2023年Q2北京寫字樓市場回顧

　　2023年上半年的搬遷交易僅為去年同期的27%，第二季度的搬遷行為只有第一季度的60.7%，企業(yè)變得更加謹(jǐn)慎務(wù)實(shí)和觀望態(tài)度，整體市場呈現(xiàn)疲軟狀態(tài)，上半年總體甲級(jí)辦公樓市場凈吸納為負(fù)100,795平方米，在上半年新供應(yīng)稀缺的情況下，空置率繼續(xù)攀升至16.5%，二季度部分業(yè)主開始積極調(diào)整租金策略，甲級(jí)整體市場凈有效租金較第一季度下降至322.3元/月/平方米，租賃交易面積比例排行依次為：TMT依舊占有重要比重、金融與專業(yè)服務(wù)列在第二和第三位，基礎(chǔ)建設(shè)占據(jù)了第四位。

  　一 供給及需求

　　第二季度，北京甲級(jí)寫字樓市場迎來兩個(gè)新項(xiàng)目的入市，K11及京印國際中心，使得甲級(jí)寫字樓市場存量上升。乙級(jí)寫字樓市場本季度未有新項(xiàng)目入市，寫字樓市場存量保持不變。

　　（以上數(shù)據(jù)為年度同比）

　　本季度，整體市場表現(xiàn)低迷，雖然問詢量明顯增加，但企業(yè)在成本控制及性價(jià)比的考量上也更為謹(jǐn)慎，市場成交活躍度較低，整體市場仍面臨下行壓力。甲級(jí)寫字樓市場租賃需求持續(xù)走低，凈吸納量再度為負(fù)，達(dá)到-1.2萬平方米。2023年第二季度，北京乙級(jí)寫字樓市場未有新項(xiàng)目入市，乙級(jí)市場并未出現(xiàn)明顯的復(fù)蘇態(tài)勢。本季度乙級(jí)市場凈吸納量為-3萬平方米。

　　各行業(yè)成交面積占比

　　按行業(yè)劃分的租賃活動(dòng)中，以TMT行業(yè)為首，占49%；金融業(yè)占據(jù)了12%的第二大份額，但連續(xù)兩季度活躍度降低；專業(yè)服務(wù)以8%的占比排列第三。相較于上季度，CBD商圈成交降低幅度最大，成交面積錄得10%。本季度超甲級(jí)寫字樓的成交交易達(dá)到12%，說明部分企業(yè)把握機(jī)遇提升樓宇品質(zhì)。內(nèi)資企業(yè)的成交面積依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于外資企業(yè)的成交面積。

　　第二季度，交易面積超過一萬平的只有三個(gè)項(xiàng)目，大多是兩三千平米的交易量。這與2020年和2021年主要靠頭部企業(yè)動(dòng)輒十幾萬方的交易量相比已經(jīng)呈現(xiàn)不一樣的趨勢，這是一個(gè)腰部企業(yè)為主的交易時(shí)代。

　　二 空置率及租金

　　1 空置率

　　市場需求的疲軟以及新項(xiàng)目的入市，導(dǎo)致本季度甲級(jí)寫字樓空置率繼續(xù)上升至16.5%，提升1.2個(gè)百分點(diǎn)。乙級(jí)寫字樓市場也并無好轉(zhuǎn)態(tài)勢，空置率環(huán)比持續(xù)上升，上漲到了17.7%

　　甲級(jí)寫字樓市場各商圈空置率

　　就甲級(jí)寫字樓各子市場而言，在整體空置率上漲的市場環(huán)境下，麗澤商務(wù)區(qū)持續(xù)受到科技、能源、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)的關(guān)注，迎來新租戶入駐，使得麗澤商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓市場平均空置率環(huán)比降低1.6個(gè)百分點(diǎn)。隨著大環(huán)境持續(xù)施壓，金融街租戶的租金敏感度增加，不僅中小企業(yè)開始搬離金融街，部分大型金融企業(yè)也出現(xiàn)外遷舉動(dòng)，導(dǎo)致金融街商圈的空置率有持續(xù)漲幅，本季度再上漲1.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　2 租金

　　在租金方面，去化空置面積的壓力不斷累加，迫使業(yè)主方不得不繼續(xù)讓渡議價(jià)空間“以價(jià)換量”，因此在二季度北京甲級(jí)寫字樓平均租金進(jìn)一步下探，至人民幣每平方米每月322.3元，環(huán)比、同比分別下降1.7%、7.5%。就各商圈而言，均錄得不同程度的租金跌幅，其中長安街租金下降幅度最為大。

　　甲級(jí)寫字樓市場各商圈平均租金

　　本季度乙級(jí)寫字樓市場也無明顯好轉(zhuǎn)，業(yè)主繼續(xù)采用以價(jià)換量的策略，令北京乙級(jí)寫字樓市場租金在上一季度的基礎(chǔ)上繼續(xù)環(huán)比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，至人民幣每平方米每月211.2元。其中，依然是長安街商圈的租金降幅較大，環(huán)比下降4.7%。

　　2023年北京寫字樓市場展望

　　未來即將入市的核心區(qū)域項(xiàng)目在逐漸減少，高品質(zhì)項(xiàng)目不多，升級(jí)換代帶來的遷址驅(qū)動(dòng)日益減弱，更多企業(yè)將選擇原地續(xù)租或縮減面積為主流，企業(yè)變得更加謹(jǐn)慎務(wù)實(shí)，呈觀望態(tài)度，整體市場呈現(xiàn)疲軟狀態(tài)。

　　三 2023年北京寫字樓市場展望

　　疫情過后，由于整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境轉(zhuǎn)弱，企業(yè)將更多的精力放在梳理內(nèi)部遺留問題及如何盈利上，因此對于即將到期的寫字樓多選擇續(xù)租以節(jié)省成本，短期內(nèi)寫字樓租賃市場仍處于較為緩慢的恢復(fù)期；從租賃需求端看， 出于同一原因，帶裝修的辦公面積越來越受到租戶的歡迎，業(yè)主也在積極調(diào)整策略迎合市場需求以獲得更多客戶。

　　目前，北京寫字樓市場正面臨一些挑戰(zhàn)，首先，由于政府的限制和調(diào)控政策，北京寫字樓市場將繼續(xù)面臨供應(yīng)過剩的問題。近年來，政府對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行了限制，加強(qiáng)了土地供應(yīng)的管理，以控制房地產(chǎn)市場過熱。因此，寫字樓的供應(yīng)量可能會(huì)超過需求，導(dǎo)致租金下跌。其次，隨著科技的發(fā)展和新興產(chǎn)業(yè)的崛起，辦公模式也在發(fā)生變革。越來越多的企業(yè)，尤其是創(chuàng)新型企業(yè)，開始采用共享辦公空間、云辦公等靈活的辦公模式，這對傳統(tǒng)的寫字樓市場將帶來影響。寫字樓市場可能需要適應(yīng)這種變化，提供更多的共享辦公空間和配套服務(wù)，以滿足新型企業(yè)的需求。

　　然而，北京作為中國的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，仍然擁有較大的商業(yè)活力和需求。很多大型企業(yè)總部、金融機(jī)構(gòu)以及外資企業(yè)都設(shè)立在北京，這些企業(yè)對寫字樓的需求相對穩(wěn)定。另外，北京作為全國最大的消費(fèi)市場之一，吸引了很多零售、餐飲等服務(wù)業(yè)的企業(yè)進(jìn)駐，這也對寫字樓市場起到了一定的支撐作用。

來 源：世樺嘉潤C(jī)CRA  

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