2023年12月28日－29日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會在北京富力萬麗酒店舉辦。年會由北京市投資促進服務(wù)中心、北京商務(wù)中心區(qū)管理委員會、全聯(lián)房地產(chǎn)商會指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會、首都會展（集團）有限公司、房訊網(wǎng)FUNXUN聯(lián)合主辦。
在"解構(gòu)：寫字樓的運營管理與資產(chǎn)管理"為主題的圓桌對話環(huán)節(jié)，特邀戴德梁行中國資本市場總經(jīng)理劉兵擔任主持，國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司總經(jīng)理魏凱、北京中海地產(chǎn)商業(yè)管理公司副總經(jīng)理張存理、大家保險大家置業(yè)副總經(jīng)理楊寬、京印國際中心總經(jīng)理王榮芳展開了思想的交流與碰撞，通過對寫字樓運營管理與資產(chǎn)管理的討論交流，來找尋出行業(yè)在過去一年的新模式、新玩法、新案例。
以下是全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會副會長、大家保險大家置業(yè)副總經(jīng)理楊寬先生在圓桌對話環(huán)節(jié)的發(fā)言實錄：
大家都知道今年市場不好，但是大家肯定注意到了，今年商業(yè)地產(chǎn)主要的買家應(yīng)該是保險資金為主。大家保險在整個2023年運營得比較好的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商場，還有一些商辦綜合體、辦公樓、工業(yè)物流，還是有十幾個項目的投資。
大家保險是2019年重新掛牌成立的，它承接了原來安邦保險的相當比例的業(yè)務(wù)，目前資產(chǎn)規(guī)模大概在1.2萬億人民幣。今年最新的財年的保費收入大概在1000到1500億的當量。大家置業(yè)實際上是在大家保險的一級架構(gòu)的大家投控平臺。除了三大保險公司之外，大家保險集團還有資產(chǎn)管理公司、大家投控和建投，建投就是單一地做養(yǎng)老社區(qū)，品牌是大家的家，現(xiàn)在全國有三個社區(qū)已經(jīng)開放，友誼社區(qū)、朝陽社區(qū)、阜外社區(qū)。大家投控統(tǒng)籌下大家置業(yè)，我們所承載的是保險資金的另類投資，包括了不動產(chǎn)的投資、基礎(chǔ)設(shè)施類投資、股權(quán)投資，投資的主要職能在大家投控。原來安邦留下來的在北京CBD的核心的三塊土地資產(chǎn)，Z5、Z9、Z7。還有深圳的后海，目前深圳和福田區(qū)最成熟的兩個片區(qū)之一，在深圳后海有兩個地塊，其中包含了一座接近300米超高層的寫字樓。包括其他的蘇州、成都、溫州、沈陽，幾百萬平米的規(guī)模，都是超高層的寫字樓物業(yè)。這些的開發(fā)建設(shè)、持有經(jīng)營和大宗處置，都是在大家置業(yè)平臺里面，也都是我來分管的主要工作。
倒過來說，大家保險在另類方面，尤其在另類的不動產(chǎn)領(lǐng)域投資的方向，因為保險資金肯定不能碰住宅相關(guān)的投資，就是運營狀態(tài)良好的、有穩(wěn)定的還不錯的收益水平的項目，商場也好，辦公樓也好，運營的園區(qū)也好，長租公寓也好，工業(yè)物流也好，經(jīng)營型的資產(chǎn)，大家保險的資金都是有興趣的。因為整個市場變化，所以在當前我們可能更多的偏重于長租公寓和工業(yè)物流地產(chǎn)和一些特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)的機會，目前確實寫字樓和商業(yè)市場的機會不好。
回歸到我現(xiàn)在手上的這些項目，像CBD的三塊地，每一個項目可能都是在15、16萬平米左右地上面積。深圳項目大概也是這個當量，270米的主樓也是12萬平米，都處在前期。我理解寫字樓類的資產(chǎn)經(jīng)營管理，首先應(yīng)該把它分成前期和運營期。前期我覺得更多的可能是因為一個項目的周期比較長，我們要從拿地、從原始的設(shè)計啟動、定位啟動，到整個漫長的建設(shè)過程，因為我們都是超高層，要不斷地去修正、不斷地去確認市場新的變化、用戶新的變化，然后在交付之前、在投入運營之前盡可能地去以客戶的思維和視角，最新的這些變化，要盡可能再去做一些補足和補充。因為大家置業(yè)都會把基本的得分得到，寫字樓常規(guī)的硬件、常規(guī)的服務(wù)都會做得很好，可能就是最后的10%、20%，像魏總說的國貿(mào)，現(xiàn)在是馬太效應(yīng)，2023年更好。但是我們?nèi)ヌ骄克澈�，可能它就有很多細�?jié)確實做得比區(qū)域內(nèi)的其他樓盤要好。
第二，談一個心態(tài)問題。說實話，包括今天一些交流的時候，大家現(xiàn)在都沒信心，都在抱怨環(huán)境的問題，但是我覺得現(xiàn)在提出房地產(chǎn)要建立新模式，其實這里面包含商業(yè)地產(chǎn)，我其實過去20多年的從業(yè)經(jīng)驗，可能住宅地產(chǎn)接觸得更多一些，但是我們應(yīng)該對商業(yè)地產(chǎn)的認識也盡快扭轉(zhuǎn)過來。那個追求規(guī)模和比較順境的時代確實階段性地過去了，但是我們自己可能確實從心態(tài)上沒有做好準備，我們更多的還是在一些客觀方面去給自己找一些借口，找一些理由。但是在主觀方面，我們可能沒有那個心情或者沒有那個心態(tài)再去做很多扎實的同理心于客戶端的一些很細膩的產(chǎn)品或者服務(wù)方面的事情。所以我覺得第二點心態(tài)，我跟大家一塊共勉，我們一塊去調(diào)整。相信有好的心態(tài)，才可能有好的工作方式，才可能有好的對于產(chǎn)品、對于服務(wù)的一些新的想法、創(chuàng)意、創(chuàng)新。
最后一點，合作體系。我今天來參加這個活動，我是覺得對于整個像保險資金在寫字樓、在商業(yè)地產(chǎn)會有很多資產(chǎn)沉淀，我們力求建立非常好的合作體系。像今天的論壇也是一樣，所以我們需要行業(yè)多交流、多互動、多溝通，然后偶然的信息交互可能變成了一個必然的生意。其實平常我們很目的性強的去談合作、去談生意，未必比這樣行業(yè)交流的時候不自然地帶出來的信息成功率更高。所以我覺得這種合作體系的建立，包括保險資金，我們大家保險集團的特點，本身存量項目就很多，另外投控承載的投資、保險資金，拿出10個點就150億，每年肯定至少是百億級以上當量的投資，而且這個是保險公司的自有資金。如果我們做得好的時候，我們甚至?xí)屑颖兜娜劫Y金進來�？上攵�，以后我在投控體系里置業(yè)的整個經(jīng)營管理，我們壓力很大。所以，我們必須要有一個大家保險的資產(chǎn)管理的內(nèi)核和外部的生態(tài)合作體系。當然這需要過程，需要像房訊網(wǎng)和商會合作的機構(gòu)伙伴，也需要很多獨立的合作伙伴，這樣我覺得可能能把這個事業(yè)慢慢做得越來越好。
來 源：房訊網(wǎng)
