自古居不易。
事關(guān)“衣食住行”中花銷最大的“住”,長租公寓在時(shí)代洪流和資本追捧中站上了風(fēng)口。幾年成長后,長租公寓規(guī)模日益壯大,卻也陷入愈來愈深的虧損泥潭,爆雷亂象頻發(fā)。
眼下上百萬間的長租公寓,早已與龐大的租戶群體和金融機(jī)構(gòu)深度綁定,一旦爆雷,租戶們成了最大的“犧牲品”。
在復(fù)雜難解的背景下,長租公寓迎來了史上最嚴(yán)格監(jiān)管。
12月25日,住建部等六部委發(fā)文,明確了“租金貸”收入占比不能超過租賃企業(yè)租金收入的三成等。
對于目前還處于大規(guī)模虧損狀態(tài)的長租公寓企業(yè)而言,這無異于當(dāng)頭一棒。
01
“二房東”難賺錢
“二房東”的生意成為國內(nèi)又一風(fēng)口后,中介、開發(fā)商等蜂擁而入,不過風(fēng)口很快成為風(fēng)口浪尖。
從規(guī)模上看,中國目前的長租公寓企業(yè),大多屬于“中介系”,如自如、青客公寓、蛋殼公寓等,以輕資產(chǎn)的投資模式為主,通過租賃協(xié)議從業(yè)主手里獲得零散房源,進(jìn)行統(tǒng)一改造裝修后,配以運(yùn)營管理及服務(wù),然后轉(zhuǎn)手出租,賺取的是房租差價(jià)和服務(wù)費(fèi)。
數(shù)據(jù)顯示,赴美上市的“中介系”代表蛋殼公寓和青客,2019年三季報(bào)分別虧損25.15億元和3.73億元,較上年同期虧損分別擴(kuò)大109.35%和15.12%。
偏重資產(chǎn)操作的“房企系”這一頭也并不順利,龍湖冠寓原CEO韓石曾于2017年表示,三年內(nèi)不考慮長租公寓的盈利問題,萬科總裁祝九勝也曾表示,長租公寓在經(jīng)營上確實(shí)存在壓力,但即使虧損也會(huì)在股東可接受的范圍內(nèi)。
可以說整個(gè)長租公寓行業(yè),都還在摸索著前進(jìn)。
從已有數(shù)據(jù)來看,過高的成本和有限的收入模式,是“中介系”虧損的直接原因。
以蛋殼公寓為例,其2017年、2018年和2019年1-9月(以下簡稱“近三個(gè)報(bào)告期”)總成本占收入比重分別為141.7%、151.8%和151.3%,其中租賃成本、利息支出、折舊攤銷和銷售費(fèi)用成為大頭。
首先是占比最大的租金成本,即向業(yè)主支付的租金。蛋殼公寓近三個(gè)報(bào)告期的租金成本不僅絕對值大幅增長,占收入比重也在不斷提高。目前接近90%的比重,基本上已經(jīng)將盈利的可能扼殺在了搖籃里。
都說瑞幸咖啡燒錢,但長租公寓真正燒起錢來,也毫不遜色。前者一杯杯咖啡的送,后者則一間間房的貼。
這樣的局面,主要是在前幾年野蠻生長時(shí)期,大量長租公寓企業(yè)采取“高收低租”的不合理競爭方式,以高于市場行情的價(jià)格從業(yè)主手里獲得房源,再以低于市場行情的價(jià)格租出去,搶占市場份額的同時(shí),也壓縮了自己的盈利空間。
占收入比重15.9%的利息支出,是“中介系”的另一個(gè)難題,而融資模式上的差異,是這個(gè)問題的關(guān)鍵。
美國已經(jīng)成熟的長租公寓企業(yè)EQR和AVB,長期維持40%-50%之間的資產(chǎn)負(fù)債率,國內(nèi)蛋殼公寓和青客當(dāng)前的資產(chǎn)負(fù)債率卻分別高達(dá)99.83%和132.83%。負(fù)債中除了大額預(yù)收賬款,銀行借款也是居高不下。
年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,三個(gè)報(bào)告期末,蛋殼公寓借款總額分別為9.38億元、30.73億元和47.01億元,其中短期借款和將到期的長期借款占借款總額的比重高達(dá)80%至96%,相比于長租公寓的經(jīng)營周期,屬于嚴(yán)重的“短貸長投”。
采取輕資產(chǎn)投資模式的“中介系”,目前只能通過風(fēng)投股權(quán)融資或者以未來的租金收入發(fā)行ABS進(jìn)行融資,金額和渠道都十分有限,資金成本和資本結(jié)構(gòu)自然受到影響。
但這是一個(gè)短期內(nèi)難以解決的問題。
占比15.8%的折舊攤銷,指的是蛋殼公寓拿到房源后進(jìn)行的前期裝修投入,在既定協(xié)議年限內(nèi)的分?jǐn)偨痤~。
相比“房企系”集中式長租公寓的裝修投入,“中介系”由于房源分散,且各個(gè)戶型和房屋具體情況不同,在裝修過程中的改造需求也不盡相同,規(guī)模效應(yīng)帶來單位成本下降短期內(nèi)還很難實(shí)現(xiàn)。
鏈家曾表示,當(dāng)前每年裝修分?jǐn)傉际杖氲谋戎卦?5%左右,與蛋殼公寓的數(shù)據(jù)十分接近,說明當(dāng)下頭部“中介系”在這個(gè)問題上區(qū)別并不太大。
從結(jié)果來看,以前由房東分散承擔(dān)的房屋裝修成本、空置成本和宣傳成本,被集中、放大之后,“二房東”似乎成了一門不賺錢的買賣。
而這種“不賺錢”的結(jié)果,反過來催生出了更多的問題。
02
“租金貸”急剎車
在整個(gè)過程中,“租金貸”和預(yù)收租戶的房租,成為企業(yè)“續(xù)命”和擴(kuò)張的關(guān)鍵。
以蛋殼公寓為例,公司與租戶簽訂合同時(shí),會(huì)通過更低的月租金鼓勵(lì)其使用“租金貸”作為付款方式。租戶在支付首月房租后,向合作銀行申請一筆金額為11個(gè)月房租之和的貸款,申請成功后,銀行將貸款一次性打給蛋殼公寓,租戶每月向銀行償還貸款,蛋殼公寓則定期向房東支付租金。
對蛋殼公寓來說,提前收到而尚未支付給業(yè)主的那部分房租,就成為了一個(gè)巨大的資金池,體現(xiàn)為“預(yù)收賬款”。
蛋殼公寓招股書顯示,截至2017年末、2018年末和2019年9月末,蛋殼公寓從金融機(jī)構(gòu)獲得的預(yù)收款分別為9.37億元、21.27億元和31.57億元,從居民手中獲得的預(yù)收款則分別為2.06億元、2.8億元和7.94億元。
這樣的好處在于,手頭不太寬裕的租戶,不用因?yàn)檠阂桓度⒀阂桓读淮涡蕴统龃罅楷F(xiàn)金;而蛋殼公寓,則可以用這部分“未來的房租”作為杠桿,用以增加房源、投入裝修,擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。
但問題在于,一旦長租公寓公司因資金鏈斷裂而無力向業(yè)主支付房租,那么業(yè)主就有權(quán)將租戶“掃地出門”,而此時(shí)的租戶不僅面臨重新找房的問題,很可能還需要繼續(xù)向金融機(jī)構(gòu)償還分期貸款,否則自己的信用記錄將受到影響。
在這樣的風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)疑聲中,“中介系”在2018年開始頻繁爆雷,從上海的“愛公寓”開始,到好租好住、愛家愛、優(yōu)租客、愷信亞洲,再到杭州鼎家和咖菲貓,皆是在資金鏈斷裂后出現(xiàn)運(yùn)營危機(jī),租戶成了最大的受害者。
跑路的跑路,交接的交接,長租公寓市場一片狼藉。
經(jīng)歷一輪洗牌,頭部玩家試圖流血上市,拓寬融資渠道。其中青客已經(jīng)成功赴美股上市,蛋殼公寓也早已提交了招股書。
亂象之下,監(jiān)管出手。
12月25日,六部委出臺(tái)文件,控制租金貸,防止形成資金池。例如,不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求租客使用“租金貸”,同樣不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)租客使用“租金貸”。
文件明確,“租金貸”收入占比不能超過租賃企業(yè)租金收入的三成。
而從蛋殼和青客的數(shù)據(jù)推測,2019年前9個(gè)月,蛋殼租金貸占收入的比重(以從金融機(jī)構(gòu)、租戶手中獲得預(yù)付款數(shù)據(jù)簡單測算)大致為80%,而青客2019年上半年為69%,都大于三成。
監(jiān)管的這一要求相當(dāng)于掐掉了“中介系”很大一部分的收入源頭。如果說原來的虧損是“流血”,那此后的虧損,怕是要以“血崩”來形容。
03
“流血后遺癥”
為了擺脫虧損,長租公寓企業(yè)在提高收入和降低成本上其實(shí)下了不少“功夫”。
對提高收入來說,最重要的“n+1”,即增加隔斷房,讓每套房出租的房屋數(shù)增加,即使每個(gè)房間的租金有所降低,但收到的租金總額是增加的。
這種普遍存在的隔斷房,在市場上卻一直飽受爭議。雖然單間的租金有所下降,經(jīng)濟(jì)條件有限的租戶,能夠以更低的價(jià)格租到心儀的房子;但由于居住人數(shù)增加,提高了該區(qū)域的居住密度和管理難度,改變房屋結(jié)構(gòu)也會(huì)帶來一定的安全隱患。
2017年底,大興火災(zāi)之后北京多次推動(dòng)拆除違建的隔斷房。
自如的業(yè)務(wù)員小澤告訴市界,今年7月份開始,天通苑、回龍觀地區(qū)開始大規(guī)模拆除隔斷,成為繼2017年大興失火、大規(guī)模隔斷房被強(qiáng)拆后的又一次嚴(yán)格整頓。
蛋殼公寓針對隔斷房的問題,在今年12月3日回應(yīng)稱,一直在配合相關(guān)部門要求積極自查自改,并及時(shí)做好租客的安置工作。
除了“n+1”之外,每年漲房租,是“中介系”提高收入的另一個(gè)重要方式。
公開信息顯示,蛋殼公寓和青客在與業(yè)主簽訂租房協(xié)議時(shí),合同期限分別為4-6年和5年以上,而與租戶簽訂的租房協(xié)議,期限通常為1年。這期間,“中介系”在鎖定了自己成本的同時(shí),必然也希望每年可以有一定上漲租金的空間,以此提高租金差價(jià),帶動(dòng)收入水平。
但每年的房租是不是能夠順利實(shí)現(xiàn)一定漲幅,還得看租約到期時(shí)的經(jīng)濟(jì)形勢。
租戶小王告訴市界,自己在蛋殼公寓的租約本應(yīng)于今年10月到期,因?yàn)閼械冒峒,有續(xù)約的打算。但卻被蛋殼公寓管家告知,如果續(xù)約,租金和服務(wù)費(fèi)都將有所上調(diào),合計(jì)每月將增加約300元的支出。
一個(gè)月后,小王發(fā)現(xiàn)自己似乎碰上了租賃淡季,不僅自如和蛋殼公寓的房源價(jià)格普遍有所下調(diào),還再次接到了蛋殼的客服電話,被告知可以不用上調(diào)租金,按原價(jià)續(xù)租1年。
看來這一波長租公寓漲價(jià)計(jì)劃,暫時(shí)被行情壓了下去。
除了提高收入,“中介系”在降低成本方面,也頗有一番努力,但不幸的是,房屋質(zhì)量成為了直接的犧牲品。
在獲得房源后,“中介系”會(huì)先統(tǒng)一進(jìn)行改造裝修,這部分材料優(yōu)劣暫且不論。此后一定時(shí)間的通風(fēng)期,在成為改善空氣質(zhì)量的必要條件時(shí),卻也在無形中增加了企業(yè)的投資成本——空置期每多一天,“中介系”就少收一天房租。
2018年8月,一篇《阿里P7員工得白血病身故 生前租了自如甲醛房》的文章在網(wǎng)上熱傳,將自如房甲醛超標(biāo)的問題推上風(fēng)口浪尖。
先后就職于蛋殼公寓和自如的業(yè)務(wù)員小東告訴市界,現(xiàn)在自如的房源都需要嚴(yán)格遵守30天的通風(fēng)期,但他所了解的其他“中介系”,由于沒有曝出過這么大的新聞,所以并沒有留置30天的通風(fēng)期,貼在門上的“已檢測”很多只是做做樣子而已。
一邊是虧損的企業(yè),在想盡辦法提高收入、降低成本,另一邊則是普通的租戶們,需要被維護(hù)的切身權(quán)益。如何平衡,成為一個(gè)問題,但絕不能通過惡意損害租戶利益得以實(shí)現(xiàn)。
04
“止血”之路漫漫
從近三個(gè)報(bào)告期的數(shù)據(jù)來看,蛋殼公寓的虧損不管是絕對值還是比例,都還在擴(kuò)大,青客的虧損比例雖然有所收窄,但仍高達(dá)41.55%,距離實(shí)現(xiàn)盈利都還有很長一段路要走。
自如業(yè)務(wù)員小東告訴市界,2018年“回天計(jì)劃”之后,新收房源再加隔斷,一旦被舉報(bào)查處,企業(yè)和業(yè)主將分別被罰款5萬元和3萬元,代價(jià)慘重。
在這樣的政策壓力下,自如內(nèi)部提出了“止血計(jì)劃”加以應(yīng)對。內(nèi)容主要包括兩條:一,與業(yè)主協(xié)商降低房租,否則毀約賠款;二,部分地區(qū)停止收房。
近期媒體報(bào)道,包括自如、蛋殼在內(nèi)的北京多家長租公寓企業(yè)要求房東降價(jià)。
但“止血計(jì)劃”終究只能作為短期內(nèi)的應(yīng)急方式,長期來看,要想實(shí)現(xiàn)盈利,這些還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
在理想狀態(tài)下,隨著自如、蛋殼等“中介系”的發(fā)展壯大,將能夠在達(dá)到相應(yīng)規(guī)模后形成一定的品牌效益。屆時(shí),在良好的口碑和服務(wù)的基礎(chǔ)上,機(jī)構(gòu)在與業(yè)主的談判中將處于更加優(yōu)勢的地位,一定程度上能夠降低租賃成本。
其次,“中介系”企業(yè)在摸索過程中逐步形成規(guī);、標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營模式,也將能夠提高運(yùn)作效率,在多個(gè)環(huán)節(jié)控制成本,降低管理費(fèi)用、開業(yè)前費(fèi)用和前期的裝修費(fèi)用。
再者,經(jīng)過幾年時(shí)間的消費(fèi)觀念培養(yǎng),租賃市場將更加成熟,消費(fèi)習(xí)慣也已經(jīng)逐步養(yǎng)成,銷售費(fèi)用將有所回落,穩(wěn)定在一個(gè)合理的水平。
除此之外,相比目前僅依賴房租差價(jià)和管理費(fèi)用作為收入來源,“中介系”需要利用逐漸龐大的租戶群體,作為重要的流量和資源,提供更多的增值服務(wù),尋找更多贏利點(diǎn),實(shí)現(xiàn)租金回報(bào)率的提升。
但以上種種“理想狀態(tài)”的實(shí)現(xiàn),需要一個(gè)漫長的積累過程。現(xiàn)下日趨嚴(yán)格的隔斷房管制,以及六部門剛剛印發(fā)的文件,都在拉長“中介系”面前那條通往盈利的路。
相比之下,美國兩家公寓地產(chǎn)投資信托公司AVB和EQR,每年40億元至60億元的盈利,中國的長租公寓企業(yè)既有十足的動(dòng)力,也有慘痛的對比。
根據(jù)EQR的數(shù)據(jù),其目前回報(bào)率8%左右,大約12.5年能夠收回成本,之后開始為純盈利。
雖有前人指路,但因?yàn)橥顿Y模式的不同,難以實(shí)現(xiàn)“站在巨人的肩膀上”,只能通過不斷試錯(cuò),摸索出一條新路。
只是,留給“中介系”的時(shí)間,似乎已經(jīng)不多了。