盈利能力分化尤為明顯。
房企“半年考”已拉開帷幕,截至7月23日,已有50家A股和H股房地產(chǎn)上市公司披露2019年上半年業(yè)績預(yù)告。
整體來看,相較于去年同期,房企盈利增速總體放緩。上述50家房企,預(yù)計(jì)盈利增加的僅21家,不足一半,另有7家房企的歸母凈利潤同比下降,20家房企甚至預(yù)計(jì)盈利虧損。
今年上半年,房企的盈利愈加冷熱分化。
金科、榮安的歸母凈利潤同比增長達(dá)200%,招商蛇口、大悅城、泛?毓傻耐跉w母凈利潤預(yù)計(jì)降幅則在70%以上。
億翰智庫認(rèn)為,房企2020年上半年結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目有部分來自企業(yè)2017年~2018年拿的高價(jià)地,這部分項(xiàng)目在限價(jià)政策下,利潤相應(yīng)降低。疊加上半年的疫情影響,竣工時(shí)間后延,進(jìn)一步拉低結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入和利潤。但前期拿地較謹(jǐn)慎,推盤節(jié)奏把控穩(wěn)定的企業(yè),在這一輪交付周期中,能更穩(wěn)一些,距離一下就拉開了。
盈利能力分化加速風(fēng)控成企業(yè)關(guān)鍵
市場調(diào)整期,房地產(chǎn)馬太效應(yīng)持續(xù)放大,盈利能力的分化尤為明顯。
2019年上半年,預(yù)計(jì)盈增(排除扭虧)的房企中,11家是百強(qiáng)房企,而盈虧的房企,基本都是200強(qiáng)之外的小規(guī)模房企,且下降速度很快。
具體來看,今年上半年歸母凈利潤居首位的是綠地控股,88億元,同比增長46%,增速同比上升16個(gè)百分點(diǎn)。盈利預(yù)增主要?dú)w功于房地產(chǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入的增長(上半年銷售金額1677億元,同比增長3.1%),另外則是毛利率的同步提升(房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的平均毛利率為28.16%,同比增長2.06%)。
金科和榮安的歸母凈利潤漲幅則最快,同比增長200%左右,主要受到項(xiàng)目交付規(guī)模大幅提振,增加結(jié)算收入所致。南山控股也伴隨地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)算,預(yù)計(jì)凈利潤較去年同期扭虧為盈。
值得一提的是,泰禾的歸母凈利潤也預(yù)計(jì)增長,幅度在40%~60%,但主要是受益于股權(quán)合作項(xiàng)目的投資收益。
不過百強(qiáng)房企雖主基調(diào)是“盈增”,也有不少企業(yè)歸母凈利潤同比下滑。
例如中交地產(chǎn),預(yù)計(jì)下滑83%;招商蛇口預(yù)計(jì)下降79.59%~83.67%;大悅城預(yù)計(jì)同比降低65%~76%,都是“近乎腰斬”的態(tài)勢(shì),泛?毓傻膬衾麧櫢鋸埖仡A(yù)降135%。
58安居客研究院分院長張波認(rèn)為,大中企房企追求規(guī);哪_步并沒有停止,無論是上半年銷量下滑,還是營收不及預(yù)期,都不會(huì)阻擋這一步伐。弱市下,中小房企站穩(wěn)腳跟更不容易。部分房企的營收還有個(gè)位數(shù)增長,就已經(jīng)表現(xiàn)良好了。
在房企集中度不斷提升的行情下,應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管控能力以及及時(shí)的戰(zhàn)略調(diào)整是關(guān)鍵。
房企銷售開始修復(fù)下半年壓力仍大
站在下半年的視野來看,隨著經(jīng)濟(jì)的恢復(fù),房企的銷售修復(fù)逐漸走好。
億翰智庫數(shù)據(jù)顯示,2020年1~6月房企銷售業(yè)績持續(xù)修復(fù),多房企單月銷售業(yè)績大幅增長。TOP10房企門檻值已經(jīng)達(dá)到1106億元,同比增長5%;TOP50房企的門檻值322億元,也同比抬高了2%。
不過在50強(qiáng)陣營中,TOP30房企略有“放水”,門檻值降低了7%至482億元。
張波指出,房企銷售業(yè)績逐漸向好主要有3個(gè)原因。
其一,年中一直是房企的業(yè)績關(guān)鍵期,紛紛搶收、沖刺業(yè)績;其二,6·18年中大促已經(jīng)從電商專屬,擴(kuò)大到了整個(gè)消費(fèi),尤其是與電商平臺(tái)有合作的房企,也開始了各種營銷手段,比如直播、打折、購房補(bǔ)貼、紅包雨等,希望促進(jìn)流量變現(xiàn);其三,疫情一定程度抑制了銷售業(yè)績,房企也有現(xiàn)金流壓力,所以在回款導(dǎo)向下,對(duì)推盤有訴求強(qiáng)烈;其四,疫情的負(fù)面影響逐步被市場消化,需求的釋放節(jié)奏穩(wěn)定,有些非重疫區(qū)域的購房熱情高漲。
“就下半年而言,預(yù)計(jì)完成業(yè)績目標(biāo)的房企數(shù)量會(huì)明顯超過上半年。”
但張波也指出,下半年房企的競爭將白熱化。
上半年受疫情沖擊,銷量下滑是大背景,房企業(yè)績?cè)鲩L降速,上半年?duì)I收不及去年,都屬正常。但房企的全年供貨節(jié)奏和體量,以及后續(xù)銷售都尚未恢復(fù)至疫情之前,下半年能否恢復(fù)或逆勢(shì)趕超,還很難說。
來 源: 每日經(jīng)濟(jì)新聞
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