隨著一季度《政府工作報告》的發(fā)布，2023年的中國經濟預期增長目標設定在了5%左右，擴大內需和全力拼經濟成為總基調。中國經濟社會的發(fā)展在2023年不再受到疫情的襲擾，但疫情給企業(yè)帶來的陣痛卻非短期內能夠撫平。企業(yè)經營尚待恢復，亟待政府的關注和扶持，減稅降費和產業(yè)扶持就是最直接有效的舉措。

　　政策的傳導需要時間，企業(yè)預期調整需要時間，市場信心恢復和實際需求落地也需要時間，而這個滯后的時間差也會是2023年北京辦公樓市場最艱難的時期。

　　01 市場需求

　　1）辦公樓市場

　　截止到今年一季度，北京甲級寫字樓市場凈吸納量再度轉負，達到-6.1萬平方米，主要集中在中關村和CBD子市場，分別為-3.3萬和-2.2萬平方米。在本季度核心甲級市場無新增供應的情況下，空置率環(huán)比上升0.9%達到16.9%，凈有效租金環(huán)比降低0.7%至328.8元每月每平米。

　　麗澤市場本季度實現了1.6萬平米的去化，依然是市場唯一的熱點區(qū)域，這是麗澤商務區(qū)連續(xù)9個季度持續(xù)去化，其空置率環(huán)比下降1.6%至35.1%，凈有效租金保持穩(wěn)定。本季度望京酒仙橋和中關村的甲級寫字樓市場租金降幅較大，環(huán)比降幅分別達到2.5%和1.4%，其中望京酒仙橋同比去年一季度降幅達到13%。

　　乙級市場依然沒有出現復蘇態(tài)勢，本季度凈吸納量約為-10萬平米，其中中關村子市場單季度空出4.4萬平方米。

　　2）產業(yè)園市場

　　產業(yè)園市場本季度出現需求恢復，凈吸納量轉正為3.7萬平方米，核心成熟產業(yè)園市場依然表現不振。上地子市場凈吸納量已經連續(xù)五個季度為負，凈吸納量本季度降幅有所收窄，達到-2.0萬平方米。

　　目前產業(yè)園的需求主要集中在租金相對便宜的子市場，超過1萬平米的大宗租賃成交的凈有效租金多集中在90-130元每月每平米。

　　02 市場活躍度

　　通過抽樣調查分布于北京核心區(qū)域不同子市場的50棟甲級寫字樓在最近兩個季度的帶看量表現，全部項目平均月度帶看量從去年四季度一個月大概6-7組快速恢復到今年一季度的18-19組。一季度帶看量的高峰集中在春節(jié)后的2至3周左右的時間，此后3月左右?guī)Э戳坑殖霈F了不同程度的下滑。

　　然而，就算個別項目帶看量恢復到一個月40-50組，也只是恢復到其正常市場環(huán)境下70%左右的水平。從帶看量后續(xù)出現不同程度的下滑可以看到整體市場活躍度依然不穩(wěn)定，需求的恢復強度依然不強。

　　結合帶看量和凈吸納量的數據，我們認為現在市場處于租賃活躍度提升，但成交轉化率極低的市場環(huán)境，這也一定程度上體現了樓宇業(yè)主和企業(yè)租戶在租金和租賃成本上存在一定預期差距。

　　03 市場預測

　　從一季度的市場表現來看，疫情影響基本消散。隨著經濟增長穩(wěn)步恢復，助企紓困政策的不斷發(fā)酵，企業(yè)信心將逐步改善，其擴張意愿也會逐步增強。隨著宏觀經濟和企業(yè)報表的不斷修復，企業(yè)的承租能力也將增強，更有利于成交轉化率的提升。由于政策效果的滯后性，這些變化大概率會在今年下半年出現明顯改善。至于第四點，即頭部互聯網大廠退租的影響，將會貫穿整個2023年。因此高力國際認為全年需求側的表現大概率是結構性的溫和復蘇，不太可能恢復到疫情前的凈吸納量水平。

　　如果新增供應項目未能如期入市，退租現象得到緩解，新增需求穩(wěn)步恢復，年度市場空置率預計不會突破2020年19.4%的前期高點，反之則空置率創(chuàng)新高。

 來 源：高力國際   

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