2023年西安優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)小幅下滑，整體市場(chǎng)共錄得2個(gè)寫(xiě)字樓交付，合計(jì)約7.3萬(wàn)平方米；其中甲級(jí)寫(xiě)字樓占比68.5%。受部分本地業(yè)主租賃策略及對(duì)市場(chǎng)的謹(jǐn)慎態(tài)度影響，導(dǎo)致年內(nèi)出現(xiàn)數(shù)宗延遲交付，新增供應(yīng)同比下降28.8%。著眼需求端，整體市場(chǎng)需求相對(duì)活躍，雖年內(nèi)宏觀環(huán)境不明確性增強(qiáng)及行業(yè)調(diào)整致使需求出現(xiàn)小幅波動(dòng)，但全年來(lái)看，西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求仍具韌性，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)24.5萬(wàn)平方米的凈吸納量，同比增加86.0%。市場(chǎng)需求的活躍，推動(dòng)市場(chǎng)整體空置率同比下降2.8個(gè)百分點(diǎn)至29.4%。全年租金仍呈下行趨勢(shì)，可比項(xiàng)目租金同比下降4.0%至每月每平方米70.4元。
主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)仍具韌性，動(dòng)能轉(zhuǎn)換衍生辦公新需求。隨著西安的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及城市基礎(chǔ)架構(gòu)得到持續(xù)提升，西安優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求隨之變化。2023年西安甲級(jí)寫(xiě)字樓新增需求顯示，房地產(chǎn)建筑業(yè)、科技互聯(lián)網(wǎng)、金融業(yè)及專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)主導(dǎo)西安優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增租賃需求，分別占比21.5%、18.8%、13.8%、9.5%。房地產(chǎn)建筑業(yè)再度領(lǐng)跑市場(chǎng)需求。其中超66%來(lái)自建筑工程及建筑設(shè)計(jì)類(lèi)企業(yè)的新租需求。隨著西安都市圈、西咸一體化、“北跨”發(fā)展等重大戰(zhàn)略進(jìn)程的加速，重點(diǎn)項(xiàng)目及民生工程類(lèi)基建項(xiàng)目不斷推進(jìn)，帶動(dòng)建筑工程類(lèi)需求穩(wěn)步增長(zhǎng)。西安數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的加速，支撐科技互聯(lián)網(wǎng)類(lèi)需求極具韌性。2023年前三季度，西安數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過(guò)9%，超額完成年初目標(biāo)。其中，工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域的大數(shù)據(jù)、人工智能、云計(jì)算等持續(xù)發(fā)力，帶動(dòng)軟件系統(tǒng)開(kāi)發(fā)類(lèi)需求占比不斷攀高，占比40.0%。消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)則以非盈利性質(zhì)及在線職業(yè)、素質(zhì)教育等線上教育機(jī)構(gòu)的新設(shè)立需求為主。此外，年內(nèi)錄的多宗科技互聯(lián)網(wǎng)類(lèi)企業(yè)降級(jí)至乙級(jí)或其他類(lèi)型物業(yè)，折射出具有人員密集特性的科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在不確定的宏觀環(huán)境之下展現(xiàn)出對(duì)性?xún)r(jià)比更高的訴求。金融行業(yè)需求位居第三，其中資產(chǎn)管理、投資等新興金融業(yè)的需求占比較高。2023年上半年，西安市金融業(yè)增加值同比增長(zhǎng)7.6%。同時(shí)位列全國(guó)十大區(qū)域性金融中心，并成功躋身全球金融中心城市。疊加獲批“雙中心”城市等宏觀利好機(jī)遇，科研及產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的突出促使更多投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入西安尋找機(jī)會(huì)，成為金融類(lèi)企業(yè)租賃需求增長(zhǎng)新動(dòng)力。
此外，近年經(jīng)濟(jì)不確定性和監(jiān)管環(huán)境的快速變化促使咨詢(xún)、合規(guī)、商業(yè)訴訟等專(zhuān)業(yè)服務(wù)需求不斷增長(zhǎng)，而生物醫(yī)藥、裝備制造、電子信息制造、新能源等作為西安新興支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展前景也推動(dòng)了該類(lèi)行業(yè)的寫(xiě)字樓需求擴(kuò)張。年內(nèi)，如生物醫(yī)藥、工業(yè)制造、能源及公共事業(yè)等行業(yè)的租賃需求皆出現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。
辦公策略調(diào)整引發(fā)需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。宏觀環(huán)境不確定性的增強(qiáng)促使企業(yè)愈加關(guān)注自身的成本結(jié)構(gòu)。對(duì)租賃成本的管控推高全年小面積段的租賃需求增長(zhǎng)，即500平方米以下面積段的成交占比高達(dá)75.5%。同時(shí)，對(duì)裝修等前置成本的關(guān)注推動(dòng)市場(chǎng)精裝房源的熱度走高，年內(nèi)，提供“拎包入駐”服務(wù)的第三方辦公服務(wù)運(yùn)營(yíng)商的新增需求占比全市達(dá)7.9%，且以靈活性更高，更聚焦于對(duì)企業(yè)辦公的前置成本節(jié)省的本土第三方辦公運(yùn)營(yíng)商的擴(kuò)張為主。同時(shí)隨著租戶(hù)租金敏感度提高，以成本為導(dǎo)向的甲級(jí)樓宇間搬遷置換和降級(jí)需求凸顯，年內(nèi)錄得多宗頭部企業(yè)大面積降級(jí)搬遷案例。
展望2024年，西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)將迎來(lái)45.4萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，其中超過(guò)86%為甲級(jí)樓宇。供給放量疊加，不少優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在2024年將面臨較大面積的租戶(hù)到期退租風(fēng)險(xiǎn)，租金表現(xiàn)仍將承壓下行。需求端來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步復(fù)蘇，金融和專(zhuān)業(yè)服務(wù)的需求將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。同時(shí)年底發(fā)布的《西安市推動(dòng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展若干措施》再次明確提出要加快數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和支持?jǐn)?shù)字產(chǎn)業(yè)發(fā)展，數(shù)字經(jīng)濟(jì)的加速發(fā)展將持續(xù)衍生科技互聯(lián)網(wǎng)類(lèi)辦公需求，產(chǎn)業(yè)需求動(dòng)能不減。
來(lái) 源：CBRE世邦魏理仕
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