“今年的租房行情的確不怎么樣!痹谏钲谌嗣衲掀瑓^(qū)從事房產(chǎn)中介多年的黃經(jīng)理告訴證券時報記者,“以前靠近關(guān)口的物業(yè)租賃市場很火,租金回報率相對較高,但今年的行情就不一樣了。”
深圳火熱的買賣市場背后,租賃市場卻顯得相對平靜。在此背景下,長租公寓行業(yè)也受到考驗(yàn)。這時,一些看似租金折扣的“長收短付”現(xiàn)象更為明顯,存在極大隱患。
業(yè)主主動降租
臨近羅湖口岸的人民南片區(qū),可以說是深圳“港味”最濃的地方之一。曾有調(diào)查顯示,羅湖區(qū)的人民南片區(qū)香港購房者占比甚至接近50%。不過,受到疫情和相關(guān)防疫措施等因素影響,這里的人氣似乎不比以往。
“按往常來看,這邊的房子不僅挨著羅湖口岸,交通和生活也十分便利,這樣的房子一般很受往返深港兩地工作的人以及跨境學(xué)童的家長群體歡迎。去年還挺好出租的,有時一周都不到就有下家租客接手了。”黃經(jīng)理正在勸說一位業(yè)主降租,這位業(yè)主剛剛在人民南片區(qū)的置地逸軒小區(qū)買了一套一房一廳的單位,原本打算以月租6000元的價格放租,但現(xiàn)在的行情很難租出去。“今年類似的房源,多數(shù)業(yè)主的報價都在5000元至5500元左右!币灿凶饪透嬖V記者,自己在羅湖向西村片區(qū)租房住了3年,第一次見到房東愿意降租幾百元,希望租客可以續(xù)租。
除了人民南片區(qū),記者以租客的身份致電福田口岸、皇崗口岸附近多個小區(qū)的房產(chǎn)中介經(jīng)理,幾乎都得到相同的回答:今年的租金談判空間比以往大,不乏一些急于出租的房源。在福田口岸附近的一個大型社區(qū)金地名津,記者發(fā)現(xiàn)同樣面積的房源租金價格相差幅度卻很大,例如一套43平方米左右的房源,業(yè)主放租的價格范圍在4600至6000元之間。
其實(shí),除了口岸片區(qū),整個深圳市的房屋租賃市場在今年都顯得相對平穩(wěn)。樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示,租賃是樓市中受疫情影響最大的市場,2020年上半年深圳租賃市場成交量環(huán)比及同比跌幅都超過了20%。從月度走勢可以看出,2月后深圳租金就開始逐月下滑。到了今年6月,月均租金從2月的每平方米75元降至70元。樂有家研究中心認(rèn)為,2020年上半年不少房東都選擇了降租或者不漲租來留住租客。此外,原關(guān)外多條地鐵的開通,也吸引了不少原關(guān)內(nèi)租客搬去租金較便宜的原關(guān)外,在本身租賃需求減少的情況下,這也促使房東不敢漲租。另有市場數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前深圳市場的平均租金回報率僅為1.33%,特別是在房價上漲的影響下,上半年租金回報率呈持續(xù)下滑趨勢。
警惕“長收短付”
租金平穩(wěn)甚至小幅下降,沖擊的不只有房東,更考驗(yàn)著整個長租公寓行業(yè)。作為周旋在房東與租客之間的“二房東”,長租公寓承受的資金風(fēng)險要更大一些。
一直以來,“長收短付”等不規(guī)范現(xiàn)象一直備受爭議。記者在人民南片區(qū)調(diào)查時發(fā)現(xiàn),一些長租公寓品牌的房源再度使出“長收短付”等方式,以看似大幅讓利的方式吸引租客。
所謂“長收短付”,即向租客收取3個月以上的租金,向房東按月支付租金的經(jīng)營模式!斑@套房子的市場租金在5300元左右,如果半年付的話(即一次性交付半年房租),月租為5050元;如果年付(一次性支付一年的房租),月租僅為4050元!狈课莨芗腋嬖V記者。不過,記者發(fā)現(xiàn),由于價格差異巨大,這套房源幾天之后就被租出。
近年來,一些不規(guī)范的長租公寓或住房租賃企業(yè),為了快速籌集資金,采用房租“高進(jìn)低出”(即高租金向房東收房,低租金向租客出)以及“長收短付”等經(jīng)營模式,存在極大的隱患。無獨(dú)有偶,受疫情影響,長租公寓出租率下降,長租公寓企業(yè)現(xiàn)金流隨即吃緊,今年上半年不斷傳出企業(yè)資金鏈斷裂的消息。
近日,中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會發(fā)布《謹(jǐn)防租房中“高進(jìn)低出”“長收短付”陷阱的風(fēng)險提示》,對于近期受關(guān)注的長租公寓問題進(jìn)行了風(fēng)險提示。其中,租客在簽訂房屋租賃合同時,要特別注意其中的租金支付期限和方式條款,盡可能在合同中約定按月或最長不超過按季支付租金,警惕一次性預(yù)付3個月以上的租金給予租金打折的誘惑,不要一次性預(yù)付較大數(shù)額的租金,防范住房租賃企業(yè)在租期未到時便卷款跑路或倒閉,而原房東因收不到租金不讓居住。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,疫情期間長租公寓市場出現(xiàn)了很多問題。類似風(fēng)險提示下,實(shí)際上有助于讓房東理性看待市場,不要因?yàn)樽饨鹗杖敫,就盲目把房屋交付長租公寓進(jìn)行托管,也有助于租客理性看待租賃市場,防范各類交易風(fēng)險的出現(xiàn)。
此外,記者還以房東的身份致電了深圳市場上幾家大型的長租公寓公司,對方客服詳細(xì)詢問了房源信息之后卻沒有繼續(xù)跟進(jìn)。有工作人員告訴記者,長租公寓收房是有選擇性的,只在特定的一些小區(qū)進(jìn)行,今年公司收房的計劃也變得謹(jǐn)慎。貝殼研究院發(fā)布報告指出,今年上半年租賃市場季節(jié)周期規(guī)律被打破,傳統(tǒng)的租賃旺季并不“旺”。從市場主體來看,長租公寓企業(yè)也經(jīng)歷了經(jīng)營考驗(yàn),中小企業(yè)面臨資金困境。上半年頭部長租公寓企業(yè)放緩了拓展趨勢,新開店率遠(yuǎn)低于去年水平,今年上半年沒有開發(fā)商新進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域。
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