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疫情下的樓市:房企節(jié)奏被打亂
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-3-6 11:45:17
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[提要]突如其來的新冠肺炎疫情讓今年的情形大不一樣。售樓處打烊、看房客消失,線下賣房一片蕭條,這打亂了不少房企的節(jié)奏。

  這并不是地產(chǎn)人習(xí)慣的開年方式。如果放在過去,春節(jié)前后,他們?nèi)匀灰τ谑蹣翘帲哟簧俚目捶靠,甚至在這期間拿下自己開單的一個小高峰。

  但突如其來的新冠肺炎疫情讓今年的情形大不一樣。售樓處打烊、看房客消失,線下賣房一片蕭條,這打亂了不少房企的節(jié)奏。

  在線下售樓處關(guān)閉后,房企紛紛上線補救措施,網(wǎng)上賣房、“無理由退房”史無前例的熱鬧,但這也僅是緩兵之計。克而瑞最新公布的數(shù)據(jù)顯示,TOP100房企2月銷售環(huán)比下跌43.8%,創(chuàng)下近幾年來單月銷售新低。

  雙位數(shù)的下跌沖擊著地產(chǎn)人的信心,但好在悲觀之余并非沒有希望,樓市松綁政策的相繼出臺正在打開機會窗口。

  意外的現(xiàn)金流“事故”

  2019年,房企的日子并不好過,但這一年全國商品房的銷售還是逼近16萬億,創(chuàng)下歷史新高,尤其是年末促銷的立竿見影讓地產(chǎn)商看到了行情希望。

  徐亮(化名)是一家TOP20房企的區(qū)域總,他說如果沒有新冠肺炎這只“黑天鵝事件”,2019年年末的市場熱度至少能維持到今年4月,他有信心帶領(lǐng)團隊在第一季度完成20%以上的業(yè)績增長。

  然而,疫情的嚴峻程度和發(fā)展速度遠遠超過了他的預(yù)期。1月26日中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會倡議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫停售樓處銷售活動以后,全國超60城的線下售樓處均被迫關(guān)閉,施工工地進入停工狀態(tài)。

  全面停工的局面在預(yù)料之外!耙咔榈膰谰潭群桶l(fā)展速度確實超出了我們的預(yù)料,在當(dāng)下我們是被架著往前走的,很多決策是無奈之舉。”

  特殊時期,從前不常用的線上售樓處、直播賣房等方式成為房企銷售的重要渠道。為了增加客戶買房信心,30天無理由退房、半年無理由退房、全國樓盤75折、全民賣房拿傭金等優(yōu)惠輪番被推出。就像徐亮所說,工地已經(jīng)停了,銷售不能停。

  對房地產(chǎn)行業(yè)而言,新冠肺炎疫情是一次突發(fā)的現(xiàn)金流“事故”,尤其考驗高負債房企的經(jīng)營韌性,高周轉(zhuǎn)模式的精髓在于壓縮拿地、建設(shè)、銷售、回款的周期,通過資金重復(fù)滾動來撬動項目開發(fā),其中任何一個環(huán)節(jié)出問題都將影響整個模式的運轉(zhuǎn),進而增大現(xiàn)金流壓力。

  實質(zhì)性的影響已經(jīng)產(chǎn)生,2月份TOP100房企創(chuàng)下了近幾年來單月銷售的最低記錄,超過8成的百強房企2月單月和累計業(yè)績同比雙降。

  銷售的斷崖式下滑同樣讓房產(chǎn)中介備受煎熬。王祥在一個二線城市經(jīng)營著30家房產(chǎn)中介門店,主營一二手房的銷售。他告訴時代財經(jīng),往年春節(jié)后的兩個月是市場“黃金期”,兩個月千萬的業(yè)績司空見慣。但今年,不單千萬業(yè)績無望,虧損也不可避免。

  “每年春節(jié)后的兩個月都是全年銷售和利潤的高峰期,單月銷售額大約能達到1000多萬。今年受到疫情影響,有些‘零業(yè)績’的感覺,整個2月,我們只成交了十幾套房子,別說1000萬的收入了,還要虧損200萬!

  好在進入3月,狀況正在好轉(zhuǎn)。徐亮和王祥透露,3月1日,已經(jīng)有不少線下售樓處恢復(fù)了正常的經(jīng)營,只是相比從前多了一道防疫流程,為避免聚集,很多售樓處暫時只接待預(yù)約客戶。

  “工地比售樓處要更早復(fù)工,售樓處開放之后,可以說是慢慢恢復(fù)元氣了,揪著的心放下了一半!毙炝琳f

  救市也糾結(jié)

  疫情面前,房地產(chǎn)著實栽了個“小跟頭”,不但返鄉(xiāng)置業(yè)打水漂,大范圍的售樓處關(guān)閉、項目停工更是在不經(jīng)意間打響了一場現(xiàn)金流“保衛(wèi)戰(zhàn)”。

  大疫之下,數(shù)十城相繼推出“救市”新政,速度之快、花樣之多令人眼花繚亂。給房企減負是這輪樓市松綁的首要出發(fā)點,2月11日,上海宣布因疫情影響未能按期繳付土地價款可申請延期。

  這也成為救市的一個重要轉(zhuǎn)折點,隨后包括無錫、西安、佛山、浙江等20省市都相繼出臺了類似政策,通過延期或分期繳納土地出讓金幫助房企度過短期資金難關(guān)。同時,無錫宣布完成25%以上投資即可申請預(yù)售、廣州花都實施“拍地即拿證”、蘇州針對具體地塊取消現(xiàn)房銷售。

  在給房企發(fā)放“解藥”的同時,救市政策開始向需求端發(fā)力,衡陽、馬鞍山、蘇州相城區(qū)、青島、南寧等城市或給予購房補貼,或在人才引進等層面刺激購房需求。率先推出重磅舉措的要數(shù)河南駐馬店,它在2月21日宣布公積金貸款最低首付比例由30%下調(diào)為20%,成為第一個在首付上做文章的城市。

  僅僅三天之后,浙商銀行宣布對于非“限購”城市居民家庭購買首套個人住房的首付比例從原來的30%調(diào)降至20%!熬仁姓哌M入了第二階段,開始刺激需求了!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。

  一位房企營銷人員則向時代財經(jīng)表示,這些區(qū)域出臺的相應(yīng)刺激政策對目前市場來說是有利的,“這樣能調(diào)動更多沉睡剛需客的資金來活躍市場、帶動市場”。

  不過,在松綁政策出臺七天后,駐馬店就被河南省委、省政府約談,其發(fā)布的政策原文鏈接也已失效!榜v馬店被約談更多是給市場一個警示,告訴地方政府政策的出臺需要關(guān)注到社會的情緒,本質(zhì)上并不是讓它撤銷降首付的政策,事實上現(xiàn)在也沒有撤銷。”一位不愿具名的TOP10房企高管向時代財經(jīng)指出。

  駐馬店“被約談”的小插曲并不會暫緩樓市松綁的步伐!胺孔〔怀词侵骰{(diào),但目前房地產(chǎn)行業(yè)確實受到了疫情的沖擊,地方政府做出一些局部調(diào)整是有必要的!奔颜讟I(yè)集團首席戰(zhàn)略官劉策說道。

  3月3日,溫州繼續(xù)推出重磅新政,本科生買房7折,首批將拿出1700多套房源。上述TOP10房企高管直言,目前無論是公積金貸款首付下降,還是購房補貼、人才政策都是比較溫和的,對樓市影響不大。“如果說二套房的首付從七成降到三成,那才是與房住不炒相悖的,因為這將為有購買能力的買家?guī)硗顿Y或投機的機會!

  當(dāng)然,政策的放松會持續(xù),但并不代表一成不變。該房企高管強調(diào),這段時間確實是政策的窗口期,但如果后面市場變得強勁了,政策就會出現(xiàn)反轉(zhuǎn),會做適度收斂。

  是黑天鵝,也是鑰匙

  對房地產(chǎn)行業(yè)而言,新冠肺炎疫情是一只“黑天鵝”,但同時也是一把松綁樓市調(diào)控的“鑰匙”。陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌直言,經(jīng)過疫情之后,國家對房地產(chǎn)的調(diào)控可能不會像前兩年力度那么大。

  這也將為不少城市贏得喘息的機會,尤其是三四線城市。隨著棚改貨幣化退潮,三四線城市樓市需求透支,庫存逐步上升,降溫趨勢明顯。上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計的2019年百城庫存數(shù)據(jù)顯示,截至12月,三四線城市的新建商品住宅庫存同比增長5.8%,達到了20693萬平方米,僅次于二線城市,而原本有機會消化部分庫存的返鄉(xiāng)置業(yè)也在疫情沖擊下“打水漂”了。

  因此三四線城市也急于在本輪樓市松綁中率先摳響“發(fā)令槍”。可以說,它們既是疫情下的受害者,也是既得利益者,而更多的三四城市有望在因城施策的前提下找到政策窗口。

  危中有機的不僅僅是樓市,還有土地市場。出于謹慎考慮,不少房企在疫情期間都在著力降杠桿,放慢了購地速度,這也極大減小了土地市場的競爭!澳壳按_實是抄底拿地的時機,疫情影響了很多房企的銷售,沒有多余的錢來拿地,但并不是每家房企都有資源和資金把握住窗口期!眲⒉邚娬{(diào)。

  正因如此,當(dāng)下的土地市場幾乎成為頭部企業(yè)和央企國企的“專場”。中指院數(shù)據(jù)顯示,1-2月,房企累積拿地金額同比略降,但頭部企業(yè)增長20%。其中,TOP10企業(yè)拿地總額1413億元,占TOP50企業(yè)的49.4%。

  三四線的降溫讓房企投資拿地越來越聚焦一二線及周邊城市群。前兩月,北京土地出讓金同比增長14%,以673億元居全國首位;上海和杭州位居第二、三,同比分別增長112%、26%。2月住宅用地成交總價TOP10也多位于一線城市,其中7宗土地在北京,上海徐匯區(qū)地塊則以總價311億元居榜首。

  某TOP20房企負責(zé)南京區(qū)域土地投資的人士告訴時代財經(jīng),“二線城市升溫的趨勢非常明顯。受疫情影響,布局在三四線的房企沒能抓住返鄉(xiāng)置業(yè)的節(jié)點,資金壓力偏大,(這)也會逐漸在土地市場上反映出來。前兩個季度,一二線城市熱度會非常高,但三季度末到四季度,三四線城市會有提升!

  在G50專家委員會投資專家張修楓看來,疫情是機會,新的市場熱潮會比預(yù)期提前到來!巴恋毓⿷(yīng)窗口期隨時可能出現(xiàn),房企要維持既定投資戰(zhàn)略不變,加快投資工作節(jié)奏;重新做好資金計劃,預(yù)留拿地資金。另外,收并購不要單純追求性價比,應(yīng)用金融思維,抓住項目可能帶來的現(xiàn)金流。”

  在生物界一直存在著一條生存法則,能夠存活下來的物種,并不是那些最強壯的,也不是那些最聰明的,而是那些對變化做出快速反應(yīng)的。這次危機恐怕也是行業(yè)洗牌的一條導(dǎo)火索。

  不少柔弱的房企倒在了黎明之前,川系“黑馬”中迪禾邦就因資金斷裂、無力支付前兩個月工資,要求員工主動離職。而截止2月14日,今年以來破產(chǎn)房企已達到98家,沒有人知道下一個倒下的又會是誰。

  來源:時代財經(jīng)

編輯:wangdc

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