn)樽饨鹣陆凳钦w租賃市場(chǎng)的趨勢(shì)，包括租賃成交周期的增加，所以在這種情況下，更加考驗(yàn)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力。此外，主要收入來(lái)源受困，也更加考驗(yàn)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的資金籌措能力。
然而讓更多的業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心的是，在出現(xiàn)高進(jìn)低出的價(jià)格倒掛后，“資金池暴雷”可能是所有長(zhǎng)租公寓必須要防范的金融性風(fēng)險(xiǎn)。
“這個(gè)問(wèn)題去年就已經(jīng)出現(xiàn)了，基本華東暴雷的最后都在這個(gè)問(wèn)題上，給房東月付款，但租客至少一個(gè)季度起付，這還不包括雙方的服務(wù)費(fèi)、空置期免租等。”北京某頭部長(zhǎng)租公寓負(fù)責(zé)人透露，今年起，自己所在的公司已經(jīng)將房東付款從季付款改為月付款，目的就是為了加大手中現(xiàn)金流，與之相對(duì)的便是沉淀資金的產(chǎn)生。
他給記者算了筆賬，在合理空置期內(nèi)，長(zhǎng)租公寓方面收房一般按照14個(gè)月兩個(gè)月空置期外加20%的服務(wù)費(fèi)，以一套5000元/月租金的房源為例，在收到房子后，中介將給房東打出首月房租，即5000元，隨后兩個(gè)月為空置期，不需要打租金，第四個(gè)月的租金將扣除20%的服務(wù)費(fèi)，給付4200元，而這四個(gè)月里，即便空出一個(gè)月空置期，后三個(gè)月平進(jìn)ping出的情況下，經(jīng)紀(jì)公司依然可以從租客手中獲得15000元的租金，即產(chǎn)生6800元的差額，而在隨后的租賃期內(nèi)，由于付款周期的不同，這種差額將一直存在。“這部分資金一直屬于灰色地帶，算不算資金池，全行業(yè)都在僥幸，整個(gè)盤(pán)子運(yùn)作的好可以，一旦出問(wèn)題，收了租客的，房東沒(méi)給，就暴雷�！�
對(duì)于這樣的問(wèn)題，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱也曾指出，從金融的角度來(lái)看，經(jīng)歷了初期資本狂熱期，近兩年國(guó)內(nèi)整體融資環(huán)境相對(duì)收緊，長(zhǎng)租公寓進(jìn)入融資瓶頸期。目前市場(chǎng)融資結(jié)構(gòu)較為單一，住房租賃專(zhuān)項(xiàng)債券仍為主要融資工具，為刺激租賃市場(chǎng)良性發(fā)展，租賃住房行業(yè)亟需金融創(chuàng)新，探索多元化融資方式。
“融資可以確保企業(yè)能活下去，但根本問(wèn)題還是要在業(yè)務(wù)層面上提升�！秉S卉稱(chēng)，每一個(gè)行業(yè)都會(huì)從萌芽期走向成熟期，這都需要一個(gè)過(guò)程，行業(yè)也會(huì)加速淘汰一些經(jīng)營(yíng)不善的企業(yè)，行業(yè)集中度的提升是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。所以在疫情的影響下，也會(huì)倒逼長(zhǎng)租公寓企業(yè)不斷的聚焦精耕，聚焦提升自身的運(yùn)營(yíng)能力，為市場(chǎng)、租客提供更好更優(yōu)質(zhì)的租賃產(chǎn)品。
變輕是否可行
“原本國(guó)家鼓勵(lì)的長(zhǎng)租公寓模式，應(yīng)該是業(yè)主利用閑置資源增加市場(chǎng)有效供給，但現(xiàn)在的長(zhǎng)租公寓已經(jīng)變味了，就是一味的把中低端租賃房源升級(jí)成為中高端，讓自己有合理的理由吃差價(jià)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，重資本投入的長(zhǎng)租公寓，確實(shí)有市場(chǎng)，但前提是規(guī)模不大、市場(chǎng)上行，必須要堅(jiān)持整個(gè)租賃市場(chǎng)梯級(jí)消費(fèi)的布局，達(dá)到“房東直租”和“二房東”模式需求的平衡。
一些長(zhǎng)租公寓租客也向記者反映，高成本之困是長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)自己所賦加的“難題”。作為品牌機(jī)構(gòu)，長(zhǎng)租公寓多為標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，一些房況差的房源可以通過(guò)精裝修來(lái)吸引購(gòu)房者，這是一個(gè)正常的想法。但為了規(guī)模而高價(jià)搶占市場(chǎng)，且一些房況好的房源完全沒(méi)必要進(jìn)行二次裝修，這方面成本最終都將轉(zhuǎn)嫁給了租客。有觀點(diǎn)認(rèn)為，開(kāi)源節(jié)流是保障現(xiàn)金流的關(guān)鍵，既然開(kāi)源近期不好實(shí)現(xiàn)，那么節(jié)流也不失為一種辦法。
記者了解到，疫情之下長(zhǎng)租公寓開(kāi)始采取更為謹(jǐn)慎的發(fā)展方式，包括相寓、自如等在內(nèi)的長(zhǎng)租公寓開(kāi)始采取更為謹(jǐn)慎的發(fā)展策略：不再大收大建、調(diào)整給房東房租的周期、縮短空置周期等，這一態(tài)度也是節(jié)流的表現(xiàn)。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年集中式長(zhǎng)租公寓門(mén)店拓展速度趨于停滯，TOP10品牌新開(kāi)門(mén)店共93家，新開(kāi)店率為8.2%，部分品牌門(mén)店數(shù)量負(fù)增長(zhǎng)，部分門(mén)店關(guān)停。黃卉分析指出，門(mén)店拓展速度趨于停滯，一方面由于行業(yè)的商業(yè)模式從強(qiáng)調(diào)規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)探索單店盈利模型，一方面受到上半年疫情的影響，長(zhǎng)租公寓空置率上升及業(yè)務(wù)推進(jìn)放緩。同時(shí)，對(duì)比17-18年房企“跑馬圈地”的熱絡(luò)景象，在疫情的影響下，今年上半年長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域呈現(xiàn)房企“零”進(jìn)入的狀態(tài)。
謝逸楓則表示，市場(chǎng)發(fā)展還需讓市場(chǎng)自身去適應(yīng)，目前長(zhǎng)租公寓的調(diào)整雖然受到疫情的影響，但更多是去年低迷氛圍的延伸，長(zhǎng)租公寓整體經(jīng)歷此次洗禮，將徹底告別野蠻生長(zhǎng)。
來(lái) 源： 北京商報(bào)
編 輯：liuy
