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北京單價(jià)3萬以下的共產(chǎn)房頻出與限競(jìng)房浪潮
http://sendpasscode.com房訊網(wǎng) 2020-10-14 16:19:25
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[提要]“總價(jià)低于374萬、位于五環(huán)外的樓盤貸款比例最高大概在60%左右”,消費(fèi)者的真實(shí)首付遠(yuǎn)不止宣傳所提金額。

  一年一度的“金九銀十”隨著中秋+國慶8天長假迎來熱潮,打折促銷與贈(zèng)送車位、家電家具等成為開發(fā)商謀求更好去化的手段。

  出游的出游,看房的看房。據(jù)文化和旅游部數(shù)據(jù)中心測(cè)算,8天黃金周期間,全國共接待國內(nèi)游客6.37億人次、同比恢復(fù)79%,國內(nèi)旅游收入4665.6億元、同比恢復(fù)69.9%;據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì),全國重點(diǎn)城市成交套數(shù)和面積同比2019年10月1日-7日分別增長14%和12%,總體市場(chǎng)恢復(fù)至往年同期成交量水平,尤以長三角和粵港澳區(qū)域最為明顯。

  于北京樓市,在一眾打折促銷的樓盤宣傳中,也出現(xiàn)了更多共產(chǎn)房的身影,而他們的旗號(hào)在動(dòng)輒10萬+/平方米的商品房、周邊5-6萬/平方米的限競(jìng)房而言似乎也頗具吸引力:“均價(jià)2.9萬/平方米”“均價(jià)2.56萬/平方米”“首付58-70萬”……

  從地域上來看,大興、通州、順義、門頭溝、房山等均推出了均價(jià)在3萬元/平方米以下的共產(chǎn)房項(xiàng)目,并集中在黃金周前后入市。雖然人人都知道價(jià)格高、主城區(qū)、有著良好配套設(shè)施和成熟產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目是好項(xiàng)目,但對(duì)于在一線城市工作又囊中羞澀的普通工薪族而言,在一線郊區(qū)上車抑或退回二線省會(huì)城市置業(yè)是個(gè)長久討論的話題。

  從數(shù)百年前大師如白居易被調(diào)侃的“長安居,大不易”,到層出不窮的現(xiàn)當(dāng)代熱播電視劇《蝸居》《安家》,國人對(duì)于住處與“家”這一概念具有長遠(yuǎn)的追求。

  為此,越來越多的購房者拋出了疑問:這些項(xiàng)目在哪?配套怎么樣?價(jià)格真實(shí)嗎?有什么條件?

  單價(jià)3萬以下共產(chǎn)房頻出

  據(jù)北京市住建委官網(wǎng)披露,截至2020年10月12日,北京全市可售住宅約11.76萬套,可售面積接約1357萬平方米。

  其中,于商品房方面,可售期房共計(jì)19.68萬套、建筑面積共計(jì)1486.29萬平方米,其中住宅接近8萬套、建筑面積共計(jì)945.7萬平方米;未簽約現(xiàn)房共計(jì)11.28萬套、建筑面積共計(jì)840.79萬平方米,其中住宅2.51萬套、建筑面積294.91萬平方米。

  于存量房方面,可售房源現(xiàn)存1.56萬套、建筑面積138.88萬平方米,其中住宅約1.25萬套、可售面積117萬平方米。其中,2020年9月簽約住宅1.7萬套,簽約面積158.6萬平方米。

  于成交量上,就過去的8天假期中,基于第一大中介鏈家交易數(shù)據(jù),貝殼研究院指出,北京新房住宅日均成交面積較去年同期下降24%,成交均價(jià)同比上漲4.8%,但成交量不及去年同期。具體到成交結(jié)構(gòu),大興區(qū)成交面積最高,占整體成交量的18%;城六區(qū)和近郊區(qū)域成交量占比同比增長了10個(gè)百分點(diǎn)。

  新增住宅預(yù)售證方面,北京9月新增30個(gè),10月新增2個(gè)(宸悅四季嘉苑、中信逸海園),新增供應(yīng)面積42萬平方米,為去年同期的2.1倍。

  具體到共產(chǎn)房項(xiàng)目,據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì),截至2020年10月12日,目前在申購項(xiàng)目共7個(gè),可提供住宅共6773套。

  

                 

                           來源:北京市住建委官網(wǎng)及公開數(shù)據(jù),觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì),截至2020年10月12日

  可以看到,北京最新推出的銷售單價(jià)在3萬元及以下的住宅項(xiàng)目多位于五環(huán)、六環(huán)之間,與最近的地鐵站之間普遍存在2公里以上的直線距離,在公共出行、周邊配套上可選擇性有限。

  其中,最早拿到預(yù)售證的是位于房山區(qū)良鄉(xiāng)的中駿·云景臺(tái)項(xiàng)目,該項(xiàng)目雖然于2020年9月才取得預(yù)售證,但在此前幾個(gè)月前便與京東等電商平臺(tái)合作,由公司高管直播賣房,在媒體宣傳上下足了功夫——低總價(jià)和性價(jià)比是開發(fā)商向消費(fèi)者們拋出的誘餌。

  以75平米的兩居室為例,總價(jià)最低至210萬,按首套房30%首付來算約70萬左右(含全裝修),與多個(gè)二線省會(huì)城市首付價(jià)位相當(dāng),對(duì)于很多消費(fèi)者而言是個(gè)不算太高的購房門檻。據(jù)中介平臺(tái)統(tǒng)計(jì),中駿·云景臺(tái)自開盤以來已成交77套、銷售超過15億元。

  值得注意的是,雖然各個(gè)樓盤都有低首付的說法,但因?yàn)樾粜彤a(chǎn)品數(shù)量有限、位置不佳、附加稅費(fèi)、貸款政策等影響,一位地產(chǎn)從業(yè)者向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露,“總價(jià)低于374萬、位于五環(huán)外的樓盤貸款比例最高大概在60%左右”,消費(fèi)者的真實(shí)首付遠(yuǎn)不止宣傳所提金額。

  而除中駿·云景臺(tái)和路勁·御合院兩個(gè)項(xiàng)目為新建商品房外,其余項(xiàng)目均為共有產(chǎn)權(quán)房,以大興、門頭溝、順義、通州為主,交付時(shí)間集中在近三年內(nèi)。

  低價(jià),60%-85%的個(gè)人份額,嚴(yán)苛的申購條件,入市3年陸續(xù)推出幾十個(gè)項(xiàng)目……自2017年推出共有產(chǎn)房住房制度以來,3年過去,第一個(gè)共產(chǎn)房項(xiàng)目、均價(jià)2.2萬元/平方米的首開保利錦都家園余下2套房源在今年進(jìn)行了第三次申購。由此,北京共產(chǎn)房的去化程度可窺一斑。

  究其原因,消費(fèi)者既關(guān)心價(jià)格與質(zhì)量,也關(guān)心政策的延續(xù)性與后期是否可以在市場(chǎng)上公開交易。作為保障性用房,共產(chǎn)房以低價(jià)入市,開發(fā)商需要承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任更大,而所獲得的利潤較之限競(jìng)房更為有限。

  到底是真·剛需,還是假·噱頭?一位親身參與共產(chǎn)房搖號(hào)的購房者在社交平臺(tái)知乎上透露,申購后3年左右才能拿到房產(chǎn)證——這意味著3年前成功申購了共產(chǎn)房項(xiàng)目的消費(fèi)者極有可能在今年才拿到房產(chǎn)證,且實(shí)際入住時(shí)間不長。

  但即便如此,這位已成功申購的幸運(yùn)兒表示,共產(chǎn)房對(duì)于定居北京而預(yù)算有限的普通家庭而言是可以滿足居住需求的,從自住層面考慮,不失為一個(gè)好選擇。

  北京限競(jìng)房一周量價(jià)齊跌

  在共產(chǎn)房熱熱鬧鬧入市的同時(shí),市場(chǎng)出現(xiàn)了關(guān)于北京現(xiàn)有存量限競(jìng)房要在2021年年底前全部清盤的傳聞——帶著疑問,觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體向多方求證,但無論是地產(chǎn)開發(fā)商還是項(xiàng)目一線售樓處工作人員、中介均表示并未接到此消息。

  同于2017年推出至今,北京全市已有近百個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目,同樣多分布于城八區(qū)等郊區(qū),限價(jià)限售,并對(duì)商品房戶型提出了“70/90”等要求,銷售均價(jià)與最高單價(jià)多限制在5-7萬元/平方米。

  據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),僅黃金周期間,金隅學(xué)府等43個(gè)限競(jìng)房成交185套、9.71億元,平均成交價(jià)為39380元/平方米,環(huán)比前一周430套的成交均價(jià)45849元/平方米明顯下跌。同期,北京全市僅有萬橡悅府(限競(jìng)房,成交1.24億元)、長安九里(普宅,成交1.18億元)2個(gè)樓盤成交額過億元。

  具體到區(qū)域上,通州的臺(tái)湖金茂悅、大興的京能電建洺悅灣、房山的金地大湖風(fēng)華、昌平的萬橡悅府、順義的中鐵諾德閱墅、平谷的和棠瑞著、密云的京投發(fā)展錦悅府、延慶的碧桂園世奧龍鼎等限競(jìng)房均為區(qū)域銷冠;朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山的銷冠以高端改善樓盤為主,但部分限競(jìng)房項(xiàng)目表現(xiàn)也不錯(cuò),其成交金額在區(qū)域前三。

  以領(lǐng)跑北京新房成交市場(chǎng)的萬橡悅府為例,公開資料顯示,萬橡悅府位于昌平區(qū)回龍觀,由華潤開發(fā),距離8號(hào)線朱辛莊站步行距離800米,分為73平兩居、89-117平三居、137平四居,均價(jià)限價(jià)5.4萬元/平方米,最低總價(jià)為380萬元/套,已于2020年4月開盤,目前在售的是二期,預(yù)計(jì)于2022年10月交付。

  一位銷售人員告訴觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體,雖然便捷的交通和相對(duì)成熟的商業(yè)都吸引了大批互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者——鄰近中關(guān)村軟件園、生命科技園等產(chǎn)業(yè)園區(qū),周邊購物中心(萬象匯,傳聞)、醫(yī)院等配套相對(duì)齊全,且該項(xiàng)目周邊二手房均價(jià)在5.7萬元/平方米左右,與新房售價(jià)存在一定倒掛,但住宅氛圍不高、升值的可能性一般:同一商圈內(nèi),金宸府、奧海明月、奧森One亦受到意向購房者的關(guān)注,后期新住宅項(xiàng)目的分批入市將會(huì)形成一定沖擊。當(dāng)然,對(duì)于首次置業(yè)的剛需消費(fèi)者而言,“在北京能上車就不錯(cuò)了”。

  據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì),黃金周期間大興區(qū)成交面積最高為0.32萬平方米,占整體成交量的18%,其中主要成交產(chǎn)品為限競(jìng)房;大興區(qū)排名前十的產(chǎn)品中,限競(jìng)房占比9成。

  具體到二手房方面,黃金周期間北京中高價(jià)位房源成交占比提高,表現(xiàn)為300-450萬的剛需盤交易占比較去年下降,450-600萬房源占比上升,這意味著改善型購房需求在上升。

  相關(guān)分析人士指出,從四季度來看,房企在融資壓力增大的情況下,出貨意愿強(qiáng)烈,其加大推盤力度、疊加促銷手段將成為趨勢(shì),預(yù)計(jì)供求端將同時(shí)提速。

  來 源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

  編 輯:chenhong

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