面對肆虐的新冠疫情，北京的樓市也是行業(yè)普遍關(guān)注的焦點，到底北京樓市在疫情當中有著怎樣的變化？第一太平戴維斯華北區(qū)交易及咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)負責人高級董事溫書閱就此問題談到：從整個樓市來看，無論是住宅、商業(yè)還是寫字樓市場，都不可避免的遭到了非常大的打擊，尤其以商業(yè)地產(chǎn)為主，商業(yè)地產(chǎn)里面尤其是零售類型的，依靠店鋪實體消費的經(jīng)濟遭受了重大打擊。

　　而從第一季度的報告中，我們也看到包括第一太平戴維斯在內(nèi)的各個權(quán)威機構(gòu)都在表達了一季度的凈吸納量是負增長的狀態(tài)。

　　溫書閱用“慘痛”來形容了北京樓市在疫情期間的特質(zhì)，他表示，整個這次疫情可以用“慘痛”這個詞并不過份，給所有的從業(yè)人員，在地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的人員都得到了非常慘痛的一個結(jié)果。當然，在五月初，已有了復蘇的跡象，尤其是商辦市場復蘇還是比較迅速的。很多機構(gòu)也已經(jīng)看到了整個市場復蘇的跡象，這個復蘇是以幾何式的速度在增長。作為業(yè)內(nèi)人我們也非常樂于看到這種現(xiàn)象。

　　第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負責人助理董事李想就此問題也在數(shù)據(jù)方面給出了翔實的答案，他強調(diào)，2020年一季度增長負的6.8%，北京市增長是負的6.6%，這也客觀反映了疫情對我國的經(jīng)濟活動有了全方位的沖擊，房地產(chǎn)也不可避免的受到?jīng)_擊。

　　根據(jù)北京市統(tǒng)計局公布的官方數(shù)據(jù)，一季度全市固定資產(chǎn)投資同比下降7.1%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降6.4%，新開工面積下降16.1%，商品住宅銷售下降41.3%，商品住宅竣工下降了55.8%，全市的房地產(chǎn)開發(fā)資金到位率同比下降30.6%，反映出非常嚴峻的現(xiàn)實，整個的經(jīng)濟活動，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的經(jīng)濟活動都受到了很大的影響。

　　另外，一季度北京市的社會消費品零售總額同比下降21.5%，也是比較悲觀的數(shù)字，但是我們要從悲觀中看到希望和最本質(zhì)的問題，盡管一季度的數(shù)據(jù)很慘淡，但是三月份開始，無論是全國還是北京，社會經(jīng)濟活動開始出現(xiàn)了反彈，出現(xiàn)了復蘇，到五月份現(xiàn)在是兩個半月的時間，整體的復蘇節(jié)奏已經(jīng)非常明確。

　　政策支持導向 樓市前景依然被看好

　　房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟的壓艙石，政策導向尤為重要，在疫情期間，政府也出臺了一攬子支持政策來保證市場的穩(wěn)定，李想就此也通過三類政策的推出給我們做了深入的解讀：

　　第一類、財政扶持政策。這個主要是針對受疫情影響較大的行業(yè)進行稅費的優(yōu)惠、減免，出臺普惠性的降費政策，加大企業(yè)支持的力度，這類政策是屬于中短期幫扶性的政策，短期肯定對企業(yè)的紓困有很大的幫助。

　　第二類、貨幣政策。從疫情開始到五月份，整個中國央行已經(jīng)推出了兩次降息，三次定向降準，分別是8000億，5500億和4000億元，非常有利的支持實體經(jīng)濟和中小微企業(yè)應(yīng)對疫情帶來的負面影響。這是非常重要的，貨幣政策可以說是中短期的刺激政策，也可以說是中長期的金融方面支持政策，可以短期，也可以長期，實施是短期，但是作用是中長期的。

　　第三類、減負政策。聚焦于房地產(chǎn)領(lǐng)域的，房地產(chǎn)的供給端的政策，被稱之為減負政策，過去的土地出讓金的繳納，開施工的建設(shè)時間線卡的比較死，現(xiàn)在由于疫情影響，時間線可以放松，這個可以說是減負，減輕了開發(fā)商的負擔，這也是短期的政策。當然，在需求端，政府也在出臺類似于加大公積金支持力度等政策來提升對疫情的抗壓能力。

　　第四類、市場恢復政策。從市場的中長期來講，土地出讓和建設(shè)的要求還會恢復到原來的長短。一些城市的樓市松綁政策一日游的現(xiàn)象也是是一個非常明確的信號，就是房住不炒這個核心思想不能動搖。

　　北京商辦市場最優(yōu)質(zhì)最良性 新商圈逆勢增長

　　數(shù)據(jù)顯示，一季度的北京商辦市場依然慘痛，整個北京的空置率和租金確實如果把時間軸拉到五年這么長的話，整個的過去五年中，目前是過去五年租金最低點，空置率是最高點。但是，溫書閱卻對北京商辦市場極為看好，他強調(diào)，從理性的角度看，因為市場本身就是一個供求關(guān)系決定的成熟市場，尤其是北京，我個人認為北京在整個中國的寫字樓市場一直是最良性，最優(yōu)質(zhì)的寫字樓市場。

　　從市場綜合情況來判斷，北京今明兩年包括新興區(qū)域是供應(yīng)高峰，從四月份的綜合數(shù)據(jù)來看，很多公司商圈的收入開始上漲，這就是一個完全數(shù)字化的可喜的形勢了。以麗澤為例，疫情期間，一二月份中，第一個季度的市場表現(xiàn)遠遠好過于疫情之前，這就是一個逆勢增長。理由其實比較簡單，習慣了在甲級寫字樓里辦公的企業(yè)辦公成本壓縮，一些空置率高、租金低、樓宇品質(zhì)好的新興區(qū)域成為了首選，據(jù)統(tǒng)計麗澤區(qū)域的成交，一季度總成交量都好過了去年的總量。

　　也就意味著至少是去年的四倍，當然，疫情也在倒逼行業(yè)做出反思，以后的項目打造更要注重品質(zhì)和管理，未雨綢繆來應(yīng)對不確定性帶來的問題。

　　零售、服務(wù)業(yè)或迎報復性增長

　　據(jù)2019年數(shù)據(jù)，服務(wù)業(yè)在中國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中占比已超50%，而疫情對服務(wù)業(yè)的打擊也是非常明顯的，在后疫情時代，服務(wù)業(yè)怎么復蘇則成為了大眾普遍關(guān)心的話題。溫書閱對服務(wù)業(yè)的服務(wù)還是極為看好的：對于整個商業(yè)零售市場來說，這個復蘇會比寫字樓更快，經(jīng)過三個月的需求壓抑，無論是餐飲還是零售業(yè)都一定會有一個非常高速的報復性的增長，也相信第二季度零售市場爆發(fā)之后，可能是大家喜聞樂見的數(shù)字。

　　李想則從服務(wù)業(yè)在未來兩個重要的點進行了判斷：

　　依托于線上平臺服務(wù)的新零售模式。在這次疫情中真的顯示出非凡的態(tài)勢。疫情期間的銷售的情況來看，基本上擁有線上銷售渠道的零售商或者是運營方，受到的損失是最小的，因為疫情期間的防控需求，大家只能通過線上下單，通過物流滿足消費需求。大家可以選擇的線上的品牌里，如果發(fā)展出了新零售和線上的消費，大家只能選你，沒有選擇。沒有線上渠道的就吃虧了，未來零售商會通過疫情明確發(fā)展的方向。

　　社區(qū)商業(yè)。小而美，像人體的毛細血管一樣，滲透到社區(qū)里面，它更接近百姓的需求，在關(guān)鍵時刻，比如說疫情的防控的要求下，只能在家里，但是民生類的，衣食住行的需求還是需要滿足的。但是過去的購物中心，大賣場這種聚集性的模式在疫情的情況下肯定走不通了，社區(qū)的小而美反而可以滿足這種需求，這種下沉的小而美的模式未來肯定也會有一定的發(fā)展?jié)摿Α?/P>

　　租賃市場需更健康的發(fā)展 長租公寓依然是藍海

　　本次疫情的關(guān)鍵節(jié)點為春節(jié)，眾所周知，春節(jié)后北漂返回城市，整個住宅租賃市場的高峰期，而因為疫情導致的租賃活動受到了影響，很多小區(qū)需要封閉式管理，疫情防控非常高，沒有辦法換房，一些不良的中介開始漲價，趁人之危，趁火打劫，市場也很混亂。

　　對此現(xiàn)象，李想表示，目前，我們根本沒有一套行之有效的行業(yè)規(guī)范確保租賃市場的健康運營，現(xiàn)在無非就是企業(yè)的規(guī)則，租客的利益是沒有辦法保證的，以前租散房的時候吃虧，現(xiàn)在租長租公寓品牌的還在吃虧，這是不正常的現(xiàn)象，未來一定要糾偏、改善或者提高，甚至高到立法的程度。對比住宅銷售市場，不能說非常的完美，但是經(jīng)過二十多年的發(fā)展，已經(jīng)有一套相對比較完備的法律、法規(guī)監(jiān)管的體系，這一點值得租賃市場去學習和借鑒。

　　另外，李想還談到，整個的租房租賃領(lǐng)域發(fā)展到現(xiàn)在，一直有一個問題，就是這些公寓的運營商，尤其是長租公寓的運營商，他們并沒有形成一種很好的盈利的模式。尤其是在前一段時間，一些企業(yè)盲目的擴張自己的規(guī)模，導致盈利模式?jīng)]有明確出來，導致自己的現(xiàn)金情況非常的岌岌可危19年時已有一批中小品牌的長租公寓運營商出現(xiàn)了暴雷，破產(chǎn)了，在這次疫情之下，長租公寓還會出現(xiàn)一些問題，這個行業(yè)會經(jīng)歷洗牌，中小型的，盈利能力不強，財務(wù)狀況糟糕的企業(yè)會倒掉，留下一些企業(yè)會成為頭部的資源。

　　但是，從長遠看來，長租公寓市場目前來講還是藍海，這個市場潛力很大，有很大的空間供企業(yè)發(fā)展，有所作為。在解決掉一些羈絆問題后，在政策的指引和各個不同板塊健康的促進下，整個行業(yè)變得更加規(guī)范，得到進一步健康的發(fā)展。

　　后疫情時期 行業(yè)變化成必 然倒逼催生新業(yè)態(tài)

　　疫情之下，各國經(jīng)濟社會發(fā)展面臨沖擊。與此同時，包括數(shù)字文化消費等產(chǎn)業(yè)則展現(xiàn)出強大的生命力。在后疫情時期，如何將新消費轉(zhuǎn)化為推動經(jīng)濟復蘇的抓手，成為社會各方的廣泛關(guān)注。

　　溫書閱也就后疫情時代多行業(yè)可能的變化給出了自己的預(yù)判：

　　首先，在商辦領(lǐng)域，供需雙方的心態(tài)都會產(chǎn)生變化，導致以前只看到租金上漲的市場環(huán)境不再存在，市場環(huán)境也會更迭。

　　其次，實操層面，具有輔助功能的短視頻，虛擬看房等新興的營銷手段會產(chǎn)生變化，當然它不能替代傳統(tǒng)的手段，大家作為輔助的手段一定會被普遍的運營，大家從這次的疫情中，從輔助手段中得到了一些好處，這些輔助手段在未來一定會有長期的蓬勃發(fā)展。

　　另外，新業(yè)態(tài)方面，以在線教育為例，這是少數(shù)幾個在疫情期間得到發(fā)展契機的，可以想象的是類似于在線教育，在線會議，高度依賴互聯(lián)網(wǎng)的行業(yè)，這些行業(yè)疫情期間沒有受到很大的影響，反而獲得了更大的契機。

　　總體來說，本次疫情對于整個行業(yè)發(fā)展，讓大家更有向心力了，同時，基于總體中國式內(nèi)需的信心，多個行業(yè)也會面臨更多的發(fā)展機遇。

　　來源：樂居

編輯：wangdc