1月17日，隨著紐交所的上市鐘聲響起，蛋殼公寓將成為2020年內(nèi)首家上市的中概股。
按照發(fā)行價(jià)，承銷商行使超額配售權(quán)后，蛋殼公寓總計(jì)募集資金超1.49億美元，市值可達(dá)27.4億美元。募集資金用于三個(gè)方面：進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)規(guī)模、加強(qiáng)技術(shù)方面實(shí)力并進(jìn)一步發(fā)揮蛋殼大腦的效用及一般性營運(yùn)資金用途。
在2015年創(chuàng)立的蛋殼公寓，生于長租公寓風(fēng)口“盛世”，挺過了行業(yè)洗牌的“哀鴻遍野”，僅僅用了5年就獲得了紐交所的入門券。蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO高靖曾經(jīng)說過，“在進(jìn)入公眾視野之前，我們在努力從泥土往下鉆。”從目前情況來看，蛋殼公寓”以快打慢”策略經(jīng)受住了市場考驗(yàn)。
在高速發(fā)展的5年里，蛋殼公寓走過了一段什么樣的旅程？未來，蛋殼公寓這艘長租公寓“大船”又會如何在資本市場上保持快速、穩(wěn)定的航行？
“新租賃”模式的科技DNA
蛋殼公寓對自己的定位非常清晰——一家以科技驅(qū)動為核心，致力于提供高品質(zhì)租住生活的共享居住空間平臺。
據(jù)了解，蛋殼公寓沒有實(shí)體店面，其踐行的是“新租賃”模式，核心特點(diǎn)體現(xiàn)為集中化、標(biāo)準(zhǔn)化、在線化。蛋殼公寓在包括進(jìn)入新市場、大數(shù)據(jù)規(guī)劃、收房、裝修、租房等過程均由科技賦能，覆蓋業(yè)務(wù)全流程。
從產(chǎn)品來看，蛋殼公寓包括白領(lǐng)分散式公寓和藍(lán)領(lǐng)集中式公寓，涵蓋了目前長租公寓的主要運(yùn)營模式。
艾媒咨詢發(fā)布的《2019中國長租公寓市場現(xiàn)狀調(diào)查與消費(fèi)者行為監(jiān)測報(bào)告》指出，集中式長租公寓具有規(guī)�；杀镜�，管理容易的特點(diǎn)，但靈活度不高。分散式長租公寓地段好，交通便利，周圍商業(yè)配套完善但成本也會更高。
早在2016年，華泰證券研報(bào)就指出，中國長租公寓低租金回報(bào)率、短租期、低續(xù)約率以及高資金成本，使得整個(gè)長租公寓行業(yè)貨幣化率不高。隨后，行業(yè)面臨的大洗牌，也似乎印證了這種說法。
為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，蛋殼公寓從成立之初，就利用大數(shù)據(jù)系統(tǒng)構(gòu)建了商業(yè)智能中心體系。BI（Business Intelligence商業(yè)智能）負(fù)責(zé)房屋資產(chǎn)的定價(jià)和風(fēng)控，可根據(jù)房子的區(qū)域、整套、單間三個(gè)層次，以及樓層、房況等30多個(gè)維度的數(shù)據(jù)節(jié)點(diǎn)，建立估價(jià)模型。利用估價(jià)模型，蛋殼公寓可快速對收租房價(jià)格進(jìn)行前置性的風(fēng)險(xiǎn)控制。
此外，為了提高施工效率，蛋殼公寓也構(gòu)建了完善的供應(yīng)鏈。標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)和網(wǎng)絡(luò)協(xié)同，貫穿裝修、裝配、物流、倉儲、房屋質(zhì)量管控全過程，可以支撐全國數(shù)萬個(gè)工地同時(shí)施工，提高效率，節(jié)省成本，保證環(huán)保。
值得一提的是，2019年，蛋殼公寓還宣布正式推出自主研發(fā)的“智能新風(fēng)系統(tǒng)”。據(jù)了解，“智能新風(fēng)系統(tǒng)”為國內(nèi)長租公寓行業(yè)首創(chuàng)，蛋殼公寓逐步為具備條件的房源安裝新風(fēng)設(shè)備。針對需求端，蛋殼公寓還開發(fā)了線上找房系統(tǒng)，租客可根據(jù)自身需求快速鎖定適合自己的房源。讓房源與租客進(jìn)行快速匹配，并通過線上化租房流程，來提升出租效率，均有助于縮短房源空置期，加速房源在市場上的快速流動。
5年，13城，超43萬間房
根據(jù)招股書顯示，截至 2019 年 11月 30 日，蛋殼公寓已進(jìn)入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無錫、西安、重慶 13 地市場，共運(yùn)營 43.27萬間房間，與2015年末的2,434 間（且僅位于北京）增長了178 倍。2015 年底至 2018 年底，房間數(shù)三年年復(fù)合增長率達(dá) 360%，增速在業(yè)內(nèi)居冠。
此外，2019年1月，蛋殼公寓還以2億美元（包含現(xiàn)金和債務(wù)）全資戰(zhàn)略收購長租公寓運(yùn)營商愛上租。公開資料顯示，蛋殼公寓和愛上租在分散式長租公寓排名靠前，該宗交易也被視為業(yè)內(nèi)最大的一樁收購案。
隨著房間數(shù)穩(wěn)定上漲，蛋殼公寓的營業(yè)收入也實(shí)現(xiàn)了較大的增長。蛋殼公寓招股書顯示，2019年前10個(gè)月的總營收為57.13億元人民幣，較2018年前10個(gè)月19.92億元增長187%。而從全年業(yè)績來看，蛋殼公寓2018年?duì)I業(yè)收入達(dá)到26.75億元，較2017年的6.57億元同比增長了307.3%。
根據(jù)蛋殼公寓招股書，其在今年前9個(gè)月凈虧損為25.16億元人民幣，非通用準(zhǔn)則下（Non-GAAP）調(diào)整后凈虧損24.54億元人民幣，調(diào)整后EBITDA為負(fù)的14.61億元人民幣。公司整體尚未盈利主要是由于其過去兩年持續(xù)高增長，大量的資源投入到新城市及新公寓的開發(fā)過程中。
把目光放到公寓開發(fā)成本上，蛋殼公寓招股書顯示，其單間裝修成本從2017年平均的12646元/間，下降到2019年前9個(gè)月的平均10404元/間，投入回本周期為12到20個(gè)月。
從蛋殼公寓招股書來看，大部分的業(yè)主的租約時(shí)長可以覆蓋前期投入成本，為后續(xù)盈利打下基礎(chǔ)。
據(jù)悉，蛋殼公寓與房東的租約為4-6年，租約較長，且截止2019年上半年，蛋殼公寓房東續(xù)簽率達(dá)80%，有助確保其前期投入的效果。而租約方面，合同期限通常為1年。這也保持行業(yè)最高的入住率及續(xù)租率——分別為89%及51%（截止2019年上半年數(shù)據(jù)）。
此外，蛋殼公寓也強(qiáng)控經(jīng)營費(fèi)用，提升內(nèi)部經(jīng)營效率。招股書顯示，蛋殼公寓2019年前9個(gè)月經(jīng)營費(fèi)用率為26.7%，相比較2018年呈現(xiàn)下降趨勢。
此外，蛋殼公寓保持良好的流動性。截止2019年9月30日，其賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為23億元。
跑贏行業(yè)洗牌周期
蛋殼公寓的上市，在外界掀起了一番熱烈討論。
實(shí)際上，長租公寓近幾年來一直陷入了質(zhì)量、盈利能力等的爭議，進(jìn)入陣痛期。
2019年，資金對長租公寓融資更顯理性。在行業(yè)分化的背景下，資金向頭部進(jìn)一步集中。時(shí)代財(cái)經(jīng)翻閱了蛋殼公寓招股書及公開資料發(fā)現(xiàn)，這一年里，蛋殼公寓分別完成了5億美元的C輪融資及1.9億美元的D輪融資。
此前，蛋殼公寓獲得多輪高額融資。2015年，蛋殼公寓分別獲得了數(shù)百萬人民幣的天使投資及數(shù)千萬人民幣A輪融資。2017年，蛋殼公寓獲得超億元人民幣的A+輪融資，次年分別獲得1億美元B輪融資、7000萬美元B+輪融資。
蛋殼公寓的融資方不乏知名股東的身影。其中，老虎環(huán)球基金(Tiger Global)、螞蟻金服在C輪融資中聯(lián)合領(lǐng)投。螞蟻金服作為戰(zhàn)略投資方，與蛋殼公寓簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，探索在支付、金融服務(wù)、獲客等方面的深度合作，持股7.8%。老虎環(huán)球基金是蛋殼公寓最大的機(jī)構(gòu)投資人，擁有20%的股份。
此外，D輪融資則由華人文化產(chǎn)業(yè)投資基金和春華資本投資。目前，蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO高靖持股14.2%，天使投資人兼董事長沈博陽持股6.3%。
多輪融資推高了蛋殼公寓的估值。2019年5月，胡潤研究院發(fā)布的《2019一季度胡潤大中華區(qū)獨(dú)角獸指數(shù)》中，蛋殼公寓是2019一季度胡潤大中華區(qū)21家新上榜獨(dú)角獸企業(yè)，其也是唯一上榜的房產(chǎn)服務(wù)企業(yè)。這也反映了股東對長租公寓行業(yè)增長空間的看好。
政策面上，在2019年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議再提“房住不炒”，大力發(fā)展租賃住房；全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議強(qiáng)調(diào)，要著力培育和發(fā)展租賃住房，并進(jìn)一步培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)。
市場需求上，艾媒咨詢發(fā)布的《2019中國長租公寓市場現(xiàn)狀調(diào)查與消費(fèi)者行為監(jiān)測報(bào)告》預(yù)計(jì)，2022年中國房屋租賃市場租賃面積將達(dá)到80.6億平方米，而中國房屋租賃市場租賃人口預(yù)計(jì)2022年將達(dá)到2.4億人。這將為長租公寓持續(xù)發(fā)展帶來利好。
