“大城市的租房市場(chǎng)，在差和更差之間選擇�！�
臨近畢業(yè)季，數(shù)百萬(wàn)學(xué)子走向社會(huì)面臨的第一個(gè)問(wèn)題就是住哪兒，租金成為懸在頭頂上的達(dá)摩克利斯之劍。
據(jù)58同城租賃報(bào)告顯示，21.41%的白領(lǐng)租客租金支出占工資比例一半。租房上，周邊環(huán)境和裝修情況會(huì)左右選擇，交通距離最好離公司10km以內(nèi)。51.11%的被調(diào)查者希望購(gòu)物方便，家電齊全、保潔維修等服務(wù)也成為重要的參考因素。
長(zhǎng)租公寓恰好都能滿足。
長(zhǎng)租公寓的“紅與黑”
長(zhǎng)租公寓，即把業(yè)主房屋租賃過(guò)來(lái)，進(jìn)行裝修改造，配齊家電家具，再以單間形式出租給需要人士，租賃時(shí)間至少為一年。一般可分為集中式和分散式。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，利用自持土地開(kāi)發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，分散式則從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來(lái)，依靠整合戶主房源進(jìn)行重新裝修管理，類似“二房東”。
2014年開(kāi)始出現(xiàn)，互聯(lián)網(wǎng)公司以自持形成管理為模板，開(kāi)啟在熱點(diǎn)城市圈房占領(lǐng)市場(chǎng)的策略。至2015年涌現(xiàn)一批“自營(yíng)”房源為特點(diǎn)的長(zhǎng)租公寓；此外開(kāi)發(fā)商由2015年開(kāi)始對(duì)手上商用或自持形成物業(yè)進(jìn)行包裝，建立長(zhǎng)租公寓，隨著互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)退出和房企及民間資本的介入，長(zhǎng)租公寓如雨后春筍涌現(xiàn)。
編輯
2017年長(zhǎng)租公寓異軍突起，成為租賃市場(chǎng)的新趨勢(shì)。據(jù)安居客房產(chǎn)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截止2017年，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓已超千余家，公寓運(yùn)營(yíng)房屋數(shù)量已超200萬(wàn)間，知名房產(chǎn)企業(yè)紛紛入局搶占市場(chǎng)。
租賃人口也從2017年開(kāi)始保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，2018年為2.1億人，預(yù)計(jì)2022年將達(dá)到2.4億人。2017年，我國(guó)租房市場(chǎng)規(guī)模為1.56萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)到2020年，租房市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到2.71萬(wàn)億元。
此外，大城市中心的高房租也促使人們傾向于通過(guò)共享的方式降低生活成本，于是這種“共享居住空間”應(yīng)運(yùn)而生。目標(biāo)客群是剛畢業(yè)需要拓寬社交圈的職場(chǎng)新人、或者想多和不同人打交道的初始公司創(chuàng)始人，在客廳閑聊或者廚房一起做飯，都是聊事業(yè)、談人生的好機(jī)會(huì)。
但住房租賃市場(chǎng)非常混亂，前景也非常不明確。
自如蛋殼們的“過(guò)劫”
以蛋殼公寓為例， 2015年底至2018年底運(yùn)營(yíng)公寓數(shù)量由2434間增加至23.64萬(wàn)間，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為359.7%。2019年6月30日運(yùn)營(yíng)公寓數(shù)達(dá)到34.64萬(wàn)間，運(yùn)營(yíng)覆蓋一二線大城市。
但2017、2018年?duì)I收和虧損分別為6.57億、26.75億和2.72億元、13.70億元；2019年前三季度收入50億元，凈虧損25.16億元。其營(yíng)收增長(zhǎng)的同時(shí)，虧損也在不斷增大。
其中租金成本占收入權(quán)重最大，在2018年和2019年的增速分別為324.42%和194.69%。均超過(guò)收入增速307.29%和166.5%。因此擴(kuò)張并未帶來(lái)規(guī)模效應(yīng)，反而帶來(lái)成本負(fù)擔(dān)。
蛋殼2017-2019年出租率分別為85.8%、76.9%和76.7%，呈逐年下降趨勢(shì)。其他運(yùn)營(yíng)成本、營(yíng)銷費(fèi)用在2018年的增長(zhǎng)率大幅超過(guò)收入增長(zhǎng)率，但出租率沒(méi)有上升，可見(jiàn)增長(zhǎng)空間出現(xiàn)瓶頸。
此外，由于規(guī)模擴(kuò)張反而虧損越來(lái)越大，目前占收入比在50%左右�，F(xiàn)金流由于折舊對(duì)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的貢獻(xiàn)是正的，即使扣除折舊，虧損額占收入比也高達(dá)35%。
年初蛋殼漲價(jià)引來(lái)罵聲一片，又發(fā)生業(yè)主討要租金聚眾維權(quán)事件，于是租金貸情況浮出水面。有數(shù)據(jù)模型估算2017年和2018年的租金貸利率分別為8.05%和9.65%，均值8.85%。
假設(shè)2020年1月至12月，蛋殼公寓的凈現(xiàn)金流將由106.79億元降至16.08億元。2021年1月由于發(fā)生租金貸融資活動(dòng)，凈現(xiàn)金流大幅增加；但由于始終經(jīng)營(yíng)虧損，凈現(xiàn)金流以2019年同樣的速度下降；2021年10月凈現(xiàn)金流為7.19億元，低于IPO融入的資金，2021年11月凈現(xiàn)金流為負(fù)值。這意味著一家上市公司不到兩年就將發(fā)生流動(dòng)性危機(jī)，而且這還是在最好的條件下估計(jì)的。
即便通過(guò)提升出租率來(lái)改善現(xiàn)金流是不可能的，但現(xiàn)在蛋殼活動(dòng)打出全年最低價(jià)，少則免租一兩個(gè)月，另還有各種服務(wù)打折優(yōu)惠券之類，著實(shí)令人心動(dòng)。
但是外媒時(shí)常會(huì)有新聞流露出對(duì)投資者的擔(dān)心，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)也隨時(shí)可能出現(xiàn)在一年簽約的任何情況內(nèi)，至于服務(wù)優(yōu)惠差不多可忽略不計(jì)。管家變動(dòng)大、離職率高，也就有人戲謔說(shuō)簽約特?zé)崆椋惺抡也坏�，打分機(jī)制是考核服務(wù)的重要指標(biāo)，默認(rèn)的非五星好評(píng)就是投訴，明顯綁架用戶的選擇。社區(qū)文化也并不如廣告效應(yīng)的溫馨、和諧。
此外，霸王條款也一直充斥在合同中，退租扣一個(gè)月，換租、轉(zhuǎn)租扣半個(gè)月租金，另外轉(zhuǎn)租只能走平臺(tái)，要繳納保證金，而且轉(zhuǎn)租價(jià)也許會(huì)和簽約價(jià)不同。
誠(chéng)如某位業(yè)主所說(shuō)，長(zhǎng)租公寓不惜高價(jià)搶奪的房源，成本會(huì)轉(zhuǎn)嫁租客身上。據(jù)了解，租房族比買(mǎi)房一族平均的月供比例(平均月供占每月工資的30%-40%)還高。即使租金遠(yuǎn)低于售價(jià)，一線城市租房市場(chǎng)也是用來(lái)炒的。
租金貸在透支年輕人的生命，甲醛問(wèn)題屢禁不止蠶食著租客健康。待長(zhǎng)租公寓形成壟斷之日，便是收割有機(jī)“后浪”之時(shí)。
萬(wàn)億租賃市場(chǎng)戰(zhàn)火燃起
據(jù)邁點(diǎn)空間租賃統(tǒng)計(jì)，約有124億人民幣準(zhǔn)備進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。截止今年3月底，恒大、碧桂園、萬(wàn)科等TOP20房企型公寓累計(jì)開(kāi)業(yè)規(guī)模仍達(dá)到33.6萬(wàn)間，頭部依舊保持逆勢(shì)增長(zhǎng)。原因在于資信良好的房企具備較好的現(xiàn)金流狀況，同時(shí)融資渠道和成本相對(duì)較低，具備一定的優(yōu)勢(shì)。
近日，58同城、安居客發(fā)布《2020年4月一線及新一線城市租房趨勢(shì)報(bào)告》，一線城市中租房熱度除廣州出現(xiàn)小幅下滑外，北上深都明顯上漲。成都、長(zhǎng)沙、杭州等新一線城市租房市場(chǎng)新增房源持續(xù)上漲。其中深圳4月新增長(zhǎng)租公寓房源相對(duì)3月以45.4%的環(huán)比漲幅在一線城市中位列前茅。
雖然市場(chǎng)在回暖，但對(duì)很多長(zhǎng)租公寓品牌來(lái)說(shuō)，收益效果貌似不及個(gè)人房源。2020年Q1長(zhǎng)租公寓整體屬于停滯狀態(tài)，大量的空置房源讓長(zhǎng)租公寓漏洞百出，經(jīng)營(yíng)的負(fù)面問(wèn)題差點(diǎn)失去品牌口碑。
當(dāng)長(zhǎng)租公寓步入精細(xì)化運(yùn)營(yíng)升值的后發(fā)展階段，會(huì)有類似內(nèi)部洗牌的事情發(fā)生。相比一些不管后續(xù)傭金和租客事宜、高收低租最終導(dǎo)致資金鏈斷裂及租金貸問(wèn)題的長(zhǎng)租公寓而言，房企系公寓能及時(shí)收尾，既不影響上市主體的聲譽(yù)，也不耽誤將長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)板塊慢慢淡化。
2020年行業(yè)新一輪洗牌已經(jīng)開(kāi)啟，只有扎實(shí)穩(wěn)健的企業(yè)，才能在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。后疫情時(shí)代的租房選擇，可謂大浪淘沙，差中擇優(yōu)。
來(lái) 源： 阿烤
編 輯：liuy
