長租公寓市場迎來新物種。
北京萬科第11座泊寓，在集體經(jīng)營性建設(shè)用地上打造的公寓項目，日前在豐臺高立莊亮相，并啟動預(yù)租。
不同于以往基于國有土地開發(fā)、運營的公寓，這種企業(yè)與村集體合作的項目，減少了前期大量的土地資金沉淀，一方輸出建設(shè)運營能力，一方輸出土地，雙方共享公寓未來的租金收益。這也許將為盈利難的長租公寓市場開辟全新的道路。
究竟集體土地長租公寓與我們常見的公寓有何不同呢？房小評現(xiàn)場踩盤，給大家分享第一手的感受。
北漂“停泊”的港灣
北京萬科豐臺高立莊項目是一個超大的復(fù)合性社區(qū)，建筑控制規(guī)模為地上135000㎡，包含辦公、酒店、商業(yè)、公寓等多種功能。
也就是說，泊寓是整個復(fù)合社區(qū)的一部分，享受配套的購物中心、底商、小公園，單這一點已經(jīng)與常見的單獨樓棟式公寓有所不同。
目前，項目的公寓已經(jīng)封頂，預(yù)計明年4月開業(yè)，首批開間700多套。主力戶型為30㎡的開間，定價為3000-5000元/月，約為周邊同品質(zhì)一居室租金的70-80%，預(yù)租期還有優(yōu)惠。
由于該項目是北京萬科與豐臺科技園管委會的合作項目，管委會將進行青年長租公寓定點合作推薦，定向群體享受租金優(yōu)惠。
根據(jù)北京萬科的調(diào)研，項目周邊多是回遷房，且以兩居以上戶型為主，租金對于剛畢業(yè)不久的年輕白領(lǐng)而言，不夠?qū)嵒荩枰M行合租。
而泊寓的產(chǎn)品面積完全針對年輕人群設(shè)計，既能夠保障居住品質(zhì)，獨立私密，也能降低租賃成本。
就房小評從現(xiàn)場示范區(qū)來看，萬科在長租公寓打造上已有非常成熟的體系，并在高立莊項目實現(xiàn)落地。
公共廚房、社交互動區(qū)、云中圖書館等硬件場地，配以定期組織的活動，構(gòu)建豐富有趣的社區(qū)生活。
伴隨社群化的運營，不僅提升住戶的居住品質(zhì)，更能豐盛他們的精神空間。真正實現(xiàn)那句話“房子是租的，但生活不是”，社區(qū)式的長租公寓真正給北漂一族提供“停泊”的港灣。
項目采用全裝修交房、全家具電器配置，適合拎包入住的年輕上班族。可自由組合的衣柜、投影OR電視機的選擇、裝修配色套餐等等，從細(xì)節(jié)處體現(xiàn)人性化的關(guān)懷。
此外，綠色科技的社區(qū)管理系統(tǒng)，環(huán)保節(jié)能；全程刷臉和指紋入戶，方便生活；AI識別體系核準(zhǔn)每一位住戶的身份，實時監(jiān)控聯(lián)網(wǎng)，應(yīng)對各種突發(fā)情況，保障園區(qū)居住安全。
整體參觀下來，高立莊項目給房小評的感覺，就是一座先進的萬科式社區(qū)，只不過是以租賃的形式提供居住服務(wù)。
長租公寓的健康模式
目前，北京萬科泊寓已開業(yè)的總房間數(shù)為2132間，共計6.6萬㎡，整體出租率在95%以上。
而如高立莊項目這樣的集體土地建設(shè)租賃住房項目，北京萬科已經(jīng)獲得了6個，總建筑面積75萬㎡，能夠提供總計21498間租賃住房，總投資額約90億元。
除了高立莊，北京西南三環(huán)邊上的成壽寺項目也將在年底完工，明天2季度初正式開業(yè)。屆時，可以提供965套房源，以大部分長租公寓主推的開間為主，面積包括22㎡、32㎡兩種。
此外，草橋、瀛海、舊宮、臺湖的4個項目基本上都會在今年正式開工，2021-2022年陸續(xù)上市開業(yè)。
也就是說，未來北京萬科泊寓的體量中大部分都會是由集體土地長租公寓構(gòu)成。
這與北京市整體的長租公寓市場發(fā)展趨勢相吻合。目前，長租公寓市場供應(yīng)可分為新建與改造兩大類，在運營項目（全市約4萬間）多為改造類。
2017-2018年，北京集體用地清單供應(yīng)約320萬㎡，其中已形成成熟市場化運營方案項目約130萬㎡，預(yù)計可形成供應(yīng)約3-4萬間租賃住房，而且還將持續(xù)增加。當(dāng)前集地土地建設(shè)的租賃住房會在未來1-2年間，極大補充北京租賃住房的供給，這是“租購并舉”時代的一大步。
長租公寓一度接連爆雷，讓這個行業(yè)負(fù)面新聞不斷。隨著新物種的到來，其所面臨的前期成本投入大、利潤回報率不高、回報周期長等痛點，或?qū)ふ业礁玫霓k法。
對于集體土地建設(shè)租賃住房，北京市已有國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、華夏銀行作為首批試點出具貸款方案，可向符合銀行評級條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、與國企合作的聯(lián)營公司提供長期、足額貸款，貸款金額可達(dá)到總投資的80%。
一旦推進，這將有效緩解長租公寓業(yè)務(wù)的資金回籠問題，并與其穩(wěn)定的租金收益節(jié)奏相契合。
此外，對于集體土地建設(shè)租賃住房項目不可轉(zhuǎn)讓退出的要求，北京萬科也在率先嘗試尋求突破。
央行正式對外尋找首批公募股權(quán)reits項目，此政策正好可以為集體租賃住房項目保障正常退出。萬科大興瀛海租賃住房項目，作為全國集體建設(shè)用地公開上市流轉(zhuǎn)的試點項目，屬于央行重點支持范圍，目前已提交完整申請材料，等待政策明確后的審批意見。
長租公寓在一線城市，存在大量客觀需求，不僅是提供供應(yīng)數(shù)量，更在于提升租房品質(zhì)。其穩(wěn)定可持續(xù)的租金收益，也是房企在一線城市后開發(fā)時代下的全新增長點。
可以說，供需端都期待著長租公寓市場更加專業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)、市場化的發(fā)展。一旦長租公寓形成進入-推出閉環(huán)，并獲得穩(wěn)定的資金支持，這個健康成熟的市場，也將為租房者們提供更安全的租房體驗。
來源：中國房評報道
編輯：wc
