疫情之下，我國各行各業(yè)都受到空前挑戰(zhàn)!
近期，一個關(guān)于“免租金”的話題備受熱議。近2年蓬勃發(fā)展的長租平臺行業(yè)，在疫情這只“黑天鵝”突襲下，情況更為復(fù)雜，也讓外界更為關(guān)注長租公寓平臺如何處理平臺、房東、租客的難題。
就在3月2日，蛋殼公寓官方發(fā)布消息，自3月1日起，租客申請的疫情補貼已陸續(xù)發(fā)放，可支付租金、服務(wù)費等App賬單。
在這樣的關(guān)頭，事實上整個企業(yè)及行業(yè)正在承受經(jīng)營壓力的難題。從蛋殼公寓發(fā)布的公告來看，作為行業(yè)的頭部企業(yè)，蛋殼已經(jīng)在做出努力與應(yīng)對。
個人認為，著眼當(dāng)下，沒有贏家，只有守望相助、共克時艱。放眼行業(yè)未來，我們需要一個怎樣的長租公寓市場?又如何理性看待當(dāng)下行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)?
一、租客、房東、平臺三者重回正軌
你家房東，給你減租了嗎?
受疫情影響，本是部分房東為租客減免房租的善意之舉，卻被“一些人”誤讀成房東們應(yīng)盡的“義務(wù)”，其中不乏一些試圖通過“道德綁架”減租的情況。
壓力當(dāng)頭，整個住房租賃行業(yè)都受到波及，其中長租公寓表現(xiàn)更為突出，房東、長租公寓、租客三者沒有人能獨善其身。然而在這場“免租風(fēng)波”中，長租公寓被推向了輿論風(fēng)口。
作為分散式長租公寓的代表品牌，行業(yè)的領(lǐng)先者，蛋殼公寓從品牌宣傳的角度也不得不跟進。
蛋殼身后是數(shù)十萬的房東、租客。蛋殼的免租計劃是要先說服房東免租一定天數(shù)讓利給租客，與蛋殼協(xié)商共度難關(guān)�？墒�，部分房東不答應(yīng)。為避免損失，個別房東繞過蛋殼對租客進行驅(qū)趕，租客對蛋殼怨聲載道，矛盾進一步升級。
如今40多天過后，局面也得到了進一步好轉(zhuǎn)，下面就整體事件給大家梳理一下：
2月3日，蛋殼公寓發(fā)布公告《致蛋殼公寓租客的一封信》，公布疫情期間對全體租客的補貼政策。這是目前國內(nèi)分散式長租公寓企業(yè)中首家正式公開發(fā)聲，為疫情期全體受影響的租客提供租金補貼的企業(yè)。
2月13日，蛋殼再次做出回應(yīng)，表示將加碼優(yōu)惠政策，續(xù)租租客的首月租金立減50%，住滿6個月后再返20%的月租金。另外，在優(yōu)惠活動基礎(chǔ)上，租客將額外享受專屬疫情補貼。武漢地區(qū)，住滿1個月后將返還100%月租金;非武漢地區(qū)，住滿1個月后返還50%月租金。
2月17日蛋殼公寓通過官方微信推送了《致廣大房東的真心話》。對網(wǎng)友質(zhì)疑的“強制免租”“兩頭吃”等問題再次進行回應(yīng)，表示向房東尋求的免租期愛心支持，全部用于對租客的補貼。
2月20日，蛋殼公寓又向房東公布了“蛋殼房東支持計劃”，提供了多種免租期支持和返還方案，其中包括合同期滿時返還一個月房租、分期返還一個月房租等。
3月2日，蛋殼公寓官方發(fā)布消息，自3月1日，租戶申請的疫情補貼已陸續(xù)發(fā)放至App錢包中，可用于支付租金、服務(wù)費等App賬單，但不支持提現(xiàn)。
——應(yīng)該說，事情解決到這個程度，基本上蛋殼在自己可以付出的最大誠意與成本之間，達到了租客和房東之間的平衡。
但是，蛋殼很委屈，因為長租公寓行業(yè)，本質(zhì)上是一個民生服務(wù)&機構(gòu)化租賃平臺，它既不擁有房源也不能拿捏客戶，疫情的突然爆發(fā)給各行各業(yè)都造成了困難，大多數(shù)人持理解甚至支持的態(tài)度，對于長租公寓，輿論卻明顯帶有“口誅筆伐般”的不公待遇。
說其想發(fā)國難財，有些危言聳聽了。平臺做出了大量的努力，試圖為更多人提供幫助，但卻沒有被理解。理性思考一下，在當(dāng)下敏感時期，作為行業(yè)頭部企業(yè)，蛋殼公寓會往槍口上撞么?
對于剛美股上市不久的蛋殼公寓來說，此時品牌形象和命一樣重要。
二、租售同權(quán)的未來，長租公寓仍然被需要
本質(zhì)上，作為行業(yè)代表的蛋殼公寓也是一家企業(yè)，一家在“租售同權(quán)”的國家級戰(zhàn)略嘗試下的全新的公司。用“口誅筆伐”的方式對待一家運營的公司，確實有失公允。
今年的疫情之下，各個城市都出現(xiàn)了“無房者遣返”的極端事件。
很多外來務(wù)工人員的遭遇可謂字字泣血↓↓↓
一場疫情，就讓人覺得房產(chǎn)，不僅是心理需要，已經(jīng)是真切的立身之本。
而“租售同權(quán)”真的有很長的路要走。但是，當(dāng)考察國外時，才會發(fā)現(xiàn)，租售同權(quán)將會是未來地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢，也是未來解決民生、解決人才流動的必不可少的環(huán)節(jié)。
所以，此次疫情，給國家、給行業(yè)、給每個人帶來的思考，除了公共管理和公共衛(wèi)生以外，還必須考慮——租售同權(quán)要怎么走?
以長租公寓行業(yè)為例，此次問題迭出究竟是因為行業(yè)不該存在，還是行業(yè)發(fā)展的不完善?
答案顯然是后者。
假設(shè)長租公寓行業(yè)成熟完善，各地針對零散房東對“房客”監(jiān)控的通知便不復(fù)存在，因為長租公寓統(tǒng)一管理下的諸多房源，可以有效的和物業(yè)、街道合作，做好疫情監(jiān)控和防治;
假設(shè)長租公寓行業(yè)成熟完善，非疫情爆發(fā)區(qū)的全國其他區(qū)域，務(wù)工人員完全可以正常復(fù)工，租房的清潔、消毒工作可由長租公寓同步處理完畢，減少社會單點管理成本;
即便在疫情區(qū)，發(fā)展成熟的長租公寓，甚至可以成為滯留人員、其他不便出城人員的安置點。
——總之，一個成熟的長租公寓行業(yè)，為市場補充的可住房源的貢獻，在資源集中的特殊時期是無法想象的絕對大的助力，更是在特殊時期，對已經(jīng)一再壓縮、妥協(xié)的民生訴求的積極補充。
這就是我們?yōu)椤暗皻ぁ睘榇淼拈L租公寓行業(yè)叫屈的原因，因為這原本是一個對民生有價值、甚至可以在特殊時期發(fā)揮特殊功能的行業(yè)，僅僅因為在發(fā)展的初期遭遇了較大的外部困難，而全盤否定這個行業(yè)，這不僅不公平，更不科學(xué)。
這更應(yīng)該讓我們反思：中國這樣一個萬億級租賃市場的龐大規(guī)模，需要一個有價值的服務(wù)機構(gòu)，向上解決房東問題，向下解決租客問題。
三、長租公寓的未來，行業(yè)領(lǐng)頭羊必須“領(lǐng)頭”
未來，中國的經(jīng)濟只要還在發(fā)展，“住房”和“租房”就同等被需要，這樣看來，眼下雖有重重困難，長租公寓行業(yè)也被迫成長，到了即便是合著血、頂著委屈、冒著風(fēng)險，也一定要成長的時機。
目前長租公寓行業(yè)的現(xiàn)狀是，無論是分散式還是集中式公寓，公寓市場的各個玩家，并非是單純的二房東、租賃中介，其本質(zhì)是專業(yè)化、機構(gòu)化的房屋或者物業(yè)管理公司。
盡管在物業(yè)管理模式下，企業(yè)盡管無需像房企一樣先期開發(fā)或購買物業(yè)，但在接受業(yè)主委托承擔(dān)管理者責(zé)任的同時，需要投入大量的資金用于房屋的裝修改造，同時還需要承擔(dān)空置期的風(fēng)險。
由于租金回報周期長，一些盈利方式尚不清晰、產(chǎn)品同質(zhì)化問題尚未解決的品牌公寓，就不可避免的會有擴張失序、空置率過高、甚至為了拓展房源不惜采用“高收低出”的策略。
顯然，行業(yè)的生存、發(fā)展和變革，永遠是有誠意深耕行業(yè)者去思考解決。
首先，需要解決資金問題，打通資本市場。優(yōu)質(zhì)的金融資本資源，有助于增強長租公寓企業(yè)先進的經(jīng)驗、管理技術(shù)和團隊打造，為未來業(yè)務(wù)發(fā)展提供強大支撐。蛋殼作為目前規(guī)模、市值最大的在美上市長租公寓品牌，自然也在探索中給出自己的答案。
以海外長租公寓的主流運營模式為例：
美國最大的長租公寓運營商是EQR(Equityresidential properties)，市值規(guī)模近230億美元。EQR 通過收購成熟物業(yè)，并自己持有物業(yè)長期租賃經(jīng)營。在融資方面，EQR能夠規(guī)模化擴張，背后與美國發(fā)達的房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)市場有密切關(guān)系。
蛋殼選擇在美股上市，是否有向行業(yè)成熟模式學(xué)習(xí)、在更容易接受長租公寓模式的資本市場尋求合作的意向?至少，蛋殼選擇在熟悉行業(yè)運作的資本地上市，證明了后期它想在一片真正支持、理解長租公寓的土壤里成長，再回饋于國內(nèi)廣袤的市場。
其次，提高行業(yè)門檻。但凡踏踏實實做長租的企業(yè)，心里都覺得冤，幾十顆老鼠屎壞了一鍋粥。行業(yè)完善體系規(guī)則的缺位，經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展，讓長租平臺在近幾年的發(fā)展中也付出了很大的代價，但也加速了規(guī)則的建立。
得幸的是，2019年12月13日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、公安部、國家市場監(jiān)督管理總局、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會、國家互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室等六部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》。其中，第九條明確提出加強對“高進低出”(支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金)的監(jiān)管;還要求控制房屋租賃行業(yè)“杠桿率”，租金貸收入占比不得超過30%。
既然國內(nèi)的監(jiān)管部門已經(jīng)意識到長租公寓二房東模式存在的巨大風(fēng)險并且開始整頓市場，對于長租公寓行業(yè)而言，可以避免無序無謂的競爭、傾軋、占據(jù)市場，加速洗牌，淘汰掉不負責(zé)任、資源薄弱的小公司，也通過這些行動來改善“長租公寓”在人們心中的負面形象(畢竟大部分的長租公寓暴雷是小公司為主，品牌公司卻受其連累)。
業(yè)內(nèi)認為，2020年，長租公寓行業(yè)競爭將以運營為王，重點建立房源獲取能力、品質(zhì)管控能力、供應(yīng)鏈管理能力、客戶獲取能力、效率運營能力。如此才能提升運營水平，在市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢。
租客呢?他們的需求依然簡單，關(guān)心價格、地段。考慮安全性，則更要選擇大品牌去規(guī)避風(fēng)險。他們依然在支持這個行業(yè)，努力追求自己想要的生活!
結(jié)束語
一個成熟的房地產(chǎn)市場，應(yīng)該是房地產(chǎn)買賣市場和房地產(chǎn)租賃市場并重的市場。
長租公寓既是租賃信息服務(wù)平臺，更是房產(chǎn)增值服務(wù)平臺。這樣一個平臺的存在，將有效降低交易成本，在房東與租客之間創(chuàng)造雙方價值，也將良性促進著中國租賃市場的發(fā)展。
面對當(dāng)前行業(yè)的困局，我們不應(yīng)抱著“一棍子打死”的態(tài)度。當(dāng)下中國好幾億人都在租房，讓他們有尊嚴地生活在城市，這將是未來很長時期內(nèi)，長租公寓企業(yè)需要努力的方向!行業(yè)趨勢也很明顯，誰能抓住中國租客們的心，誰就贏得了未來!
好在長租平臺行業(yè)像 “蛋殼公寓”這樣的頭部企業(yè)已經(jīng)在做出努力，直面行業(yè)「痛點」，迎難而上。同時政府政策與市場也應(yīng)共同發(fā)力，扶持新興行業(yè)走得更遠，更穩(wěn)健。
我們要看到春天在望，沒有邁不過去的坎。長租公寓的創(chuàng)業(yè)者們，也要繼續(xù)努力!
