房訊網(wǎng)訊 一場突如其來的新冠肺炎牽動(dòng)著全國人民的心，更給中國的經(jīng)濟(jì)和企業(yè)帶來了許多不確定性和挑戰(zhàn)，但同時(shí)也蘊(yùn)含著新的商業(yè)機(jī)遇。
疫情發(fā)生以來，文旅地產(chǎn)及上下游企業(yè)同樣損失嚴(yán)重，經(jīng)營受阻業(yè)績停滯。疫情之下，對文旅地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)會(huì)產(chǎn)生多大的影響和沖擊？文旅地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者應(yīng)該怎樣應(yīng)對和反思？對文旅地產(chǎn)市場有何預(yù)測和展望？
為此，房訊網(wǎng)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)聯(lián)合發(fā)起新文旅50人專題采訪行動(dòng)，邀請50位行業(yè)專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)者、研究機(jī)構(gòu)、商會(huì)領(lǐng)導(dǎo)展開專題采訪，圍繞疫情應(yīng)對、營銷策劃、未來趨勢等話題為文旅地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展提供真知灼見和理性思考。
3月31日，針對疫情對文旅地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的影響反思、應(yīng)對建議、預(yù)測展望等問題，房訊網(wǎng)采訪了思凱來文旅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)董事長李濤。
思凱來文旅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)董事長 李濤
根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，疫情中的經(jīng)濟(jì)生活，對于大經(jīng)濟(jì)環(huán)境而言，影響有限。所以后續(xù)的商務(wù)活動(dòng)、人們的休閑活動(dòng)還有反彈的機(jī)會(huì)，在這過程中，企業(yè)應(yīng)抓住機(jī)會(huì)，讓產(chǎn)業(yè)活躍起來，讓經(jīng)營活動(dòng)逐步走上正軌。
結(jié)合目前危機(jī)和新的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生的巨大不確定性和挑戰(zhàn)，利用當(dāng)前階段，考慮清楚未來戰(zhàn)略性的重新布局，顯得尤為重要。其實(shí)，此次疫情也給了行業(yè)更多時(shí)間從不同角度進(jìn)行更審慎的評估和更深入的思考，大家對于文旅地產(chǎn)抵抗不確定性風(fēng)險(xiǎn)的考量，有了更加深刻的認(rèn)知。
此外，對于商業(yè)模式的健康性、安全性，大家議論得也比較多。在抗疫過程中，經(jīng)濟(jì)生活基本停擺，但以家庭為單元的最基本的生活方式又重新凸顯，人們有更多時(shí)間思考健康生活的意義，同時(shí)也接受了一些新的生活方式，如線上教育、線上辦公等，這種線上獲取信息的生活方式，在這次特別的歷史時(shí)期，讓大家有了更深的理解。
經(jīng)過思考，我們也提出了一些問題，什么樣的文旅地產(chǎn)是更加健康、更加可持續(xù)、更加適應(yīng)未來政治、經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的？文旅地產(chǎn)實(shí)際上是通過物質(zhì)性產(chǎn)業(yè)手段帶給人們精神性享受的地產(chǎn)形式，什么樣的物質(zhì)手段是健康有價(jià)值的，更經(jīng)得起考驗(yàn)，在未來產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟(jì)升級(jí)發(fā)展中更有活力？什么樣的精神文化內(nèi)容在城市生活、消費(fèi)升級(jí)中是人們最需要的？這些都是從業(yè)者在本階段需要審慎思考的問題。
城市新文旅是增量中的重要表現(xiàn)類別
中國正處在城鎮(zhèn)化百分之六七十的程度，未來還有10%的升級(jí)空間，尤其大城市群的發(fā)展，讓中國又誕生了近20個(gè)千萬級(jí)以上的大城市群。城市群是未來最后10%新增量的產(chǎn)業(yè)發(fā)展重要承接區(qū)域，在這些區(qū)域，還有一些比較大的新的城鎮(zhèn)增量開發(fā)，在這些新城當(dāng)中，新的活力能量驅(qū)動(dòng)中心已經(jīng)潛移默化地發(fā)生了轉(zhuǎn)變。
早先的文旅地產(chǎn)主要是通過投資大型主題娛樂等核心引擎型項(xiàng)目帶動(dòng)該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)集聚，這種集聚效應(yīng)是城市所需，也是城鎮(zhèn)化和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需。但是在新時(shí)代和新經(jīng)濟(jì)背景下，集聚的產(chǎn)業(yè)和內(nèi)容將會(huì)發(fā)生根本性變化。
也就是說，從娛樂、主題公園等這些更物質(zhì)性的內(nèi)容，展現(xiàn)更豐富、更有機(jī)的歸于城市本體的新型商業(yè)、文化、教育、體育、健康、科技創(chuàng)新等產(chǎn)業(yè)魅力元素、城市開放空間生態(tài)，這種未來新的要素構(gòu)成將取代過去老的機(jī)械式的要素構(gòu)成，而集聚模式將升級(jí)為更有機(jī)的模式。
由于土地比較稀缺，政府對于新項(xiàng)目的期待值越來越高，希望這些項(xiàng)目一方面能夠帶來新業(yè)態(tài)的投資，一方面能夠創(chuàng)造新型地區(qū)消費(fèi)中心，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和其他產(chǎn)業(yè)集聚。這是城鎮(zhèn)化升級(jí)和新型消費(fèi)升級(jí)中新的使命。
文旅地產(chǎn)在這樣一個(gè)大前提下會(huì)誕生一些新的內(nèi)容。同時(shí)，中央對于房地產(chǎn)、對于土地金融政策越來越嚴(yán)格，且對于地產(chǎn)比較限制的大金融環(huán)境也和過去有了很大差別，再加上城市和消費(fèi)人群新的需求，城市新文旅會(huì)是一個(gè)在增量中的重要表現(xiàn)類別，一個(gè)創(chuàng)新的重要熱點(diǎn)區(qū)域。
再把研究聚焦在國際文化旅游休閑的成功區(qū)域，可以看到這些區(qū)域并不是一個(gè)龐大的資產(chǎn)業(yè)態(tài)堆積或者累加，而是一個(gè)有機(jī)構(gòu)成，不論是悉尼達(dá)令港，還是倫敦西區(qū)泰晤士河南岸，世界范圍內(nèi)的城市文化旅游，都可以看到文化休閑集聚區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚方式的多種多樣，其中很多并不是靠很大的業(yè)態(tài)，而是能夠與城市生活融合得非常好的可持續(xù)業(yè)態(tài)。
這些業(yè)態(tài)的集聚吸引消費(fèi)者反復(fù)到訪，遠(yuǎn)比主題公園帶來的價(jià)值更多。實(shí)際上，文旅休閑產(chǎn)業(yè)這種新的集聚效應(yīng)本身沒變，變的是內(nèi)容，可以容納更多的新型產(chǎn)業(yè)，形成更多的新型消費(fèi)中心，而商業(yè)和產(chǎn)業(yè)的成功，又推動(dòng)了整個(gè)城市文化和品牌的良性發(fā)展。
這樣一個(gè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)模型一定會(huì)在中國出現(xiàn)，最開始由于資本率先進(jìn)入可能會(huì)采取一些比較容易的通道模式，這個(gè)模式如果改變會(huì)回歸產(chǎn)業(yè)發(fā)展的本身客觀規(guī)律，在這一過程中有很多新型產(chǎn)業(yè)模型誕生，與未來城市新文旅項(xiàng)目發(fā)生更密切的連接，是綜合很多要素的定制化發(fā)展的結(jié)果。
同時(shí)，和城市人性化的空間、更宜居的空間、生態(tài)的空間、建筑內(nèi)外環(huán)境等形成系統(tǒng)化的構(gòu)成的創(chuàng)新，成為更可持續(xù)、更有層次、更有深遠(yuǎn)價(jià)值的帶給人們更多元體驗(yàn)和更廣義內(nèi)涵的新型項(xiàng)目，會(huì)在未來大城市群或者二線一些主要城市廣泛誕生，這就是城市新文旅。
今年3月13日，國家發(fā)改委、財(cái)政部和工信部等23個(gè)部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)容提質(zhì)加快形成強(qiáng)大國內(nèi)市場的實(shí)施意見》，指出重點(diǎn)推進(jìn)文旅休閑消費(fèi)提質(zhì)升級(jí)，構(gòu)建文旅多產(chǎn)業(yè)多領(lǐng)域融合互通的休閑消費(fèi)體系，建設(shè)文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展示范區(qū)。
可見，拉動(dòng)內(nèi)需市場，創(chuàng)建一批國家級(jí)和地區(qū)級(jí)的消費(fèi)中心，是當(dāng)前刺激國內(nèi)消費(fèi)的重點(diǎn)所在。而文旅地產(chǎn)作為新型集聚產(chǎn)業(yè)，將是主要載體和主要推動(dòng)力。
城市更新與文旅結(jié)合驅(qū)動(dòng)存量市場
城市新文旅針對的是最后10%的增量，其實(shí)城鎮(zhèn)化達(dá)到百分之七八十以后基本就告一段落了，往后會(huì)進(jìn)入存量市場。存量市場基本上以城市更新驅(qū)動(dòng)，實(shí)際上也與歐美等國家發(fā)展路徑一樣，當(dāng)新增量基本完成以后，整個(gè)城市發(fā)展就進(jìn)入城市更新升級(jí)中。
城市更新，就是從簡單的增量市場進(jìn)入存量市場的探索，從存量市場尋找可創(chuàng)造的空間。因?yàn)檫^去城鎮(zhèn)化是一個(gè)量化的過程，很多城市雖然發(fā)展起來了，但是其文化內(nèi)涵、社區(qū)環(huán)境、區(qū)域潛在價(jià)值等很多都未被充分挖掘出來，還停留在一個(gè)膚淺的階段。隨著現(xiàn)代城市轉(zhuǎn)型和人們對于城市文化生態(tài)宜居產(chǎn)業(yè)各種各樣新需求的誕生，城市更新在存量中的升級(jí)非常重要。
而升級(jí)有多種產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)形式，可以是微改造，也可以是整個(gè)片區(qū)的系統(tǒng)化改造。但不管怎樣，文化、旅游、教育、藝術(shù)等文化類、休閑類、創(chuàng)意類的產(chǎn)業(yè)一定是城市更新中最核心的內(nèi)容。而這些新內(nèi)容不能簡單地稱為商業(yè)地產(chǎn)，它實(shí)際上是一種文化，一種新型城市更新中文旅商的結(jié)合，內(nèi)容可以很多元。目前這個(gè)市場非常巨大，大灣區(qū)、長三角等部分城市已經(jīng)在這方面進(jìn)行了一些比較大范圍的實(shí)踐。
實(shí)際上，城市更新也是對過去快速城鎮(zhèn)化的糾偏，或者說補(bǔ)充，因?yàn)樵诋?dāng)初"快速"的過程中很多內(nèi)容都沒來得及更有品質(zhì)地打造，所以其實(shí)我國很多城市都非常需要"更新"。且這類項(xiàng)目有個(gè)好處，因?yàn)槠渌趨^(qū)域的經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)、產(chǎn)業(yè)格局已經(jīng)初步形成，城市更新只是在其中做一個(gè)升級(jí)，所以投資風(fēng)險(xiǎn)相對較小，卻容易帶來錦上添花的效果。
尤其在研究很多歐美發(fā)達(dá)國家城市更新項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，城市更新與文旅地產(chǎn)聯(lián)系密切，很多城市更新項(xiàng)目更新的并不是物理性的空間，而是借助物理性的空間提升發(fā)展機(jī)會(huì)，利用其過去的文化歷史產(chǎn)業(yè)基底和傳承，與新型產(chǎn)業(yè)、新的城市物理空間融合，帶給城市新的資產(chǎn)、新的形象、新的生活。如倫敦國王十字、巴特西電站綜合改造項(xiàng)目等。
說到底，文旅產(chǎn)業(yè)面對的不僅是10%的增量，還有很大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，同時(shí)針對更大的城市更新，文旅地產(chǎn)也有更多的新的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域值得我們?nèi)パ芯俊?/P>
新康旅和新旅居未來將強(qiáng)勢爆發(fā)
此次疫情令人們更加重視健康，未來結(jié)合新的城市人口老齡化，輻射廣泛的健康產(chǎn)業(yè)與文旅可以很好的融合，產(chǎn)生爆發(fā)式增長。尤其城市群周邊，在駕車一兩個(gè)小時(shí)的區(qū)域，結(jié)合較好的生態(tài)環(huán)境，再加上逆城鎮(zhèn)化不可避免的趨勢，這些區(qū)域會(huì)成為新剛需。
且隨著科技的發(fā)展，人們生活方式、出行方式、工作方式也發(fā)生了相應(yīng)變化。同時(shí)，隨著教育、體育、健康、養(yǎng)老、城市休閑和度假等產(chǎn)業(yè)的增長，都會(huì)推動(dòng)逆城鎮(zhèn)化的發(fā)展。而隨著一些農(nóng)用集體土地的釋放，逆城鎮(zhèn)化有了載體，形成了新的需求，而這個(gè)需求是過去相對簡單的旅游地產(chǎn)所缺乏的，會(huì)催生一批新的康養(yǎng)旅居產(chǎn)品或者城市微度假產(chǎn)品，而且這些產(chǎn)品一定是與城鎮(zhèn)化最后的10%相輔相伴相生的。
作為文旅地產(chǎn)的分支，這些產(chǎn)品將成為疫后投資熱點(diǎn)區(qū)域，同時(shí)也與很多文旅特色小鎮(zhèn)戰(zhàn)略布局形成更好的結(jié)合。其實(shí)，現(xiàn)在浙江、大灣區(qū)等都已經(jīng)出現(xiàn)了這樣的產(chǎn)品。而且可以預(yù)見，未來將有更多企業(yè)進(jìn)入該區(qū)域，探索其中的地產(chǎn)內(nèi)容。
來源：房訊網(wǎng)
