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CEO高靖被調(diào)查股票多次熔斷 蛋殼公寓危險(xiǎn)了
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-6-19 14:39:42
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[提要]披露信息顯示,蛋殼公寓董事會(huì)宣布任命聯(lián)合創(chuàng)始人、董事和總裁崔巖擔(dān)任代理CEO。公司聯(lián)合創(chuàng)始人、董事兼CEO高靖,因創(chuàng)立蛋殼公寓之前參與的商業(yè)投資,目前正涉及地方政府部門調(diào)查。

  一份公司高層人事變動(dòng)通知,再次讓長租公寓運(yùn)營商蛋殼公寓陷入風(fēng)波。

  2020年6月18日晚間,蛋殼公寓向外界披露一份人事調(diào)整任命。

  披露信息顯示,蛋殼公寓董事會(huì)宣布任命聯(lián)合創(chuàng)始人、董事和總裁崔巖擔(dān)任代理CEO。公司聯(lián)合創(chuàng)始人、董事兼CEO高靖,因創(chuàng)立蛋殼公寓之前參與的商業(yè)投資,目前正涉及地方政府部門調(diào)查。

  消息一出,蛋殼公寓迅速與其切割。蛋殼公寓方面表示,高靖所涉及的調(diào)查事項(xiàng)與蛋殼公寓并無關(guān)聯(lián)。該公司其他董事及管理人員均未收到與該項(xiàng)調(diào)查有關(guān)的通知及問詢。

  公開信息顯示,高靖畢業(yè)于北京交通大學(xué),大學(xué)沒畢業(yè)就進(jìn)入了百姓網(wǎng),工作5年,從一個(gè)人到組建北京公司30多人的團(tuán)隊(duì)。此后相繼在百度、好樂買、糯米網(wǎng)工作,主攻大數(shù)據(jù)商業(yè)智能方向。

  2015年年初,高靖創(chuàng)辦了“蛋殼公寓”,自五年前蛋殼公寓成立以來,高靖一直與公司另一位聯(lián)合創(chuàng)始人、董事兼總裁崔巖共同負(fù)責(zé)公司的管理和運(yùn)營。

  2019年財(cái)報(bào)披露的數(shù)據(jù)顯示,高靖持有蛋殼2.46億股B類普通股,占比為13.5%,擁有75.7%的投票權(quán)。

  受此事件影響,蛋殼公寓多次觸發(fā)熔斷,最新市值降至16億美元。

  從年初引發(fā)用戶的信譽(yù)危機(jī)到如今公司聯(lián)合創(chuàng)始人、董事兼CEO高靖被調(diào)查,蛋殼是否正在面臨更大的危機(jī)?

  激進(jìn)擴(kuò)張的背后

  回顧蛋殼公寓的成長史,2015年,蛋殼公寓成立,創(chuàng)始人高靖的想法很是簡單。

  在他看來,蛋殼公寓要對(duì)房東和租客負(fù)責(zé)。不僅僅是做兩端的信息匹配,對(duì)房東負(fù)責(zé)表現(xiàn)在讓其獲得穩(wěn)定收益,對(duì)于租客則是要價(jià)格真實(shí)、服務(wù)升級(jí),符合年輕人的生活需求。

  作為互聯(lián)網(wǎng)系長租公寓的頭部企業(yè),蛋殼公寓與傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)一樣,都是賺取租金差與服務(wù)費(fèi),但互聯(lián)網(wǎng)系長租公寓的產(chǎn)品與服務(wù)明顯比傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)更有競爭力。

  無論收房還是出租,都通過線上完成,比傳統(tǒng)模式更高效;在產(chǎn)品端,蛋殼公寓全部精裝修,家電全新,房租支付也更加靈活,租戶可以選擇押一付一。

  近幾年來,由于房價(jià)居高不下,更多年輕人選擇了服務(wù)與品質(zhì)較好的長租公寓品牌,在資本的加持下,長租公寓迅猛發(fā)展。

  蛋殼闖入時(shí),正值長租公寓興起風(fēng)口。行業(yè)內(nèi),長租公寓運(yùn)營模式分為“集中式”和“分散式”。

  蛋殼屬于后者,即通過租賃協(xié)議從業(yè)主手中獲得零散房源,統(tǒng)一改造裝修后轉(zhuǎn)手出租,從中賺取房租差價(jià)與管理費(fèi)、增值業(yè)務(wù)收入等。

  如果租客想月付,租金價(jià)格就高,因此,不少租客為了省錢,往往選擇半年租甚至一年租。

  事實(shí)上,蛋殼公寓犯了商業(yè)大忌,蛋殼最主要的客戶其實(shí)是房東,如果拿不到足夠多和足夠優(yōu)質(zhì)的房源,蛋殼的商業(yè)模式就無法運(yùn)轉(zhuǎn)。這注定其需通過規(guī)模擴(kuò)張拓寬盈利基礎(chǔ)。

  短短幾年,蛋殼公寓迅速進(jìn)入北上廣深等13座城市,截至2019年11月30日,蛋殼管理公寓數(shù)量達(dá)43.27萬間,較成立之初增長178倍。

  激進(jìn)的擴(kuò)張為經(jīng)營埋下隱患,其負(fù)債率也一路攀升。截至2018年末,蛋殼公寓資產(chǎn)負(fù)債率為83%。到2019年三季度末,杠桿率進(jìn)一步放大,負(fù)債率提高至100%。

  公開資料顯示,蛋殼公寓招股書顯示,截至2019年9月30日,蛋殼公寓持有現(xiàn)金1.73億元,總資產(chǎn)76.74億元,總負(fù)債76.61億元,資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)99.8%。

  與規(guī)模相匹配,蛋殼公寓營業(yè)收入也水漲船高。目前,該品牌收入主要來自租金和服務(wù)費(fèi)。從2017年到2018年,蛋殼公寓營收增長307.3%至26.75億。2019年前10個(gè)月,營收進(jìn)一步增加到57.12億,較2018年同期增長198.8%。

  此番發(fā)展離不開資本助力。天眼查數(shù)據(jù)顯示,蛋殼四年間完成7輪融資,在蛋殼公寓最新一輪的融資中,融資金額甚至達(dá)到5億美元,老虎環(huán)球基金、螞蟻金服均為其背書。

  事實(shí)上,國內(nèi)的長租公寓迄今仍以租金收益差額、服務(wù)費(fèi)、金融服務(wù)費(fèi)等為主要贏利點(diǎn)。

  自如CEO熊林曾直言,如果行業(yè)只有一個(gè)管理指標(biāo),那就是出租率,300萬間存量的情況下,出租率降低一個(gè)點(diǎn),月收入減少1500萬。

  這意味著長租公寓的抗風(fēng)險(xiǎn)能力很弱。此外在更為嚴(yán)峻的競爭態(tài)勢下,蛋殼兇險(xiǎn)。

  虧損痼疾步步擴(kuò)大

  對(duì)于仍在虧損的蛋殼公寓,快速擴(kuò)張背后暗藏著危機(jī)。

  2017年,蛋殼公寓經(jīng)營的公寓數(shù)量為5.2萬,2018年達(dá)到了23.6萬,增長率為354%;2019年時(shí),蛋殼公寓的經(jīng)營公寓數(shù)量達(dá)43.8萬,較2018年增長42.8%。

  2017年至2019年,蛋殼公寓的經(jīng)營公寓數(shù)量翻了8倍,運(yùn)營機(jī)構(gòu)覆蓋國內(nèi)13個(gè)城市,入住率超過75%。

  如此迅猛的擴(kuò)張下,蛋殼公寓的租金成本也漲了近12倍,由2017年5.1億元增長至2019年的64億元。隨著成本的迅猛增長,讓本就難以盈利的蛋殼公寓,虧損繼續(xù)擴(kuò)大。

  前不久,蛋殼公寓公布了2020年Q1財(cái)報(bào),營收19.4億元,凈虧損12.31億元,較去年同期虧損增加了4.15億元。

  眾所周知,長租公寓行業(yè)普遍采用“高進(jìn)低出”的做法,即以高于市場價(jià)拿房,給房東的付款方式為一個(gè)月租金或一季度租金,再低租金出房,但一次性收取租客半年或一年租金。

  2019 年,長租公寓在一級(jí)市場融資事件大幅減少,多家長租公寓企業(yè)因資金鏈斷裂倒閉。

  根據(jù)相關(guān)公開信息統(tǒng)計(jì),在2019年因經(jīng)營不善導(dǎo)致資金鏈斷裂的長租公寓平臺(tái)達(dá)到53家,倒閉跑路共有45家,被收購的有4家,拖欠未付房租的有4家。

  如今,又遭遇了始料未及的肺炎疫情,這讓部分長租公寓企業(yè)生存狀況更加堪憂。

  在資本市場看來,包括蛋殼在內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)長租平臺(tái)的日子并不好過。例如,上市公司青客財(cái)報(bào)顯示,2019年第三季度凈虧損為1.25億元,較上一季度的凈虧損7163萬元擴(kuò)大75%。截至2019年6月30日9個(gè)月,青客公寓凈虧損3.48億元,而上年同期凈虧損2.89億元。

  即便打造出科技外衣,但蛋殼公寓仍深陷虧損困局。

  蛋殼招股書顯示,其最近三年來累計(jì)虧損金額高達(dá)41億元人民幣,2017年、2018年以及2019年前9個(gè)月,分別凈虧損2.72億元和13.69億元、25.16億元。

  一旦營收滑坡,長租公寓勢必要面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。而在業(yè)主與租客兩頭薅羊毛、賺差額就成了長租公寓的“續(xù)命大法”,燒出去的錢最終還是要在業(yè)主與租客身上找補(bǔ)回來。

  但租客與業(yè)主們又何其委屈——我們憑什么為長租公寓的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)買單?即便不虧損也難以狠賺一筆,不得不依賴資本輸血。從長租公寓的盈利模式來看,其收入來源主要有五大項(xiàng):

  一、批零租金差:先通過獲取整棟的方式實(shí)現(xiàn)一定的租金折扣,之后再通過打造隔斷等方式來賺取資金差。

  二、裝修投資回報(bào):通過對(duì)公寓的裝修來提升價(jià)錢差額所造成的溢價(jià)。

  三、未來資金增長收入:在房價(jià)上漲的社會(huì)背景下,房東租金會(huì)有一定漲幅,而公寓方作為二房東收取的資金自然也會(huì)有一定漲幅,而其付給房東的租金一定比收取的租金要少。

  四、衍生服務(wù)收入:長租公寓提供保潔、維修等增值服務(wù)來實(shí)現(xiàn)的收益。

  五、金融市場所得:快速集資用以金融市場投資。

  今年1月,蛋殼在長租公寓行業(yè)一片慘淡中幾經(jīng)波折上市,給了眾多長租公寓平臺(tái)信心,但長租公寓行業(yè)能否博得一個(gè)好未來,一切都充滿變數(shù)。

  長租公寓困境

  過去幾年,隨著政策支持及資本熱潮,長租公寓市場成為熱門風(fēng)口。

  一時(shí)間,市面上涌現(xiàn)了不同類型的長租公寓運(yùn)營商,主要包括“房企系”、“中介系”、“酒店系”、“創(chuàng)業(yè)系”等。

  按房源規(guī)模,房企系頭部玩家分別為萬科泊寓、龍湖冠寓和旭輝領(lǐng)寓,第二梯隊(duì)主要是碧桂園的碧家國際社區(qū)、朗詩寓及華潤有巢等。

  創(chuàng)業(yè)系及中介系的前三名玩家分別為鏈家的自如、我愛我家的相寓及蛋殼公寓,房源規(guī)模分別為85萬間、70萬間及50萬間,青客公寓排在第四位,房源規(guī)模為10萬間。

  但無論是背靠開發(fā)商的房企系、經(jīng)驗(yàn)豐富的中介系、還是懂互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)作的創(chuàng)業(yè)系,長租公寓重資本運(yùn)行模式下,均面臨著盈利難的困局。

  事實(shí)上,長租公寓行業(yè)的未來市場仍舊前景廣闊。但企業(yè)要更進(jìn)一步,就必須思考如何打好根基,提升用戶體驗(yàn),這才是決定長租公寓企業(yè)未來興衰的關(guān)鍵因素。

來 源: 牛刀財(cái)經(jīng)  

   編 輯:liuy

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