3月，共有廣東廣州、山東濟(jì)南、陜西寶雞、浙江海寧四地遭遇松綁政策“一日游”，這也是近期單月政策“碰壁”次數(shù)最多的月份。
3月步入尾聲，樓市傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”也明顯失約—中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年3月，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的17個(gè)一二三線代表城市新房成交量同比下降了24.1%。
為挽救樓市低迷行情，地方紓困樓市動(dòng)作頻頻。
時(shí)代周報(bào)記者不完全梳理，整個(gè)3月，共有上海、廣州、深圳、武漢、蘇州、南京等19地圍繞公積金緩繳、放寬房企預(yù)售監(jiān)管、完善社保繳納時(shí)間認(rèn)定、優(yōu)化人才落戶等多個(gè)方面出臺(tái)穩(wěn)樓市政策。同時(shí)，相較2月著力支持房企運(yùn)營(yíng)，3月更多樓市紓困政策調(diào)整聚焦在了提振需求。
但也有不少地方政策出現(xiàn)了觸碰“紅線”的現(xiàn)象。3月，共有廣東廣州、山東濟(jì)南、陜西寶雞、浙江海寧四地遭遇松綁政策“一日游”，這也是近期單月政策“碰壁”次數(shù)最多的月份。
“所有一日游政策的背后，是疫情壓力下地方政府對(duì)調(diào)控底線的頻頻試探，也是中央層面對(duì)‘不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段’的堅(jiān)決表態(tài)。”克而瑞地產(chǎn)研究中心的一份研報(bào)指出。
3月27日，海寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，“非海寧戶籍居民購(gòu)房不受限購(gòu)政策約束”這個(gè)當(dāng)時(shí)發(fā)布的措施，實(shí)際上是當(dāng)?shù)嘏e辦“云上房博會(huì)”活動(dòng)期間的一個(gè)促銷(xiāo)措施。“我們出臺(tái)該政策的動(dòng)機(jī)很單純，住建局領(lǐng)導(dǎo)層也是知道的。”該負(fù)責(zé)人稱(chēng)。
對(duì)此，北京大學(xué)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究中心主任蘇劍對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，“中央明確要求的內(nèi)容，比如‘房住不炒’‘穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期’，將會(huì)是政策變動(dòng)的底線�！�
試探監(jiān)管底線
盡管各地售樓處的人流陸續(xù)顯現(xiàn)出復(fù)蘇的跡象，但市場(chǎng)難以擺脫疫情“冷氣”，無(wú)論是出于刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還是填補(bǔ)財(cái)政缺口的需要，地方都按捺不住想要調(diào)整樓市政策的心。
3月24日下午，一則海寧樓市限購(gòu)政策暫時(shí)松綁的消息不脛而走。消息稱(chēng)，3月25日至4月24日云上房博會(huì)期間，非海寧戶籍人口在海寧限購(gòu)一套住房政策暫不執(zhí)行。換句話說(shuō)，非海寧戶籍在海寧可以買(mǎi)多套房。
然而，巨大的輿論反響，讓該優(yōu)惠政策不得不在公布后僅僅一個(gè)半個(gè)小時(shí)就被緊急撤回。
時(shí)代周報(bào)記者了解到，目前海寧市仍然執(zhí)行限購(gòu)政策。該政策為2017年頒發(fā)，主要包括在海寧市范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房。
“海寧放松（限購(gòu)）一個(gè)月的做法比較特殊，此前全國(guó)范圍并未有過(guò)調(diào)控政策臨時(shí)放松的先例�！蓖呒瘓F(tuán)首席分析師張宏偉當(dāng)時(shí)曾直言：“如果市場(chǎng)反應(yīng)不大，可能一個(gè)月后海寧限購(gòu)政策會(huì)直接取消，其他三四線城市也會(huì)跟進(jìn)�！�
廣泛的輿論關(guān)注消除了這一可能。隔日（3月25日），海寧市住建局還發(fā)布了《2020年全市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作要點(diǎn)》，重申“房住不炒”。
“政策發(fā)布之后，網(wǎng)上評(píng)論很多。為了避免引起過(guò)度解讀，我們最后撤回了這一政策�！鼻笆龊幨凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)解釋道，“但未來(lái)政策如何，還要看接下來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)情況。如果下半年仍受疫情影響，樓市下滑明顯，不排除會(huì)出臺(tái)政策進(jìn)行調(diào)整。但如果下半年市場(chǎng)火爆，房地產(chǎn)調(diào)控政策也將會(huì)持續(xù)，甚至?xí)鼑?yán)厲。”
而在海寧之前，廣州、寶雞、濟(jì)南三地也在3月份曾上演政策“一日游”，但原因卻不甚相同。據(jù)悉，廣州市的政策提及了“商服類(lèi)項(xiàng)目不再限定銷(xiāo)售對(duì)象”，被市場(chǎng)認(rèn)為是率先解禁商住；寶雞市的政策則包含“降低首套房貸款首付比例”；濟(jì)南和海寧的政策類(lèi)似，均涉及“松綁限購(gòu)”。至于“一日游”背后的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，收回的基本都是因?yàn)槲⒄{(diào)力度過(guò)大，即大多是刺激市場(chǎng)而非穩(wěn)定市場(chǎng)的政策。
拉鋸仍將繼續(xù)
對(duì)于目前樓市的恢復(fù)程度，張宏偉向時(shí)代周報(bào)記者指出，當(dāng)前只是局部地區(qū)的售樓處來(lái)訪量、網(wǎng)簽量恢復(fù)了正常。如果要看全盤(pán)，預(yù)計(jì)到4月中下旬，非湖北地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以恢復(fù)正常交易，但要真正實(shí)現(xiàn)交易量的恢復(fù)，則還要等到五六月份。
在此背景下，“各地頻頻試探監(jiān)管底線也說(shuō)明了四個(gè)非常值得關(guān)注的問(wèn)題，”蘇劍表示，“一是各地經(jīng)濟(jì)形勢(shì)非常嚴(yán)峻；二是各地缺乏房地產(chǎn)之外的刺激經(jīng)濟(jì)的辦法；三是各地財(cái)政吃緊，急需土地財(cái)政彌補(bǔ)，這對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、甚至向暖提出了要求；四是當(dāng)前中央的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控基調(diào)絲毫沒(méi)有松動(dòng)的意思，而地方則明顯是在自身需要和中央要求之間搖擺。”房地產(chǎn)一直都是一塊“誘人的蛋糕”。
東北財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)戰(zhàn)略與政策研究中心主任周天勇展示了一份數(shù)據(jù)，從2000―2019年，全國(guó)商品房累計(jì)銷(xiāo)售收入額為1152670億元，其中政府出讓金、稅費(fèi)就占了61.83%。
具體到地方，以海寧為例，2019年全年，海寧市全市一般公共預(yù)算收入97.02億元，其中土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收達(dá)32.78億元，占一般公共預(yù)算收入的33.79%。同時(shí)，2019年全年，海寧市國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入為152.78億元，是一般公共預(yù)算收入的1.57倍。
但2020年1―2月，海寧市土地相關(guān)財(cái)政收入減收明顯。1―2月，海寧市一般公共預(yù)算收入29.48億元，其中土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收為14.25億元，占比達(dá)48.33%。但與此同時(shí)，1―2月海寧市政府性基金收入僅為8.71億元，其中國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入7.09億元—這是海寧市鮮有的土地出讓收入不及一般公共預(yù)算收入的情況。
疫情重壓之下，是否應(yīng)當(dāng)動(dòng)用房地產(chǎn)這個(gè)“工具”，中央決心明顯。克而瑞地產(chǎn)研究中心分析指出，近期中央部門(mén)多次重申了“房住不炒”，從金融角度來(lái)看，盡管2月1年期、5年期LPR利率皆有所下調(diào)，3月16日央行定向降準(zhǔn)釋放長(zhǎng)期流動(dòng)資金5500億元，但仍屬“精準(zhǔn)滴灌”，且抑制房地產(chǎn)金融化、泡沫化仍是重中之重—整體來(lái)看，“房住不炒”的政策主基調(diào)絕不會(huì)因短期疫情影響而改變。
但地方試探難以就此打住。在中央與地方利益訴求存在差異、財(cái)政事權(quán)財(cái)權(quán)存在錯(cuò)配的制度背景下，“我們有理由相信，這樣的博弈還會(huì)不斷出現(xiàn)，海寧絕不會(huì)是最后一個(gè)‘試圖吃螃蟹的人’�！笨硕鸬禺a(chǎn)研究中心直言。
來(lái) 源：時(shí)代周報(bào)
編 輯：liuy
