根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-9月，全國商品住房銷售面積10.36億平方米，銷售金額10.35萬億元。以此計算，2020年前三季度，全國商品住房均價達到9988元/平方米，離“萬元大關(guān)”只有一步之遙。
其實，從單月統(tǒng)計來看，從今年6月份開始，全國新房價格已經(jīng)“破萬”了。
6-9月份，全國新房均價分別為每平米10113元、10263元、10539、10191元。統(tǒng)計顯示，全國新房均價從每平米2500元漲到5000元，用了7年時間(2005年到2011年)，從5000元漲到10000元用了9年時間。
從全國來看，過去20年，房價整體上“單邊上漲”的趨勢還未打破。
房價走勢的關(guān)鍵節(jié)點
可能有人說，全國的住房均價反映不了什么問題。畢竟，全國各個城市之間的發(fā)展不平衡。這項統(tǒng)計價格也不包含二手住房，而成交金額大的熱點城市，基本已經(jīng)進入二手房時代。同時，均價也沒有考慮裝修、樓齡等差異化問題。
但如果我們拉長數(shù)據(jù)趨勢，就能看到，這個價格有很大的代表意義。仔細觀察這個簡單均價的序列，揭示了過去房價走勢的幾個關(guān)鍵節(jié)點：
一是2008年房價下跌。根據(jù)簡單均價計算，2008年全國房價下跌1.91%，也是過去20年中國房價唯一一次下跌�？梢姡M管各地差異很大，但均價還是能說明規(guī)律的。
二是2014年樓市低迷。不考慮2008年的下跌，其他年份全國房價都在上漲。不過，要說哪一年漲幅最小，就是2014年。那年，全國樓市飽受“高庫存”之困，房價只上漲了1.43%。
2008-2010年，M2年均長21%，樓市開發(fā)投資年均增長24%，2010年樓市開發(fā)投資增長首次超過30%，2012年又有一波“降準(zhǔn)降息”。這一期間，各大房企開始進入三四線城市。但是，隨著2011年貨幣收緊，樓市終于演化為2014年的“高庫存”。
三是揭示了上漲快的幾個年份。
(1)2004-2005年：年均上漲15%。2003年的“國18號文”首次指出，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。業(yè)內(nèi)認為樓市的春天來了，房價也迎來第一波大漲。炒房團開始進入上海，上海在內(nèi)的華東地區(qū)房價上漲很快。但是，其他地方房價很穩(wěn)定，深圳房價還停留在5000元/平方米水平。全國房價基數(shù)低的情況下，那兩年房價年度漲幅僅為15%，并不算大。
(2)2007年：漲幅為17%。這是一波最健康的上漲，推動房價上漲的因素，基本上來自實體經(jīng)濟。首先，2001年中國加入WTO，帶來了制造業(yè)和出口繁榮，推動了中國城鎮(zhèn)化第一波高潮，居民收入明顯增長。其次，資本市場股權(quán)分置改革，取消限售股，實現(xiàn)全流通。股市火熱，給樓市帶來了資金血液。最后，前期貨幣高發(fā)，加上制造業(yè)繁榮，實體經(jīng)濟領(lǐng)域價格都在上漲。
這一時期，房價上漲主要集中在三大都市圈，深圳、廣州等珠三角城市的樓市開始與環(huán)上海的華東地區(qū)，以及北京、天津等城市，一起上漲。這一波樓市上漲，顯示了實體經(jīng)濟的推動作用。不過，投資炒作也已經(jīng)開始泛起。
(3)2009年：漲幅為24.7%。2008年，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入剛過1.5萬元。金融危機時期，內(nèi)需孱弱，消化不了制造業(yè)產(chǎn)能，被迫靠樓市和基建來帶動上下游。所以，樓市迎來貸款7折利率的措施，以及大規(guī)模降準(zhǔn)降息。這是中國第一次靠房地產(chǎn)來穩(wěn)定經(jīng)濟，也是最大的一次，房價第一次出現(xiàn)了超過20%的漲幅。
(4)2015-2018年：年均漲幅10%。去庫存、棚改、降準(zhǔn)降息，多重利好下，第一次出現(xiàn)了覆蓋全國一二三四線城市的大范圍上漲，內(nèi)地縣城的房價也翻倍上漲。在高基數(shù)基礎(chǔ)上，年均上漲幅度達10%。從全國趨勢來看，也是最后一波大漲。
全國房價“破萬”，揭示了幾個規(guī)律性的現(xiàn)象
一是房價上漲趨勢很明顯。2000年以來的20年，全國房價年均增長8.5%。仔細推理，這20年房價上漲的邏輯是很強的，比如城鎮(zhèn)化、居民收入增長、土地價格上漲、貨幣發(fā)行、地方依賴等。
二是房價上漲與貨幣發(fā)行密切相關(guān)。2000年以來，M2的規(guī)模從13.3萬億增長到216.4萬億，上漲了15倍，遠比房價上漲幅度大得多。而且，從M2漲幅與房價漲幅走勢來看，二者非常一致，基本上同漲同落。比如2009年房價上漲高達24.7%，是漲幅最大的一年，而這一年M2同比上漲幅度，同樣也是歷史最大的(26.5%)。
三是重點城市成交放大，拉升了房價。四個一線城市，成都、南京、杭州、廈門、武漢、西安、合肥等重點二線城市，三大都市圈里面的三四線城市(比如東莞、寧波、珠海、惠州、佛山、南通、無錫、常州、廊坊等)，這幾年對人口、資源凈虹吸，房地產(chǎn)成交面積占比上升，成交金額上升更大，從而拉升了全國房價水平，這是導(dǎo)致房價“破萬”的主要原因。
四是內(nèi)地三四線樓市趨勢性滑坡。我們看到很多內(nèi)地三四線城市房價橫盤或下跌，比如東北的鶴崗、伊春、甘肅的玉門、內(nèi)蒙古的烏蘭察布等地。
未來，隨著人口向都市圈和大城市遷徙，這個下跌的過程才剛剛開始。全國房價上漲與內(nèi)地部分三四線城市房價下跌，是不矛盾的。
對未來房價走勢的判斷
一是房價告別大漲，但仍將在高位徘徊。從M2、人口(適齡購房人群)、住房供求規(guī)模來看，房價都告別了大漲。特別是今年疫情對經(jīng)濟的沖擊很大，但中國依舊堅持“不刺激”“不大水漫灌”，今年M2同比增幅最高的月份也只有11.1%，遠沒有過去幾輪房價上漲周期那么大。
不過，也不能認為房價會下跌。首先，“穩(wěn)房價”是長效機制目標(biāo)，也是各地樓市調(diào)控的頭等大事。當(dāng)下，各地財政收支缺口大，對樓市的依賴很大，各地托底樓市的決心也很大。在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型完成之前，樓市高位平衡將是大概率事件。
其次，地價還在高位。據(jù)統(tǒng)計，百城樓面地價在2008年時只有814元/平方米，2009-2014年一直在1100-1500元/平方米徘徊，2015年開始明顯上漲，2016-2018年上漲到2500元/平方米，2019年首次突破3000元/平方米，4年時間基本翻了一倍。當(dāng)然，后期主要是由熱點城市帶動的。從2020年重點城市供地情況來看，很多城市取消了限地價政策，地價又開始上升了。
二是重點城市房價將繼續(xù)上漲。什么是重點城市？就是人口凈流入，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)適應(yīng)未來轉(zhuǎn)型方向，與周邊實現(xiàn)互聯(lián)互通的城市。人口凈流入，意味著增量人口大，而流入的增量人口基本是年輕人口，買房動力大，負債承擔(dān)能力強，對美好生活有強烈預(yù)期。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)適應(yīng)未來轉(zhuǎn)型方向，就是指現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高端制造業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)附加值大，就業(yè)人口收入增長效應(yīng)明顯。比如，深圳南山房價高，是因為科技園區(qū)就業(yè)人口推動的，騰訊、中興、大疆等都在科技園區(qū)。與周圍實現(xiàn)互聯(lián)互通，意味著對外部資源的虹吸效應(yīng)明顯。
三是買房要關(guān)注成本了。過去，房價大幅上漲，掩蓋了房子的持有成本。大家不怎么關(guān)注物業(yè)、維修、折舊、租金能否沖抵月供、再交易成本等等。未來，房價不再明顯上漲了，但成本越來越高，比如月供、物業(yè)費、折舊。如果房價漲幅抵不過成本，持有房子就是負擔(dān)，這類房子再出售時，不僅耗時較長，也賣不上價。
(作者 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心首席研究員)
來源：中新經(jīng)緯APP
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