深圳寫字樓市場冷熱不均
一方面，空置率上升，租金下行；
一方面，大宗交易絡繹不絕，2019年創(chuàng)歷史新高，2020年疫情之中也有成交。
這究竟意味著什么？
總部經(jīng)濟支撐
|寫字樓大宗交易|
深圳寫字樓市場近年承壓較重，但企業(yè)自用的整棟出售卻是其中難得的亮點。以2019年深圳寫字樓項目成交額排行榜首的華潤前海大廈為例，中信保誠人壽保險12月以70億元價格整棟購買T2寫字樓作為企業(yè)總部自用，而同年華潤前海大廈的散售備案金額為14.4億元，相差非常懸殊。
這一現(xiàn)象的背后是深圳總部經(jīng)濟在發(fā)力。
2008年
深圳出臺《深圳市人民政府關于加快總部經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》，鼓勵和促進深圳總部經(jīng)濟。
2012年
《鼓勵總部企業(yè)發(fā)展暫行辦法》出臺，不僅給企業(yè)1000萬元至5000萬元的現(xiàn)金獎勵，還在用地上大開綠燈和以底價供應，不僅穩(wěn)定住土生土長的平安、騰訊、招商銀行、華為等世界500強企業(yè)，同時還吸引了阿里深圳中心、百度國際總部、高通創(chuàng)新中心、微軟亞太研發(fā)集團南方總部、IBM全球采購中心、甲骨文中國研發(fā)中心、沃爾瑪中國總部等科技巨頭的國際總部、區(qū)域總部或職能性總部落戶。
2020年2月
《深圳市2020年重大項目計劃》發(fā) 布，計劃建立中國電子深圳灣總部基地、大疆創(chuàng)新總部基地、萬科總部大廈、深圳灣超級總部基地（恒大）、招商銀行全球總部大廈等30個總部基地項目，這些總部項目及其產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的進駐將給深圳寫字樓整棟交易帶來強有力的支撐。
新經(jīng)濟風口
|催熱小型總部物業(yè)|
今年疫情嚴重影響了許多產(chǎn)業(yè)，但也將在線經(jīng)濟、醫(yī)療健康等產(chǎn)業(yè)推上了風口。相關企業(yè)今年會走上發(fā)展快車道，并成為寫字樓市場需求的中堅力量，而深圳則是這些企業(yè)理想的總部落戶地之一。
自2008年廣東提出“騰籠換鳥”以來，深圳支撐產(chǎn)業(yè)逐步向先進制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)等高產(chǎn)值、高附加值產(chǎn)業(yè)轉移，已有了良好的產(chǎn)業(yè)鏈基礎。而近年來支持深圳在這些方面繼續(xù)發(fā)展的政策更是一波接著一波，力度之大令人吃驚。
無論是粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃中，國家創(chuàng)新型城市的定位；還是中國特色社會主義先行示范區(qū)意見中，對深圳建設5G、人工智能、網(wǎng)絡空間科學與技術、生命信息與生物醫(yī)藥實驗室等重大創(chuàng)新載體的支持；亦或是國家技術創(chuàng)新中心建設的總體方案中，提到培育壯大一批具有核心創(chuàng)新能力的一流企業(yè)，都致力于將深圳打造為人工智能產(chǎn)業(yè)聚集、研發(fā)人才集中、創(chuàng)新優(yōu)勢突出的創(chuàng)新沃土，散發(fā)出強烈的吸引力。
在這些因素影響下，中小型企業(yè)居多又極具活力的新興產(chǎn)業(yè)、新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)不僅將填充深圳寫字樓市的空置，其中實力較強的部分企業(yè)或許還會整棟購買租賃與之相配的小獨棟寫字樓，推動小型總部物業(yè)這一細分市場的快速擴容。
租賃方面，受到疫情影響，且供大于求的大環(huán)境下，甲級寫字樓業(yè)主將會面對更嚴峻的市場挑戰(zhàn)，同時租戶對于寫字樓的運營水平也會有更高的要求。
在總部型物業(yè)成為供應新主流的同時，總部型物業(yè)對應的租戶需求，將在品質(zhì)形象及外延需求等方面有更高的標準。
除去成本及體驗導向等較易滿足的方面，總部型物業(yè)的客戶對形象要求更高：注重企業(yè)形象展示，而且這種企業(yè)形象展示已經(jīng)不僅僅是企業(yè)LOGO的展示，更多更側重一種文化的植入；注重關懷性，尤其是人文關懷，這種人文關懷不僅體現(xiàn)在對自身員工的關心，也體現(xiàn)在對外客戶關系維護上。
在競爭日漸激烈的甲級寫字樓租賃市場，租戶的要求將無法避免的更加嚴苛。寫字樓業(yè)主的運營水平將極大的決定租金水平及租戶黏性。
2020年
|總部物業(yè)交易機會窗口|
從2018年開始，深圳寫字樓市場大量釋放整售型物業(yè)，使得總部物業(yè)成為深圳寫字樓供應的新主流，帶動近年來寫字樓大宗交易市場的活躍。
而未來五年，深圳寫字樓市場預計還新增供應800多萬平方米，其中有400多萬平方米是總部物業(yè)，又有60%-70%面向市場，將從供給端進一步刺激總部物業(yè)交易。
不過需要提醒的是，在深圳寫字樓市場價格整體受壓制以及今年疫情對經(jīng)濟的影響下，總部物業(yè)也不能忽視價格優(yōu)惠帶來的吸引力。
綜觀近年來的大宗交易，超過90%的成交金額發(fā)生在深圳核心商圈，內(nèi)資自用型買家以及投資機構仍是寫字樓大宗交易的主力。從新增供應、空置率、凈吸納量、租金表現(xiàn)的四大寫字樓市場因素看，2020年或是總部物業(yè)買賣的較好機會窗口。
來源：騰訊網(wǎng)
