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建發(fā)寶山低溢價拿新地背后的上海老項目進退難題
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-5-12 15:21:52
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[提要]5月8日,上海土地市場信息顯示,廈門匯瓏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以24.39億元摘得上海寶山區(qū)一宗宅地,成交樓面價約2.1萬元/平米,溢價率0.2%。

  5月8日,上海土地市場信息顯示,廈門匯瓏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以24.39億元摘得上海寶山區(qū)一宗宅地,成交樓面價約2.1萬元/平米,溢價率0.2%。

  企查查資料顯示,廈門匯瓏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共有兩位股東,兩位股東背后均為建發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司。

  值得一提的是,這是建發(fā)自2016年以來,首次在上海拿地。上一次還要追溯到2016年8月,建發(fā)聯(lián)合中糧、首開以67.9億元的成交價格競得寶山顧村“地王”。此后,建發(fā)便未在上海土地市場上公開拿地。

  低溢價再奪寶山宅地

  據(jù)媒體了解,寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)美羅家園大型居住社區(qū)01單元0117-02地塊,土地用途為住宅用地,四至范圍東至陸翔路,南至美愛路,西至羅真路,北至美丹路,出讓面積57954.7平方米,容積率為2,建筑面積115909平方米,地上建筑限高60米,局部住宅高度可突破60米,控制在80米以內(nèi)。

  根據(jù)出讓公告顯示,該地塊內(nèi)將建住宅套數(shù)下限719套,中小套比例不低于80%,全裝修面積比例不低于50%。自持租賃住宅建筑面積不低于15%,配建保障性住房建筑面積應(yīng)占5%以上。

  從交通來看,該地塊處于羅店板塊,距離7號線美蘭湖站不到900米,距離美蘭湖景區(qū)1公里左右。

  從周邊項目來看,附近有一個大型TOD項目,項目名為中集金地美蘭城,由中集產(chǎn)城和金地商置聯(lián)合打造,總建筑面積約70萬平方米,其中包含13.3萬平方米住宅、約11.8萬平方米購物中心、約19.7萬平方米標準辦公、長租公寓等城市配套。當前在售精裝高層的均價為44800元/平方米。

  上海中原地產(chǎn)資深市場分析師盧文曦表示,此次建發(fā)拿地2.1萬/平方米的樓板價比較劃算的。即便有自持租賃住宅和配建保障房的要求,但能整體還是有一定的盈利空間存在。

  此外,對于此次拿地,建發(fā)國際投資集團副總經(jīng)理盧金文表示,建發(fā)近期正拓展一些利潤率高、銷售流量比較確定的項目。在市場條件允許的情況下,又有一些合適的土地,建發(fā)會盡可能增加在上海的土儲。

  “地王”項目困局

  獲得了一塊不錯的土地自然是一件值得高興的事情,但對于建發(fā)而言,上一次在上海拿地開發(fā)的項目至今仍在“艱難”的去化過程之中,這多少會讓建發(fā)在獲取新地塊時格外警惕一些。

  2016年是房地產(chǎn)市場最火熱的年份之一,也是建發(fā)在上海表現(xiàn)最為“激進”的一年。

  當年6月17日,建發(fā)以總價41.98億元競得嘉定區(qū)嘉定新城E27-1地塊,將此前金地20.1億的嘉定地王記錄拔高了近一倍,成交樓面價30289元/平方米,溢價率68.27%。

  短短兩個月后,建發(fā)聯(lián)合體再度拿下寶山地王,以總價67.9億元摘得寶山顧村N12-1101單元06-01地塊,樓板價為53727元/平方米,溢價率115%。據(jù)悉,競爭者中不乏龍湖、融創(chuàng)、萬科等實力強勁的一線房企。

  按當時報道記錄,該地塊出讓要求較為嚴格。其中中小套型住宅建筑面積不得低于地塊住宅總建筑面積的60%。同時,開發(fā)商需配建5%的保障房,且自持15%的住宅物業(yè)用于租賃。

  9月,建發(fā)與金茂、保利置業(yè)簽訂合作開發(fā)協(xié)議,共同開發(fā)嘉定地王項目,該項目交由金茂操盤,命名為“西郊金茂府”;而寶山地王項目,由建發(fā)負責(zé)開發(fā)操盤,定名為“央璽”。

  然而,自2016年底起,上海房地產(chǎn)市場開始施行了限購、限價等多重嚴格調(diào)控。在限價狀態(tài)之下,上海諸多地王項目陷入漫長的入市等待。

  以2015年以來的上海成交的16宗地王為樣本統(tǒng)計顯示,這些入市地王的平均入市周期達33個月,遠高于全國平均入市周期18個月。而西郊金茂府項目和央璽也未能幸免,最終分別于2019年2月、2019年6月方才入市。

  根據(jù)第三方平臺數(shù)據(jù)顯示,央璽項目當前主推的是85平方米、95平方米兩種戶型,均價在6.2萬元/平方米左右。而經(jīng)過推算,該項目實際可售商品住宅樓面價約為6.69萬元/平方米。

  事實上,建發(fā)股份方面也曾作出過“掙扎”。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解,該樓盤曾經(jīng)報備過8.8萬元/平方米的價格,但因為限價等原因一直未能批復(fù),只能無奈“割肉”入市。

  類似也出現(xiàn)在了西郊金茂府的身上,第三方平臺顯示其均價為46400元/平方米,距離原先業(yè)內(nèi)人士預(yù)估售價6萬元/平方米有著不小的距離。

  對此,盧文曦分析到,“限價短期不會取消,因此豪宅再捂也捂不出更多利潤,及時出貨回籠資金才是最好選擇”。

  此外,央璽項目的銷售情況似乎也并不理想。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,央璽分別于2019年6月、10月兩次開盤,截至5月11日,央璽仍有235套房源可售房源,開盤近11個月,去化剛過六成。其中,今年1-4月,分別售出28、14、31、64套。

  盧文曦指出,價格是央璽項目去化緩慢的主要原因。他表示:“央璽作為地王項目的價格頂在這里,它售價6萬/平方米,周邊人家才5萬/平方米。價格相較周邊同類樓盤毫無優(yōu)勢,自然去化得比較慢。”

    來 源: 觀點地產(chǎn)網(wǎng)   

   編 輯:liuy 

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