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社會資本進(jìn)場 老社區(qū)迎來新氣象
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-12-14 15:37:27
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[提要]改變源于社區(qū)的一個大膽嘗試——引入社會資本參與小區(qū)改造。社會資本不僅支撐了部分改造資金,也承擔(dān)起缺失多年的物業(yè)角色。

  從失修失管到井然有序,42年的老社區(qū)迎來新氣象。

  建于上世紀(jì)70年代的勁松北社區(qū),與北京最繁華的CBD相隔不過幾公里,這個城市細(xì)胞的數(shù)年之變或能成為超大型城市老舊小區(qū)的改造范本。

  改變源于社區(qū)的一個大膽嘗試——引入社會資本參與小區(qū)改造。社會資本不僅支撐了部分改造資金,也承擔(dān)起缺失多年的物業(yè)角色。

  引社會力量補(bǔ)缺口

  2018年7月前,勁松北社區(qū)面臨著老舊小區(qū)的通。簾o物業(yè)管理、衛(wèi)生差、停車亂、綠化無管護(hù)、治安事件頻發(fā)。在一張老照片中,社區(qū)的街面被軋爛,兩側(cè)店鋪外立面破舊。

  “老舊小區(qū)改造最大的問題就是錢!苯值莱鞘泄芾磙k公室主任何海軍說,根據(jù)北京市老舊小區(qū)改造的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn),每平方米補(bǔ)助5786元,而經(jīng)測算,一平方米實際約需8400元。居民呼聲高的加裝電梯也面臨資金不足。每部電梯朝陽區(qū)最高補(bǔ)助80萬元,但根據(jù)管線改移的復(fù)雜程度,實際則需95萬到130萬元。

  單靠政府補(bǔ)貼,無法完成量大面廣的老舊小區(qū)改造工程。最終的解決辦法是,“政府出一點(diǎn),居民出一點(diǎn),產(chǎn)權(quán)單位出一點(diǎn),社會資本引進(jìn)一點(diǎn),用這‘四個一點(diǎn)’補(bǔ)上缺口。”

  各家企業(yè)就改造方案舉行了一場“路演”,由居民決定選擇哪家企業(yè)。最終,北京愿景明德管理咨詢有限公司(以下簡稱“愿景集團(tuán)”)與勁松街道簽訂協(xié)議。

  愿景集團(tuán)投入3000萬元,并與專業(yè)的責(zé)任規(guī)劃師、設(shè)計師、管理團(tuán)隊多方協(xié)同作業(yè),對勁松北社區(qū)的公共空間、服務(wù)業(yè)態(tài)、社區(qū)文化等4類52項任務(wù)清單實施改造提升。

  小區(qū)治理更加有序了。勁松北社區(qū)黨委書記陳波說,以前小區(qū)管理只靠居委會14人,難以面面俱到,現(xiàn)在物業(yè)人手有77人,更像個“大管家”。除了日常的24小時安保和環(huán)境保潔,居民的各項服務(wù)需求只需一個電話,3分鐘受理,10分鐘內(nèi)上門。

  針對小區(qū)人口特點(diǎn),物業(yè)還延伸出“物業(yè)+養(yǎng)老”的模式。勁松北社區(qū)有3605戶居民,其中37%是60歲以上的老年人,當(dāng)獨(dú)居老人需要陪伴就醫(yī)、幫忙跑腿時,一個電話就能通過物業(yè)找到年輕人上門服務(wù)。

  改造后的社區(qū)小公園,花草相間,景色怡人,小公園設(shè)置了桌椅、步道、乒乓球場和兒童娛樂設(shè)施。孩子玩耍、年輕人健身、老年人曬太陽都有了去處。

  企業(yè)回報多來源、運(yùn)營可持續(xù)

  社會資本參與老舊小區(qū)改造少有先例。企業(yè)如何長效運(yùn)營?社區(qū)與企業(yè)也在共同探索一條可持續(xù)發(fā)展之路。

  目前,企業(yè)最主要的收益來自租金。愿景集團(tuán)擁有對勁松北社區(qū)閑置低效的1600平方米空間20年的經(jīng)營權(quán)。

  緊鄰小區(qū)大門處,曾經(jīng)是危房的配套用房,如今成了居民的生活服務(wù)站。昔日破舊的自行車棚,配備了雙層停車架、智能充電樁和電子攝像頭。車棚北側(cè)改造后低價出租給“匠心工坊”便民商店,生鮮超市、早餐店入駐,還為居民提供保姆家政、家電清洗以及配鑰匙、換電池等服務(wù)。對百年義利等食品企業(yè),以市場化標(biāo)準(zhǔn)收取租金。

  愿景集團(tuán)城市更新事業(yè)部高級經(jīng)理鄭旻硯曾在受訪時透露,低效閑置空間經(jīng)營所產(chǎn)生的租金收入占集團(tuán)投資回報的46%,物業(yè)費(fèi)占26%,停車費(fèi)占19%,其他款項占9%。

  以前,居民并沒有物業(yè)繳費(fèi)的習(xí)慣,社區(qū)施行“先嘗后買”,居民感受到環(huán)境與服務(wù)提升后,覺得滿意,可在一年中任何時間繳費(fèi),逐步引導(dǎo)使用付費(fèi),最終實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)長期良性循環(huán)。

  此外,街道設(shè)置為期3年的物業(yè)扶持期,通過政府購買服務(wù)的方式“扶一把”,幫助企業(yè)實現(xiàn)一定期限內(nèi)的投資回報平衡。

  匯民意民智 共建共享

  物業(yè)服務(wù)于居民,居民也是物業(yè)服務(wù)的建言者。勁松北社區(qū)率先成立了物管會,鼓勵居民對改造后的物業(yè)管理、便民服務(wù)等問題進(jìn)行集中商議、共建共享。事前征求意見,事中監(jiān)督,事后養(yǎng)護(hù),居民全程參與。

  72歲的朱振曾在改造中提出自己的看法,作為41年的老居民,他對小區(qū)再熟悉不過了。他反對在小區(qū)馬路靠外側(cè)方向安裝長椅!袄先藭裉栂矚g把腿抬起來晃,車輛經(jīng)過有安全隱患。”他的意見最終得到采納。

  在更細(xì)微處,社區(qū)的有機(jī)更新依然吸納“身邊人”:新建的理發(fā)店由曾在社區(qū)露天理發(fā)20多年的社區(qū)居民申師傅夫婦低價租用,原有車棚看車人被聘用為保潔人員。

  北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會提出,老舊小區(qū)綜合整治要注重惠民實效,做到應(yīng)改盡改。勁松北社區(qū)的探索之路,也是北京精細(xì)化管理的有益嘗試。2020年5月1日起施行的《北京市物業(yè)管理條例》,將“支持社會資本參與老舊小區(qū)綜合整治和物業(yè)管理”寫入其中。

  按照國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》,我國2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個,涉及居民近700萬戶;到2022年,基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制。

  勁松北社區(qū)的“美好會客廳”,迎接了來自全國各地的參觀者。何海平說,目前看來,勁松模式是有效可復(fù)制的,已經(jīng)推廣到北京石景山、大興等地的老舊小區(qū)。

  來源:中國青年報

編輯:wangdc

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