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租金貸存套利空間 長租公寓資金池風險待解
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng)2020-11-24 11:36:58
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[提要]11月21日,深圳租客陳楠(化名)收到了房東最后的通牒—要么月底前與房東私下簽署租房協(xié)議,要么就被清退出去。

  11月21日,深圳租客陳楠(化名)收到了房東最后的通牒—要么月底前與房東私下簽署租房協(xié)議,要么就被清退出去。

  這讓原本是蛋殼公寓(DNK · NYSE)租客的陳楠更加焦慮。2020年4月,她通過蛋殼公寓“租金貸”的方式租下了一個房間,租期為一年。如果她現(xiàn)在與房東直接簽署租賃合同,則意味要交雙份房租:除了交給房東之外,每月還要還銀行的租金貸款。

  面臨同樣困擾的租客并不在少數(shù),隨著蛋殼公寓陷入資金鏈緊張危機以來,引發(fā)了各地房東、租客、供應商維權,事件還在不斷發(fā)酵。同時,備受爭議的租金貸模式也再度回到聚光燈下。

  “租金貸實際上是一種消費性貸款,過去由于長租公寓企業(yè)野蠻發(fā)展,借助銀行租金貸采取滾雪球式膨脹起來,結果由于前期投資過大,導致資金鏈斷裂,有的關門倒閉,給租客和出租人造成一定的經(jīng)濟損失。”11月19日,華北地區(qū)一位監(jiān)管人士對時代周報記者表示,事實上,這與合作銀行審查不嚴、盲目地跟風介入有關,也有的銀行存在炒作心理。

  異化的租金貸

  伴隨長租公寓的模式而生,租金貸本身是一種有益的金融創(chuàng)新,較好地解決了經(jīng)濟壓力較大的承租人的負擔,尤其是在大城市工作不久的年輕人。今年23歲的陳楠,她選中蛋殼公寓的一大原因就是可以月付房租,前提是要簽下租金貸合同,但沒想到這個決定令她陷入兩難境地。

  11月19日,浙江銀保監(jiān)局人士林布(化名)對時代周報記者表示,中低收入消費者對租金貸有很大的需求,尤其是在房價及生活成本較高的大城市,但企業(yè)在實際運營中搞偏了,走了歪路。

  一般而言,租客與長租公寓運營商簽訂房屋租賃合同時,亦與運營商合作的金融機構簽訂貸款合約,金融機構一次性將一年的租金支付給運營商,租客則按月再向金融機構償還租房貸款,運營商則向房東按季度或按月付租金,即“長收短付”。

  長租公寓運營商則再利用租戶信用借貸搭建的資金池,刺激運營商通過“高進低出”的方式不斷擴大規(guī)模,即高價從房東手中搶奪房源,以低價租給租客。

  11月21日,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對時代周報記者表示,市場上當下所謂的長租公寓都是“偽長租公寓”,全部都是二房東,賺取租金差價與挪用資金池是這類型企業(yè)的兩大特征。

  “現(xiàn)在的長租公寓是一個標準的‘金融企業(yè)’!睆埓髠フf,將房主的預期租金,通過平臺項目轉(zhuǎn)移到公司名下,實際控制人可以隨意動用,這些金融工具帶來了潛在市場風險,形成資金池,資金池最大風險是可以掩蓋問題,后移投資風險。

  在這樣的情況下,一旦長租公寓運營商發(fā)生跑路或資金鏈斷裂,房東無法繼續(xù)獲得房租,進而驅(qū)趕租客,但租客還需繼續(xù)償付每月貸款并面臨無房可住的困境。

  最近爆雷的蛋殼公寓便是陷入了這樣的困局。成敗租金貸,租金貸為蛋殼公寓規(guī)模擴張?zhí)峁┝酥,同時留下風險隱患。

  根據(jù)其招股書顯示,2017―2019年前9個月,蛋殼公寓租客使用租金貸的占比分別高達91.3%、75.8%、67.9%。

  據(jù)悉,蛋殼公寓曾先后合作過的金融機構包括應花分期、會分期、任買分期、網(wǎng)商銀行、中關村銀行、微眾銀行。

  11月16日,微眾銀行亦發(fā)布公告稱,根據(jù)租戶與蛋殼公寓簽署的《房屋代理租賃合同》,租戶和業(yè)主已形成租賃關系,并已預付租金,享有合法居住權。建議租戶在已付租期間繼續(xù)居住,保障租戶的權益。至少在2021年3月31日前,征信將不受影響。

  11月22日,建行深圳市分行相關人士對時代周報記者表示,在金融機構,租金貸大都以虛擬信用卡號記賬,以消費性分期貸款的形式存在,屬于一次性申請操作,利率和征信要求與信用卡相近。

  銀行給出的“征信保護”時效期只有4個多月!4個月后怎么辦?難道還要繼續(xù)還貸款?”陳楠說,即便擁有合法居住權,但房東亦會通過換鎖、停電停水來驅(qū)趕租客。實際上,這也是目前蛋殼租戶面臨的普遍擔憂。

  對此,上述建行人士表示,一般來說,如果是有租房合約在身,相對于業(yè)主產(chǎn)權,居住權帶有一定的優(yōu)先性。

  規(guī)范租金貸

  早在2019年年底,住建部等六部門發(fā)布《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》(以下簡稱《意見》),對租賃金融業(yè)務進行了規(guī)范,其中明確規(guī)定,按照住房租賃合同期限、租金躉交期限與住房租金貸款期限相匹配的原則,貸款期限不得超過住房租賃合同期限,發(fā)放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配。

  今年9月7日,住建部發(fā)布的《住房租賃條例(征求意見稿)》亦提出,商業(yè)銀行發(fā)放住房租金貸款,應當以備案的住房租賃合同為依據(jù),貸款期限不得超過住房租賃合同期限。

  “這對貸款的期限進行了嚴格的限制,就是不能超過租賃合同的期限,以防止貸款被挪作他用,改變性質(zhì),加大風險!鄙鲜鋈A北地區(qū)監(jiān)管人士表示。

  《意見》還要求放貸機構要做好貸前調(diào)查,認真評估借款人的還款能力,確定融資額度。加強貸后管理,嚴格審查貸款用途,防止住房租賃企業(yè)形成資金池、加杠桿。

  “這里既有對租客貸款審查的規(guī)定,也有對住房租賃企業(yè)發(fā)放貸款的要求,避免超過借款人的償還能力,造成信用風險,更重要的是要防止房屋租賃企業(yè)設立資金池,無限度、無節(jié)制地滾動擴張,導致臃腫虛胖! 上述華北地區(qū)監(jiān)管人士表示。

  租金貸某種程度上給予長租公寓運營商套利的空間,整治長租公寓租金貸早已開始,但是依然不能杜絕運營商爆雷。

  今年以來,隨著上海、杭州等地長租公寓品牌出現(xiàn)“爆雷”現(xiàn)象之后,重慶、杭州、成都、西安等地也相繼出臺相應政策,不少地方從資金賬戶層面提出了明確要求,盯緊長租公寓運營商的“錢袋子”。

  重慶要求,承租人支付租金周期超過三個月的,住房租賃企業(yè)收到的租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金都應納入監(jiān)管。杭州要求住房租賃企業(yè)對存量委托房源,應繳30%的風險防控金。

  “如果不及時整治,長租公寓有可能演變成像P2P那樣的亂象!绷植挤Q,蛋殼公寓出事之后,目前一些地方政府組建了聯(lián)合工作整治小組,由當?shù)刈〗ň譅款^,相關部門配合,摸查轄區(qū)內(nèi)長租公寓中介機構開展租金貸業(yè)務的情況,以及涉及租金貸規(guī)模。

  在林布看來,未來應該不會完全禁止租金貸,會在存量的基礎上進行整頓使之規(guī)范化,并對相關業(yè)務制定更嚴格的規(guī)定,讓各方都去遵守規(guī)定。

  “政府部門要加強監(jiān)管,嚴把事前準入關,特別是要加強租金賬戶監(jiān)管,對長租公寓運營商進行分類管理,防止其披著合法外衣從事違法違規(guī)行為!绷植颊f道。

來 源:  時代周報

    編 輯:liuy 

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